Newsletter Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg 30.01.2020

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INHALT

KOMMUNAL / REGIONAL
BAUEN, WOHNEN, POLITIK
RECHT - NEUE URTEILE DES BGH
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KOMMUNAL / REGIONAL

Datenerhebung für Bonner Mietspiegel verzögert sich


Die Stadt teilte den weiteren Beteiligten im Arbeitskreis Mietspiegel, Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg, Haus & Grund Bad Godesberg und dem Mieterverein folgendes mit:

„Unser Ziel war es, bis Ende 2019 rund 3000 ausgefüllte Fragebögen, davon 2000 durch MieterInnen und 1000 durch VermieterInnen, zu erhalten. Da der Rücklauf zum Jahresende hin nicht ausreichend war, haben wir die Erhebung bis einschließlich Februar 2020 verlängert und nun etwa 2800 ausgefüllte Fragebögen, davon 1150 durch MieterInnen und 1650 durch VermieterInnen, vorliegen. Somit gehen wir davon aus, dass bis Ende Februar genügend Daten zur Erstellung des Mietspiegels vorhanden sein werden und wir sodann mit der Auswertung beginnen können.“

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KOMMUNAL / REGIONAL

Straßenreinigungssatzung: Debatte wird wieder aufgenommen


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Bezirksbürgermeister Christoph Jansen  
Foto: privat  






 


  BBB-Fraktionsvorsitzender Marcel Schmitt
  Foto: BBB



Die neue Straßenreinigungssatzung, die zahlreiche Irritationen und Verärgerungen auslöste, kommt zurück auf den Beratungstisch. Nach zahlreichen Protesten aus der Bürgerschaft, aber auch von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg und Bad Godesberg, rührt sich die Kommunalpolitik. Der Bürgerbund hat bereits beantragt, das Thema auf die Tagesordnung für die nächste Ratssitzung zu setzen. Der BBB war nach eigenen Angaben die einzige Fraktion, die im Dezember im Stadtrat der Satzung die Zustimmung verweigerte. Nun fordert Bezirksbürgermeister Christoph Jansen aus dem von den Änderungen vor allem betroffenen Stadtbezirk Bad Godesberg, die festgelegten Reinigungsklassen rückgängig zu machen. Er werde beantragen, die Straßenzüge, in welchen seit dem 1. Januar 2020 die Straßenreinigungs- und Winterpflicht auf die Anlieger übertragen wurden, wieder aus der Reinigungsklasse A 0,5 herauszunehmen. Bei künftigen Anpassungen der Reinigungsklassen erwartet Jansen von bonnorange, den tatsächlichen Reinigungsaufwand präziser zu ermitteln, die Situation der Betroffenen stärker zu berücksichtigen und Veränderungen klarer zu kommunizieren.

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KOMMUNAL / REGIONAL

Studie Familie 2019: Bonn Spitze in NRW - Auf dem Wohnungsmarkt bleibt es schwierig


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  Beigeordnete Carolin Krause: Ansporn
  für familienfreundlichen Wohnungsbau.
  Foto: Bildagentur Knopp/Loutfi



In der Deutschland-Studie 2019 Familie des ZDF belegt Bonn unter allen 401 Landkreisen und kreisfreien Städten in Deutschland Platz 18. Damit ist die Bundesstadt Spitzenreiter in Nordrhein-Westfalen. Und die Stadt belegt damit einen Spitzenplatz unter den kreisfreien Großstädten.

„Das Ergebnis der Deutschland-Studie 2019 ist eine Auszeichnung für unsere Stadt. Ziel unseres Handelns ist es, Kindern, Jugendlichen und Familien Teilhabe an der Gesellschaft unabhängig von Einkommen oder Herkunft zu ermöglichen. Wir freuen uns über das gute Ergebnis, das die Anstrengungen von Verwaltung, Politik, Trägern und Stadtgesellschaft in den Bereichen Schule, Soziales und Jugend in unserer Stadt widerspiegelt“, freut sich Familiendezernentin Carolin Krause. „Das Ergebnis ist Ansporn, Bonn auch weiterhin familienfreundlich zu gestalten. Insbesondere auf dem Bonner Wohnungsmarkt haben es Familien schwer, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Hier müssen wir gemeinsam weiter an Lösungen arbeiten!“

Prognos hat für die Deutschland-Studie (
www.prognos.com/zdf-deutschlandstudie) einen quantitativen Ansatz gewählt, der auf objektiven, statistisch hochwertigen Daten basiert. Aufgrund des gewählten Ansatzes ist die Studie eine sinnvolle Ergänzung in der Debatte über die Lebensumstände für Familien und ältere Menschen in Deutschland. In einem ersten Schritt wurden Indikatoren zur Messbarkeit guter Lebensumstände aus Sicht von Familien, Seniorinnen und Senioren recherchiert.

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BAUEN, WOHNEN, POLITIK

Ende des Bedarfsausweises für Bestandsgebäude gefordert - Haus & Grund für Änderungen am Gebäudeenergiegesetz


Anlässlich der ersten Lesung des Gebäudeenergiegesetzes im Bundestag forderte der Eigentümerverband Haus & Grund Nachbesserungen. „Die energetischen Anforderungen an Wohngebäude müssen spürbar vereinfacht werden. Die Zusammenführung der unterschiedlichen Gesetze und Verordnungen in das Gebäudeenergiegesetz ist ein erster wichtiger Schritt“, sagte Verbandspräsident Kai Warnecke. Aus Gründen des Verbraucherschutzes müssen aber die Energiebedarfsausweise aus Sicht von Haus & Grund mit dem neuen Gesetz abgeschafft werden. Wie eine aktuelle Studie zeigt, liegen die theoretischen Bedarfswerte um bis zu 173 Prozent höher als die tatsächlich gemessenen Energieverbrauchswerte. „Durch die falschen Bedarfsberechnungen wird das Einsparpotenzial von Klimaschutzmaßnahmen im Gebäudebestand überschätzt. Eigentümer investieren dadurch viel Geld in Modernisierungen, die am Ende den Klimaschutz nicht voranbringen und das Wohnen teurer machen. Das sorgt für viel Unmut bei Eigentümern und Mietern“, fasst Warnecke die Studienergebnisse zusammen.

Mit Blick auf den ebenfalls geplanten Emissionshandel für den Verkehrs- und Gebäudesektor forderte Warnecke, die im Gebäudeenergiegesetz enthaltenen ordnungsrechtlichen Vorgaben schrittweise zu reduzieren. „Mit der zunehmenden Wirkung des CO2-Zertifikatepreises muss das Ordnungsrecht in spätestens zehn Jahren gänzlich wegfallen“, forderte Warnecke. Das Nebeneinander von CO2-Preis und Ordnungsrecht ergebe ökologisch und ökonomisch keinen Sinn.

Die Studie finden Sie hier:
https://www.hausundgrund.de/ende-des-bedarfsausweises-fur-bestandsgebaude-gefordert

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BAUEN, WOHNEN, POLITIK

WEG-Reform: Weitreichende Umgestaltung der Verwaltung von Wohnungseigentum geplant - Rechte der Wohnungseigentümer müssen an oberster Stelle stehen


Haus & Grund Deutschland sowie der Verband Wohnen im Eigentum (WiE) begrüßen, dass das Bundesjustizministerium mit dem vorgelegten Referentenentwurf die dringend notwendige Reform des Wohnungseigentumsgesetzes voranbringt. Der Entwurf erfüllt die Erwartungen der beiden Eigentümerverbände jedoch nicht in Gänze. Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke forderte weitergehende Änderungen: „Die Rechte der vermietenden Wohnungseigentümer dürfen nicht durch Mieterrechte eingeschränkt werden. Hier ist der Vorschlag aus dem Ministerium noch nicht konsequent“, betonte Warnecke.

Nach einer ersten Einschätzung erklärte Gabriele Heinrich, Vorstand Wohnen im Eigentum: “Positiv bewerten wir unter anderem, dass Vereinfachungen bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums wichtige Baumaßnahmen erleichtern. Der Entwurf enthält aber auch sehr risikobehaftete Regelungen, die zulasten der Wohnungseigentümer und des Verbraucherschutzes gehen. Insbesondere die geplante Stärkung der Position des Verwalters wird von WiE äußerst kritisch gesehen.“

Mit dem nun vorgelegten Gesetzentwurf strebt die Bundesregierung erstmals nach zwölf Jahren eine umfassende Reform des Wohnungseigentumsrechts an. Dies ist aus Sicht der beiden Eigentümerverbände dringend geboten, um die über 800.000 Wohnungseigentümergemeinschaften mit knapp 9 Millionen Eigentumswohnungen auf zukünftige Herausforderungen vorzubereiten. Mit Blick auf die WEG-Verwaltung betonen beide Verbände, dass die Rechte der Wohnungseigentümer an oberster Stelle stehen müssen.

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BAUEN, WOHNEN, POLITIK

Bundestag beschließt Mietspiegelmanipulation - Haus & Grund sieht Weg zu staatlich festgelegten Mieten


Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland kritisierte die vom Bundestag beschlossene Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre als weiteren Schritt hin zu einer staatlich festgelegten Miete. „Die meist in einem Mietspiegel abgebildete ortsübliche Vergleichsmiete soll das aktuelle Marktgeschehen wiedergeben. Vor fünf oder gar sechs Jahren vereinbarte oder geänderte Mieten haben in einem Mietspiegel nichts zu suchen. Sie verzerren das Bild“, betonte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke.

Der Verband befürchtet, dass dieser Eingriff in die ortsübliche Vergleichsmiete die Akzeptanz von Mietspiegeln unter den vier Millionen privaten Vermietern erheblich untergraben werde. „Diese offene Manipulation der Mietspiegel wird die bisherige befriedende Funktion der Mietspiegel in den Städten und Gemeinden spürbar beeinträchtigen“, gab Warnecke zu bedenken. Es sei nicht nachvollziehbar, warum die Große Koalition ein über Jahrzehnte gut funktionierendes System beschädige.

Hintergrund zum Thema Mietspiegel:
https://www.hausundgrund.de/sites/default/files/downloads/hintergrundwissenzurmietspiegel-debatte_2.pdf

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RECHT - NEUE URTEILE DES BGH

Vermieterin im Recht: Keine übertriebenen Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung


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Der BGH fällt zahlreiche Urteile, die in das Verhältnis der Mietvertragsparteien eingreifen
Foto: BGH, Joe Miletzki




BGH: Konkrete Angaben der zu erwartenden und die jeweiligen Einzelmaßnahmen betreffenden Energieeinsparungen bei "modernisierender Instandsetzung" nicht erforderlich

BGH, Urteil vom 18.12.2019, AZ: VIII ZR 332/18

H&G gibt fachlichen Rat

Der Fall:
Der Vermieterin hatte für einen bestimmten Zeitraum umfangreiche bauliche Maßnahmen (u. a. Austausch der Fenster und Balkontüren, Sanierung des Bades, Erneuerung der Heizung, Anbringen eines Wärmedämmverbundsystems an der Außenfassade sowie eine Dachsanierung) angekündigt. Das Ankündigungsschreiben enthielt die Angabe, dass durch die Maßnahmen eine Senkung des Wärmedurchgangskoeffizienten (sog. "U-Wert" mit dem der Wärmeverlust von innen nach außen durch ein Bauteil beschrieben wird) von 1,0 auf 0,2 erreicht wird. Nachdem der Mieter die Zustimmung verweigerte, verklagte die Vermieterin ihn auf Duldung der baulichen Maßnahmen.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) gab der Vermieterin Recht. Durch eine Modernisierungsankündigung sei der Mieter in die Lage zu versetzen, über die Geltendmachung etwaiger Gegenrechte zu entscheiden. Für diese Entscheidung müsse er wissen, ob es sich um eine Modernisierung (hier i. S. des § 555b Nr. 1 BGB eine energetische Modernisierung) handelt und die etwaigen positiven und negativen Folgen der Maßnahmen gegeneinander abwägen können. Zwar seien die Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung geringer als an das nachfolgende Mieterhöhungsverlangen. Der Mieter bedürfe aber geeigneter Informationen, um eventuell mithilfe von Sachverständigen zu überprüfen, ob infolge der Maßnahmen künftig nachhaltige Energieeinsparungen zu erzielen seien. In dem vorliegenden Fall erachtete es der BGH für ausreichend, wenn aus dem Gesamtzusammenhang der angekündigten Maßnahmen deutlich werde, dass bei einem bislang nicht isolierten oder wärmegedämmten Gebäude künftig durch die Isolierung der Gebäudehülle unter Bezugnahme auf anerkannte Pauschalwerte eine Senkung des Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) erreicht werde.

Der Kommentar von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg:
Eine wirksame Modernisierungsankündigung gehört zu den schwierigsten Themen des Mietrechts, da der Mieter allein durch das Schreiben des Vermieters in die Lage versetzt werden muss zu prüfen, ob er die baulichen Maßnahmen des Vermieters dulden muss oder nicht. Mit einem solchen Schreiben sind mietrechtliche Laien in der Regel überfordert. Gelingt es dem Vermieter nicht, eine einvernehmliche Modernisierungsvereinbarung mit seinem Mieter zu treffen, sollte unbedingt fachlicher Rat bei einem Rechtsberater von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg in Anspruch genommen werden.

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RECHT - NEUE URTEILE DES BGH

Sorgfältige Einzelfallprüfung bei Modernisierungsmieterhöhung erforderlich - Wirtschaftliche Belastung und Verwurzelung im Wohnumfeld können bei Härtefallabwägung zu berücksichtigen sein


BGH, Urteil vom 9.10.2019, AZ: VIII ZR 21/19

Der Fall:
Der Mieter bewohnt seit seinem fünften Lebensjahr eine knapp 86 qm große Wohnung, die er inzwischen allein nutzt. Die Wohnung liegt in einem Mehrfamilienhaus (Baujahr 1929). Der Mietvertrag wurde 1962 von den Eltern des Mieters abgeschlossen. Die Miete bestreitet der Mieter durch Arbeitslosengeld II. Die Vermieterin ließ Dämmarbeiten an der obersten Geschossdecke und der Außenfassade durchführen, ersetzte die bisherigen Balkone durch größere Balkone mit einer Fläche von jeweils ca. 5 qm und nahm einen seit den 1970-iger Jahren stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb. Im Anschluss an die Arbeiten begehrte die Vermieterin einen Modernisierungszuschlag um 240,- € monatlich, wodurch sich die bisherige Nettomiete von 575,- € auf 815,- € erhöhte. Hiervon entfielen 70,- € auf die Dämmarbeiten (davon 4,16 € auf die Dämmung der obersten Geschossdecke), 100,- € auf den Anbau der neuen Balkone und weitere 70,- € auf die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls. Der Mieter wandte gegen die Mieterhöhung ein, dass die neue Miete für ihn eine unzumutbare finanzielle Härte bedeuten würde. Der Vermieter argumentierte dagegen, dass er letztlich den "Luxus" einer zu großen Wohnung des Mieters zu finanzieren habe, weil nach den für staatliche Transferleistungen geltenden Vorschriften lediglich eine Wohnfläche von 50 qm als angemessene gelte.

Das Urteil:
In seinem Urteil differenziert der BGH: Der Mieter könne sich - ausnahmsweise - dann nicht auf eine wirtschaftliche Härte berufen, wenn die Modernisierung auch dem Vermieter aufgezwungen werde, etwa weil er nach der Energieeinsparverordnung zur Dämmung der obersten Geschossdecke verpflichtet ist. Anderes gelte bei der - freiwilligen - Außenfassadendämmung, die dem Vermieter gerade nicht durch das Gesetz vorgeschrieben werde. Außerdem sei in Bezug auf den Balkon zunächst in tatsächlicher Hinsicht festzustellen, ob durch die Modernisierung nur ein allgemein üblicher Zustand erreicht werde; auch hiergegen könne der Mieter dann keinen Härteeinwand erheben. Dazu sei aber zu klären, ob Balkone dieser Größe allgemein üblich, also bei mindestens 2/3 aller vergleichbaren Gebäude gleichen Alters unter vergleichbaren Verhältnissen in der Region anzutreffen sind. Schließlich solle bei der Interessenabwägung zwar berücksichtigt werden, ob ein Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnisse und seinen Bedürfnissen eine zu große Wohnung nutze. Hierbei dürften aber nicht ausschließlich die objektiven Kriterien der Angemessenheitsprüfung für ALG-II-Empfänger herangezogen werden, sondern es müsse auch die konkrete Situation des Mieters (Verwurzelung in dem Wohnumfeld, gesundheitliche Verfassung etc.) berücksichtigt werden. Alles in allem bedürfe der Fall damit, so der Bundesgerichtshof, der weiteren Aufklärung und verwies ihn zurück an das Landgericht Berlin, wo nun unter Beachtung der rechtlichen Hinweise abschließend zu entscheiden sein wird.

Der Kommentar von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg:
Das Urteil ist für die Mieter nur vordergründig vorteilhaft: So nachvollziehbar eine langjährige Verwurzelung, der Gesundheitszustand oder die finanzielle Leistungsfähigkeit als Härtegründe des Mieters erscheinen, so können sich diese "Schutzgedanken" letztlich auch ins Gegenteil verkehren: Vermieter werden naheliegend noch stärker bemüht sein, einen solventen Mieter für ihre Wohnung zu finden, weil die finanzielle Belastungsgrenze des Mieters individuell ermittelt wird. Wohlhabende Mieter sind also eher in der Lage, eine Modernisierungsmieterhöhung zu tragen. Am Ende könnte daher gelten: Gut gemeint ist oftmals das Gegenteil von gut.

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RECHT - NEUE URTEILE DES BGH

Mietspiegel einer Nachbargemeinde kann taugliches Begründungsmittel einer Mieterhöhung sein – Einschränkung: Gemeinden müssen aber vergleichbar sein


BGH, Urteil vom 21.8.2019, AZ: VIII ZR 255/18

Der Fall:
Die Vermieterin begehrte von der Mieterin eines großen Anwesens in der Stadt Stein, die unmittelbar an das westliche Gemeindegebiet der Stadt Nürnberg angrenzt, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die monatliche Nettokaltmiete betrug seit Mietbeginn im Jahr 2004 unverändert 3.000 €. Zur Begründung nahm die Vermieterin Bezug auf den dem Schreiben beigefügten Mietspiegel der Stadt Fürth.

Das Urteil:
Diese Voraussetzungen sind nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) bei dem hier streitigen Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin durch die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Fürth nicht erfüllt. Der Mietspiegel einer anderen Gemeinde sei gemäß § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB nur dann ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, wenn es sich um den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handele. Die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Fürth für die streitgegenständliche Wohnung in der Stadt Stein, für die kein Mietspiegel erstellt worden ist, sei hier nicht ausreichend. Die Städte Stein und Fürth sind, so der BGH, keine vergleichbaren Gemeinden im Sinne von § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB. Maßgeblich bei der Beurteilung der Frage, ob eine Vergleichbarkeit zweier Gemeinden gegeben ist oder nicht, sei eine Gesamtbetrachtung aller Kriterien des jeweiligen Einzelfalls und deren anschließende Gewichtung und Abwägung. Bei der Frage, ob die Gemeinden vergleichbar seien, reiche die Behauptung des Vermieters, die Vergleichbarkeit sei nicht "offensichtlich unbegründet", nicht aus. Denn mit einem solchen Maßstab könnte der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auch mit dem Mietspiegel einer nicht vergleichbaren Gemeinde begründen, solange die fehlende Vergleichbarkeit nicht "offensichtlich" ist, führt der BGH zur Begründung aus. Für eine dahingehende Absenkung der ohnehin nicht hohen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens bestehe kein Anlass.

Der Kommentar von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg:
Fehlende Mietspiegel sind oft ein großes Hindernis und zwar sowohl für Vermieter wie auch Mieter. Die Bezugnahme auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde stellt ein hohes Risiko dar, weil das Gericht über die Vergleichbarkeit nach einer nur schwer zu prognostizierenden Gesamtumstände des Einzelfalls entscheidet. Vermieter sind daher in Gemeinden, in denen es kein Mietspiegel gibt, bereits bei Vertragsabschluss gut beraten, vertragliche Mieterhöhungsmöglichkeiten wie eine Staffel- oder Indexmiete zu vereinbaren.

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RECHT - NEUE URTEILE DES BGH

Mietvertrag zur Flüchtlingsunterbringung ist Geschäftsraummiete - Falsche Bezeichnung als "Wohnraummietvertrag" ist unerheblich


BGH, Urteil vom 23.10.2019, AZ: XII ZR 125/18

Der Fall:
Eine Stadt mietete mit einem als "Mietvertrag über Wohnräume" überschriebenen Formularvertrag vom 26. Januar 2016 ein Wohnhaus, in dem sie beabsichtigte, bis zu 14 Personen unterzubringen, die ihr als Flüchtlinge zugewiesen werden. Die Parteien stritten später um die Wirksamkeit einer zugleich vereinbarten Kündigungsausschlussklausel, mit der das Recht zur ordentlichen Kündigung für beide Vertragsparteien für die Dauer von 60 Monaten ausgeschlossen wurde. Die Stadt machte als Mieterin geltend, dass es sich um einen Wohnraummietvertrag handele und der Kündigungsausschluss wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam sei. Sie habe das Mietverhältnis wirksam gekündigt und sei nicht mehr zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte in seinem Urteil klar, dass es sich nicht um ein Wohnraummietverhältnis handele. Die Stadt habe das Haus angemietet, um dort den Wohnbedarf der ihr zugewiesenen Flüchtlinge zu decken. Der Zweck des Mietverhältnisses habe somit nicht darin bestanden, das Haus selbst (!) zu Wohnzwecken zu nutzen. Im Übrigen könne eine juristische Person schon begrifflich gar keinen Wohnbedarf haben. Der Vertragszweck habe sich vielmehr darauf bezogen, die angemieteten Räume zugewiesenen Flüchtlingen zu Wohnzwecken zu überlassen. Außerhalb von Wohnraummietverhältnissen bestünden darüber hinaus keine Bedenken, einen Kündigungsausschluss auf die Dauer von 60 Monaten zu vereinbaren, weil das Mobilitätsinteresse (anders daher bei Wohnraummietern) hier keine Rolle spiele.

Der Kommentar von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg:
Der BGH setzt seine bisherige Rechtsprechung fort. Hiernach ist für die Frage, ob es sich um einen Wohnraum- oder einen Geschäftsraummietvertrag handelt, allein der Vertragszweck maßgeblich. Da juristische Personen selbst nicht "wohnen" können, kann mit einer Stadt oder Gemeinde, aber auch mit einer GmbH oder einem Verein kein Wohnraummietvertrag geschlossen werden.

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RECHT - NEUE URTEILE DES BGH

Kein Gewohnheitsrecht zwischen Nachbarn - BGH: Wegerecht entsteht (außerhalb des Grundbuchs) nur durch Vertrag oder als gesetzliches Notwegerecht


BGH, Urteil vom 24.01.2020, AZ: V ZR 155/18

Der Fall:
Ein Grundstückseigentümer nutzte jahrzehntelang einen Weg über das benachbarte Grundstück, um zu seiner Garage zu gelangen, die sich im rückwärtigen Teil seines Grundstückes befindet, die jedoch baurechtlich nicht genehmigt ist. Mit Wirkung zum 31. Dezember 2016 erklärte der Nachbar die "Kündigung des Leihvertrages über das vor über 30 Jahren bestellte, schuldrechtliche Wegerecht". Er kündigte an, den Weg zu sperren und begann mit dem Bau einer Toranlage. Der betroffene Garagennutzer, die sich auf ein zu seinen Gunsten bestehendes Wegerecht, hilfsweise auf ein Notwegrecht beruft, verlangt von seinem Nachbarn, die Sperrung des Weges zu unterlassen.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof stellte mit seinem Urteil klar, dass sich der Garageneigentümer nicht auf Gewohnheitsrecht berufen kann. Gewohnheitsrecht entstehe durch längere tatsächliche Übung, die eine dauernde und ständige, gleichmäßige und allgemeine ist und von den Beteiligten als verbindliche Rechtsnorm anerkannt werde. Als ungeschriebenes Recht enthalte es eine generell-abstrakte Regelung; diese muss über den Einzelfall hinausweisen. Zwar muss, so der BGH weiter, Gewohnheitsrecht kein "Jedermann-Recht" sein. In dem Unterfall der sog. Observanz, bei der es sich um ein örtlich begrenztes Gewohnheitsrecht handelt, könne dieses auch im Verhältnis einer begrenzten Zahl von Eigentümern und Pächtern zueinander entstehen, etwa nur für eine Gemeinde oder die Mitglieder einer öffentlich-rechtlichen Körperschaft. Voraussetzung sei aber auch in diesem Fall, dass die ungeschriebene Rechtsnorm, die die Beteiligten als verbindlich anerkennen, alle Rechtsverhältnisse einer bestimmten Art beherrscht. Gewohnheitsrecht könne folglich als dem Gesetz gleichwertige Rechtsquelle allgemeiner Art nur zwischen einer Vielzahl von Rechtsindividuen und in Bezug auf eine Vielzahl von Rechtsverhältnissen entstehen, nicht aber beschränkt auf ein konkretes Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn. In einem konkreten Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn kann ein Wegerecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch außerhalb des Grundbuchs nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung oder als Notwegrecht unter den Voraussetzungen des § 917 BGB entstehen, nicht aber durch eine – sei es auch jahrzehntelange – Übung unter Grundstücksnachbarn.

Der BGH verwies den konkreten Fall nun zurück an das Oberlandesgericht. Dort muss geprüft werden, ob dem betroffenen Garageneigentümer gemäß § 917 Abs. 1 BGB ein Notwegrecht zusteht.

Der Kommentar von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg:
Im deutschen Zivilrecht wird streng zwischen Eigentum und Besitz unterschieden: Das Eigentum beschreibt die rechtliche Zuordnung, während der Besitz die tatsächliche Sachherrschaft meint. Eigentum und Besitz sollen jedoch nicht dauerhaft auseinanderfallen. Insofern ist an die Voraussetzungen, unter denen ein (Grundstücks-)Eigentümer seinen Besitz (bspw. durch ein Wegerecht) dauerhaft aufgibt, ein strenger Maßstab anzulegen. Wegerechte sollten als sog. dingliche Rechte im Grundbuch eingetragen sind, wo sie unabhängig vom jeweiligen Eigentümer am Grundstück "kleben". Im Grundbuch sind die Wegerechte dann auch für jedermann erkennbar. Vertragliche Wegerecht gelten hingegen nur zwischen denjenigen Grundstückseigentümern, die sie geschlossen haben und binden bspw. nicht einen Grundstückskäufer. "Gewohnheitsrecht" kann zwischen Grundstücksnachbarn hingegen nicht entstehen. Die Klarstellung durch den BGH ist zu begrüßen und führt letztendlich zu Rechtssicherheit.

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