Newsletter 20/19

Druck
 
mail
mail

INHALT

HAUS & GRUND: TOPP-THEMA
HAUS & GRUND: VEREINSNACHRICHTEN
HAUS & GRUND: KOMMUNAL / REGIONAL
HAUS & GRUND: RECHT
---

HAUS & GRUND: TOPP-THEMA

picture

Wie kann man die "Heißzeit" in Städten mildern? Kein Land begrünt so viele Dächer wie Deutschland – und trotzdem bleibt noch viel zu tun, auch in Bonn




Verfechter grüner Gärten: Dr. Gunter Mann

 

Dachgarten in Berlin, Krüllstraße







Funpark Zirndorf. Foto: BuGG





Deutschland ist weltweit das Land, das die meisten Dächer begrünt. Mit etwa acht Millionen Quadratmetern kommen jährlich auf rund 20 Prozent der deutschen Bauwerke neue Dachbegrünungen hinzu. Darunter sind  viele kleine Oasen, kreative Dachgärten und innovative Leuchtturmprojekte und dies trotz einschränkender deutscher Gesetzgebungen, die es nicht erlaubt, grünen Hochhäuser wie z.B. in Singapur zu realisieren.

Das teilt Dr. Gunter Mann, Präsident des Bundesverband GebäudeGrün e.V. im Interview "Umweltbewusst Bauen" (223. Juli 2019) mit und fordert: „Deutschland sollte selbstbewusster auf seine Gründächer schauen. Wir haben viele vorzeigbare und funktionsfähige Objekte, an denen wir uns orientieren müssen und sagen: Wir können das. Mittelfristig müssen wir allerdings von den einfachen, extensiven Begrünungen weg und mehr Nutzbares, Sichtbares realisieren.“

Der gelernte Diplom-Biologe war langjähriger Präsident der Fachvereinigung Bauwerksbegrünung e. V. (FBB). Ihn trieb es schon früher auf die Dächer. Seine Diplom- und Doktorarbeit schrieb er zum Thema "Tiere auf begrünten Dächern".

Warum brauchen wir grüne Dächer? Wegen ihrer vielfältigen positiven Auswirkungen für Haus, Wohnumfeld, Quartier und Gesamtstadt. Dazu zählen: ökologischer Ausgleich, Artenschutz, Niederschlagswasserrückhalt und damit Entlastung der Kanalisation, Verdunstungskühlung und Stadtklimaverbesserung, Feinstaubbindung und Lärmminderung. In der Summe haben grüne Dächer eine Bedeutung für Städte, Natur und Klima.

Gründächer sind auf fast allen Flachdächern und leichtgeneigten Dächern sowohl im Neubau als auch im Gebäudebestand realisierbar. Begrünte Dächer ermöglichen vielfältige Nutzungen der sonst ungenutzten Dachflächen als Grünfläche, Nutzgarten, Erholungsraum, Treffpunkt oder Rückzugsfläche, sowohl auf Wohn- als auch auf Geschäfts- und Verwaltungsbauten oder Schulen.

Bei fachgerechter Planung und Ausführung ist eine extensive oder intensive Dachbegrünung der perfekte wartungs- und kostensparende Schutz der Dachabdichtung. Letztgenanntes betrifft vor allem als Umkehrdach ausgeführte Gründächer gleich im doppelten Sinne: Sowohl die Wärmedämmung, die bei einer Ausführung als Umkehrdach über der Dachabdichtung liegt, als auch die Begrünung schützen die Dachabdichtung vor mechanischer und thermischer Beanspruchung. Im Bereich der Dachbegrünungen setzen sich Umkehrdachkonstruktionen in Deutschland immer mehr durch. Ein dazu noch begrüntes Umkehrdach hat viele Vorteile. Es ist kostengünstig, wetterunabhängig zu installieren, haben eine lange Lebensdauer, senken Instandhaltungs- und Modernisierungskosten.

Welche Punkte sollten bei der Planung unbedingt beachtet werden? Dr. Mann nennt drei Kernpunkte, die bei der Planung eine wichtige Rolle spielen. Die Druckfestigkeit der Wärmedämmung, Windsogsicherung und Dampfdurchlässigkeit des Gründachaufbaus.

Für ein funktionierendes Umkehrdach ist die wichtigste Bedingung der dampfdurchlässige Gründachaufbau. Grundvoraussetzung dabei ist eine geeignete Dränage, die ausreichend belüftet ist und eine Wasserdampfdiffusion über die Dachbegrünung an die Umgebung zulässt. Das verhindert einen dauerhaften Wasseranstau auf dem Dach, der bautechnisch nicht zulässig ist.

 
"Mehr Mut zu Dachgärten"




Tim Achtermeyer. Foto: privat



„Bonn braucht mehr begrünte Dächer, bei Neubauten und bei Haussanierungen. Die Hitze dieses Sommers hat uns gezeigt, dass unsere Städte heißer werden. Das führt zu einer erheblichen, auch gesundheitlichen Belastung für Mensch und Natur, vor allem dann, wenn die Sonne nur auf Stein und Asphalt trifft. Darum sind Pflanzen, Wasser und unversiegelter Boden so wichtig. Der Unterschied ist deutlich messbar und hat spürbare Auswirkungen auf das Mikroklima. Er kann bis zu zehn Grad ausmachen. Ohne private Hauseigentümer sind diese Effekte nicht erreichbar. Wir brauchen in unserer Stadt nicht nur grüne Haus- und Vorgärten und den Verzicht auf graue Steinwüsten, die zusätzliche Hitzespeicher sind. Wir müssen einen Flächenschatz heben, der mehr Beachtung verdient: Unsere Dächer. Daher appelliere ich an alle Hausbesitzer: Mehr Mut zu begrünten Dächern. Es schenkt ihnen eine ganz neue grüne Perspektive.“

Stadtverordneter Tim Achtermeyer (Grüne im Rat der Stadt Bonn)
 
Fachinformation geplant
Der Bundesverband GebäudeGrün e.V. (BuGG) ist derzeit mit einer Projektgruppe dabei, die BuGG-Fachinformation "Begrüntes Umkehrdach" zu erstellen. Darin sind dann ausführlicher geeignete Aufbauten beschrieben.
 
Vorerst keine Beratung bei der Stadt Bonn möglich
Bei der Stadtverwaltung gibt es noch keine offizielle Beratung für Eigentümer, die sich für Dachgartenprojekte interessieren. Ein Arbeitskreis, der sich im Ratsauftrag mit solchen und anderen Fragen, z.B. Fassadenbegrünung oder Fördergeldern beschäftigt, hat seine Arbeit noch nicht abgeschlossen. Wann dies soweit sein wird, steht noch nicht fest.

Zur Inhaltsübersicht
---

HAUS & GRUND: TOPP-THEMA

picture

Neue Bäume braucht die Stadt – Künftig mehr Hopfenbuchen statt Kastanien?



Bleibt die Bonner Popp-Allee auch auf Dauer von Kastanien gesäumt? Foto: Michael Sondermann


Städtisches Grün ist gefährdet. Jeden Tag wird natürlicher Boden verdichtet. Der Bauboom nimmt kein Ende. Die Flächen für  Bäume, Sträucher, Rasen und Blumen schrumpfen. Dabei wissen wir: Städtisches Grün ist nicht nur ein wichtiges ökologisches, gestalterisches und finanziell wertvolles Element in den meist hochverdichteten Städten. Urbane Park- und Grünanlagen mit Rasen- und Wiesenflächen, mit lockerem Baum- und Strauchbestand, Straßenbäumen und Wasserflächen haben schon jetzt eine hohe Bedeutung für das innerstädtische Lokalklima. Bäume sterben ab, werden krank, verlieren bereits im Sommer ihre Blätter. Auch in Bonn ist dieses Phänomen zu besichtigen, u.a. an der Poppelsdorfer Allee oder an der Baumschulallee/Wittelsbacher Ring.

Angesichts des sich verändernden, verschlechternden Stadtklimas wird die Bedeutung des  Stadtgrüns enorm wachsen. Beeinträchtigt wird es immer stärker durch die Strahlungshitze der Baukörper und der Verkehrsflächen sowie die Zunahme von versiegelten Flächen, die kein Regenwasser speichern können und durch schnell abfließendes Wasser, die immer öfter  zu innerstädtischen Überflutungen führen. Das schnell und oberflächig abfließende Wasser kann nicht mehr durch langsames Verdunsten die Luft abkühlen. Grünflächen helfen, den Stadtraum in der Nacht abkühlen zu lassen. Kleinere vernetzte Grünflächen, begrünte Dächer und Fassaden, aber vor allem alter und gesunder Baumbestand in den innerstädtischen Gärten leisten hier einen wichtigen Beitrag.

Bäume leiden extrem

Was dem Menschen nicht gut tut, darunter leiden auch Bäume und Pflanzen, vor allem Straßenbäume. Extreme Trockenperioden, kein Platz, ihre Wurzeln auszubreiten und Schadstoffe aus der Luft führen zunehmend zu Schädlingsbefall und Pflanzenkrankheiten. Vitalitätsverlust des Baumbestandes ist die Folge. Im Rahmen von regelmäßigen Baumkontrollen haben die Mitarbeiter der städtischen Grünflächenämter überall in Deutschland, so auch in Bonn die Bäume im Blick, helfen ihnen, wo sie können. Doch das reicht schon lange nicht mehr aus. Für Neupflanzungen werden deshalb speziell Bäume ausgesucht, die die Stresssituationen in Städten besser als andere verkraften.

Die derzeit häufigsten Straßenbaumarten sind Eiche, Linde, Birke, Hainbuche, Platane, Kastanie und Buche. Heimische Baumarten, von denen nicht alle mit den Folgen des Klimawandels zurechtkommen. Darum könnte sich langfristig auch in Bonn das Baumbild in den Straßen und Alleen ändern. 2009 begann die Bayerische Landesanstalt für Weinbau und Gartenbau Veitshöchheim einen noch nicht abgeschlossenen Langzeitversuch mit rund 460 Versuchsbäumen. Ziel ist es herauszufinden, welche Arten eine hohe Trockentoleranz, Frosthärte und geringe Krankheits- und Schädlingsanfälligkeit haben. Dazu kommen die Wuchsform und die Beachtung des natürlichen Lebensraums. Bis 2021 wird geprüft, ob diese Versuchsbaumarten den prognostizierten Klimabedingungen trotzen können.

Erste Erkenntnisse aus diesem und anderen Versuchen haben die Fachbereiche verschiedener Städte bereits in Testreihen umgesetzt. So z.B. die Stadt Gütersloh, die verschiedene Baumarten gezielt aufgepflanzt hat und deren Vitalität kontinuierlich überprüft. Erfolge sind zu verbuchen. Insgesamt besitzt die Stadt Gütersloh ca. 30.000 Straßenbäume. Darunter ca. 90 Exemplare von zwölf Baumarten, die bei der Versuchspflanzung gelistet sind. Sie reichen von verschiedenen Ahornsorten über den Eisenholzbaum bis zur Esskastanie.

Vor allem die Hopfenbuche, die Zerr- und die ungarische Eiche sowie die Esskastanie kommen mit dem neuen Stadtklima sehr gut zurechtkommen. In den kommenden Jahren werden die wissenschaftlichen und praktischen Erfahrungen zeigen, welche "Straßenbäume" in Zukunft die Gesichter der Städte prägen werden.
 
Baumparadies Bonn?

Mehr als 110.000 Bäume in Grünanlagen, an Straßen und auf Friedhöfen machen Bonn zu einer überdurchschnittlich grünen Stadt. Sie erfreuen nicht nur das Auge, sondern tun auch dem Stadtklima und damit der Lunge gut. Die Baumpflege zählt daher zu den Hauptaufgaben im Amt für Stadtgrün. Ein alter Baum ist Wasserspeicher, Klimaregler, bietet Sicht- und Schallschutz, ist Schattenspender, Luftfilter und produziert organisches Material - um nur einige Vorteile zu nennen.

Aber auch in Bonn sind Bäume gefährdet. In Dürrezeiten  bittet die Stadt die Anwohner, die Straßenbäume vor der Haustüre zu bewässern. Die Bäume leiden unter Krankheiten (Miniermotte) oder werden durch parkende Autos beschädigt. Auch längere Trockenperioden und größere Hitze setzen ihnen zu. Ob z.B. die vom Mottenbefall betroffene weiße Kastanie, die uns mit ihrer Frühjahrsblüte in Verzückung setzt, den Standort dauerhaft überlebt, ist noch nicht ausgemacht.

Zur Inhaltsübersicht
---

HAUS & GRUND: VEREINSNACHRICHTEN

picture

Haus & Grund besucht die aufstrebende Voreifel-Kommune: Rheinbach schafft Wohnungen und Arbeitsplätze




Mehrgenerationenhaus in Rheinbach. Fotos: Werner P. D’hein



Bürgermeister Stefan Raetz, Vorsitzender des Beirates von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg


Die Zeiten, in denen Rheinbach eher abfällig als "die Schlafstadt Bonns" deklassiert wurde, sind längst vorbei. Die Voreifel-Kommune im Weichbild der Tomburg hat sich kontinuierlich zu einem lebenskräftigen Wirtschaftsstandort gemausert – nicht zuletzt dank des klugen, zielstrebigen Einsatzes ihres umtriebigen Bürgermeisters Stefan Raetz, der auch als Vorsitzender des Beirates von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg agiert. Der CDU-Politiker hat sich es sich zum Ziel gesetzt, Rheinbach konsequent „vom Kern her nach vorne zu entwickeln“.

Was das heißt, konnten Vorstand und Beirat von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg bei einer Exkursion mit dem Bürgermeister studieren. Raetz, stellt überzeugend Wohnen und Arbeit nebeneinander: Der von mehreren 1969 eingemeindeten Ortschaften umgebende Stadtkern ergänzt einerseits sein Wohnangebot samt notwendiger Infrastruktur Schritt für Schritt, schafft andererseits durch die besonnene Ausweisung und Erschließung weiterer Gewerbe- und Industrieflächen attraktive neue Arbeitsplätze.

Zum Beispiel "Neues Wohnen" gehören die in unserem Magazin bereits dargestellten Projekte Pallotti-Areal und Industriebrache am Bahnhof, wo jeweils rund 250 Einheiten in konkreter Planung sind. Im gewerblichen Bereich stehen derzeit 60 Hektar in der Vermarktung. Eine Erweiterung ist auch beim größten Neuansiedler der jüngsten Zeit bereits avisiert, dem von der Deutschen Post/DHL für das Bonner Unternehmen Eaton (früher Klöckner-Moeller) auf der "grünen Wiese" errichteten Logistikzentrums. Langfristig werden hier über 200 Menschen beschäftigt.

Als wichtigen Entwicklungsträger ordnet Raetz naturgemäß auch den Standort Rheinbach der Hochschule Bonn Rhein-Sieg ein. Lehrende und Studierende der technischen Fächer wirken hier eng mit der örtlichen Wirtschaft zusammen. Raetz erfreut: „Beide Seite profitieren hervorragend von der Kooperation.“ Dies gelte vor allem für das dem Campus benachbarte Technologie-Zentrum, das die H&G-Gäste nicht nur wegen seiner Dimension, sondern auch wegen seiner ansprechenden architektonischen Vielfalt und des auffallend vielen "Grüns" überraschte.

Nicht vergessen will Raetz die Bundeswehr, die an ihrem Rheinbacher IT-Standort derzeit 750 Soldaten und Zivilisten beschäftigt und demnächst mit weiteren 250 Planstellen aufrüsten will. Ebenso willkommen ist ihm die Justizvollzugsanstalt, in die das Land aktuell und in der Vergangenheit rund 600 Millionen Euro investiert – ein Wirtschaftsfaktor der besonderen Art in der Voreifel.

Rheinbach zählt derzeit rund 27.000 Einwohner. Raetz‘ ehrgeizige Vision ist die 30.000-Marke. Auf diesem Weg wünschten die Haus & Grund-Vertreter dem engagierten Bürgermeister weiter eine gute Hand. Bericht: Werner P. D’hein

Zur Inhaltsübersicht
---

HAUS & GRUND: KOMMUNAL / REGIONAL

picture

Stadt startet Projektgruppe "Geförderter Wohnungsbau in Bonn" – Dramatischer Mangel an preisgünstigen Wohnungen






Oberbürgermeister Ashok Sridharan gründete eine Projektgruppe zur Entwicklung neuer Strategien. Foto Sascha Sengst/Bundesstadt Bonn

Sozialdezernentin Carolin Krause leitet eine neue Projektgruppe der Stadtverwaltung, die dem etwas lahmenden "Geförderten Wohnungsbau" auf die Sprünge helfen soll. Der Gruppe gehören gut zwei Dutzend Frauen und Männer aus der Verwaltung an. Sie soll Strategien entwickeln, mit denen der Bau öffentlich geförderter Wohnungen beschleunigt werden kann. Dies ist ein Beitrag für mehr bezahlbaren Wohnraum.

Nach einer Studie der Hans-Böckler-Stiftung ist Bonn die Stadt, in der die Menschen die höchste durchschnittliche Mietbelastung haben. Von ihrem verfügbaren Einkommen müssen über 45 Prozent der Bonner Haushalte über 30 % für Mieten ausgebend. Dies sei aber nur der Durchschnitt, so erklärte OB Sridharan, denn es gebe viele Mieterinnen und Mieter, die noch deutlich mehr von ihrem Einkommen für Miete in Bonn ausgeben müsste. Wie der Oberbürgermeister ergänzte, seien besonders junge Familien mit Kindern, Alleinerziehende oder Ältere mit geringen Renten betroffen. „Sie sind darauf angewiesen, dass wir ausreichend Wohnraum zur Verfügung stellen, damit sie nicht aus der Stadt verdrängt werden“, so der OB.

Der geförderte Wohnungsbau sei besser als sein Ruf. Durch ihn könne man für breite Bevölkerungsschichten qualitativ hochwertigen Wohnraum bereitstellen. Durch Mietbindung werde am Markt eine preisdämpfende Wirkung erzielt. Nach seiner Schätzung läge der Anteil der Haushalte, einen Wohnungsberechtigungsschein für geförderte Wohnungen beantragen könnten, bei rund 50 Prozent. Darunter befänden sich auch Verwaltungsangestellte, Erziehungspersonal oder Pflegekräfte.

In Bonn gibt es 10.000 Wohnungen mit Bindung. Sie sind Menschen mit Wohnungsberechtigungsscheinen vorbehalten. Bis 2030 fallen rund 4000 Wohnungen aus dieser Bindung heraus, während die Wartelisten zur Zuteilung einer Wohnung beim Amt für Soziales und Wohnen immer länger werden.
___________________________________________________________

Projektmanager Kurt Berger
Der ehemalige Leiter des Amtes für Soziales und Wohnen, Kurt Berger, ist Projektmanager der neuen Gruppe "Geförderter Wohnungsbau in Bonn". Zunächst werden Arbeitskreise zu einzelnen Teilaspekten etabliert. Danach ist geplant, so Markus Schmitz vom Presseamt, auch mit verschiedenen Akteuren am Bau und Wohnungsmarkt zusammen zu arbeiten. Dazu gehören neben Bau- und Wohnungsunternehmen auch Interessenvertreter von Hauseigentümern, Vermietern und Mietern.

Zur Inhaltsübersicht
---

HAUS & GRUND: KOMMUNAL / REGIONAL

Haus & Grund-Vereine unterstützen Strategieentwicklung der Stadt Bonn


Die Haus & Grund-Vereine Bonn/Rhein-Sieg und Bad Godesberg wollen die Arbeit der städtischen Projektgruppe "Geförderter Wohnungsbau in Bonn" unterstützen. Beide Vereine, die knapp 8000 Mitglieder vertreten, sind grundsätzlich bereit, sich an der Konzeptentwicklung inhaltlich zu beteiligen. Das äußerten die Vorsitzenden Dirk Vianden (Bonn) und Nikolaus Decker (Bad Godesberg) in einem Brief an die Vorsitzende der Projektgruppe, Beigeordnete Carolin Krause. Es mache Sinn, „den Erfahrungsschatz und praktischen Sachverstand der Vermieterinnen und Vermieter einfließen zu lassen.“ Daher wäre günstig, wenn beide Vereine auch schon vor Abschluss der Projektarbeit Gelegenheit hätten, Stellung zu nehmen und Anregungen zu machen.

Schaffung von Bauland zu Preisen, die geförderten Wohnungsbau möglich machen und den Abbau von planungsrechtlichen Hindernissen bei der Nachverdichtung auf untergenutzten Grundstücken sehen die Vertreter der Hauseigentümer in diesem Zusammenhang als zentrales Thema.

Zur Inhaltsübersicht
---

HAUS & GRUND: RECHT

Mietminderung bleibt bei Ermittlung der Kappungsgrenze außer Betracht


BGH: Dies gilt auch wenn der Mangel - wie bei einer Wohnflächenabweichung - nicht behebbar ist - BGH, Urteil vom 17.4.2019, AZ: VIII ZR 33/18

Der Fall:
Der Vermieter begehrte von dem Mieter die die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete um 84,60 € (20 %) auf 507,60 €. Nach Erhebung der Zustimmungsklage hat der Mieter einer Erhöhung der Miete auf insgesamt 444,36 € anerkannt. Gestützt auf eine nach seiner Ansicht im Vergleich zur Angabe im Mietvertrag um 12,46 % geringere Wohnfläche, hat er widerklagend die Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von zuletzt 2.055,30 € nebst Zinsen beantragt. Das Amtsgericht hat ein Sachverständigengutachten über die Wohnfläche eingeholt, das auf der Grundlage der Wohnflächenverordnung den straßenseitigen Balkon der Wohnung mit 25 % ansetzte und eine Fläche von 84,01 m² ermittelte.

Das Amtsgericht hat den Mieter zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 63,45 € auf 486,45 € verurteilt und den Widerklageantrag abgewiesen. Auf die Berufung des Mieters hat das Landgericht - nach Einholung eines weiteren Gutachtens zur Frage, ob Balkone im Jahr 2007 üblicherweise zur Hälfte angerechnet wurden - das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und den Mieter lediglich zu einer Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 451,36 € verurteilt sowie der Widerklage in Höhe von 1.827,93 € nebst Zinsen stattgegeben.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Vermieter die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) kam im vorliegenden Fall zum Ergebnis, dass die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB nach der vertraglich vereinbarten Miete zu bestimmen und die die Wohnfläche aufgrund der Wohnflächenverordnung zu ermitteln sei. Infolgedessen stehe dem Mieter insbesondere wegen einer sich daraus ergebenen erheblichen Wohnflächenabweichung ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) zu.

Der Kommentar von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg:
Die Entscheidung bringt Rechtsklarheit für die Anwender. Es dürfte in der Praxis kaum möglich sein, einen abweichenden ortsüblichen Berechnungsmodus nachzuweisen, so dass es allein auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages ankommt, ob die Wohnfläche nach der II. Berechnungsverordnung oder nach der Wohnflächenverordnung zu bestimmen ist. Dem Streit sollte ohnehin gänzlich dadurch aus dem Weg gegangen werden, indem im Mietvertrag überhaupt keine Angaben zur Wohnfläche gemacht werden, da sie schlicht nicht erforderlich sind.

Zur Inhaltsübersicht
---

HAUS & GRUND: RECHT

BGH klärt offene Fragen zur Mietkaution bei Mietende - Verrechnung der Kaution auch mit streitigen Forderungen zulässig


BGH, Urteil vom 24.7.2019, AZ: VIII ZR 141/17

Der Fall:
Zwischen den Mietparteien bestand Streit. Der Mieter minderte die vertraglich geschuldete Miete von monatlich 736,- € unter Berufung auf behauptete Mängel der Wohnung, insbesondere Feuchtigkeitserscheinungen, Schimmelbildung und Ameisenbefall, ab dem Monat Mai 2014 bis einschließlich des Monats Februar 2015 um insgesamt 1.774,80 €. Der Vermieter ließ die Wohnung im September 2014 von einem Sachverständigen zu Kosten von 357 € begutachten. Das Mietverhältnis endete schließlich infolge der außerordentlichen Kündigung des Mieters vom 5. Februar 2015 am 28. Februar 2015.

Nach dem Auszug des Mieters leitete der Vermieter ein selbständiges Beweisverfahren ein. Im Anschluss an eine im Mai 2015 erfolgte Ortsbesichtigung mit dem gerichtlich bestellten Sachverständigen vermietete der Vermieter die Wohnung ab dem 1. Juni 2015 anderweitig neu. Über die von dem Mieter zu Mietbeginn geleistete Barkaution in Höhe von 1.680 € hat der Vermieter bisher nicht ausdrücklich abgerechnet.

Der Vermieter erhob allerdings Klage und nahm den Mieter auf restliche Mietzahlung in Höhe von 1.774,80 €, einen Mietausfallschaden für die Monate März 2015 bis Mai 2015 in Höhe von 1.848 €, den Ersatz der Gutachterkosten in Höhe von 357 €, Kostenersatz für Renovierungsarbeiten in Höhe von insgesamt 1.113,42 € sowie Nebenkostennachforderungen in Höhe von insgesamt 1.087,33 €, jeweils nebst Zinsen, in Anspruch. Die geltend gemachten Nebenkosten setzen sich zusammen aus einer (unstreitigen) Nachforderung in Höhe von 309,89 € für den Abrechnungszeitraum vom 1. Dezember 2013 bis 30. November 2014 (Abrechnung vom 22. Januar 2015) und einer (bestrittenen) Nachforderung in Höhe von 777,44 € für den Zeitraum vom 1. Dezember 2014 bis 31. Mai 2015 (Abrechnung vom 11. Februar 2016).

Das Amtsgericht hat den Mieter zur Zahlung von 4.917,13 € nebst Zinsen verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung des Mieters, in der dieser hinsichtlich der Forderungen auf Nebenkostennachzahlung ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf die von dem Vermieter nicht abgerechnete Mietkaution geltend gemacht hat, hat das Landgericht - unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen - das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Klage hinsichtlich eines weiteren Betrags in Höhe von 1.703,33 € abgewiesen.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Vermieter seinen Klageanspruch insoweit weiter, als das Berufungsgericht die von ihm geltend gemachten Nebenkostennachforderungen in Höhe von insgesamt 1.087,33 € durch eine von dem Mieter im Berufungsrechtszug erklärte Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 1.680 € als erloschen angesehen hat.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nunmehr diese Rechtsfragen geklärt. Zunächst sei die vom Mieter im Januar 2017 erklärte Aufrechnung mit seinem Kautionsguthaben gegen die Nebenkostennachforderungen des Vermieters zulässig gewesen. Insbesondere sei der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters auch fällig gewesen, weil der Vermieter über sie bereits (konkludent) durch die Erhebung der Klage abgerechnet hatte. Nach dem Ende des Mietverhältnisses habe sich der Vermieter innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung werde die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit habe. Die Abrechnung des Vermieters könne dabei ausdrücklich oder konkludent erfolgen. So kann der Vermieter die Kaution in einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Weise dergestalt (ausdrücklich) abrechnen, dass er sämtliche ihm seiner Auffassung nach - zustehenden Forderungen im Einzelnen bezeichnet und der Kautionsrückzahlungsforderung gegenüberstellt.

Der Kommentar von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg:
Es ist ausdrücklich zu begrüßen, dass der BGH nunmehr klargestellt hat, dass der Vermieter auch mit streitigen Forderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen darf. Alles andere wäre auch völlig praxisfremd gewesen. Den Vermietern ist allerdings zu raten, rechtzeitig über die Kaution abzurechnen und auch ggf. mit eigenen Forderungen ausdrücklich die Aufrechnung gegen das Kautionsguthaben zu erklären, um nicht später vor Gericht dem Risiko einer (Teil-)Abweisung zu unterliegen, wenn der Mieter nun "plötzlich" auf die Idee kommt, die Aufrechnung zu erklären.

Zur Inhaltsübersicht
---

HAUS & GRUND: RECHT

Hessische Mietpreisbremsenverordnung unwirksam – Auch für Bonn von Bedeutung


BGH: Verordnung vom 27.11.2015 ist nichtig, weil sie nicht hinreichend begründet wurde - BGH, Urteil vom 17.7.2019, AZ: VIII ZR 130/18

Der Fall:
Der Mieter bewohnt seit dem 3. Mai 2016 eine 65,40 m² große Wohnung in Frankfurt am Main. Es wurde eine monatliche Nettomiete von 810 € vereinbart. Mit Anwaltsschreiben vom 31. Oktober 2016 rügte der Mieter, dieser Betrag übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 %; im Hinblick auf die am 27. November 2015 in Kraft getretene Hessische Mietenbegrenzungsverordnung sei die Abrede über die Höhe der Miete daher insoweit unwirksam. Mit Anwaltsschreiben vom 15. November 2016 forderte der Mieter den Vermieter auf, ihm Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vertraglich vorgesehenen Miete maßgeblich seien. Ferner verlangte er die Rückerstattung der seiner Ansicht nach für den Monat November 2016 zu viel entrichteten Miete.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) ist der Auffassung, dass die von den Vertragsparteien bei Mietbeginn getroffene Abrede über die Höhe der Miete nicht gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1 BGB teilweise unwirksam ist. Die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung sei nichtig, denn sie sei von ihrer gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage nicht gedeckt. Entgegen der gesetzlichen Vorgabe des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB habe die Landesregierung bei Inkrafttreten der Rechtsverordnung am 27. November 2015 keine Verordnungsbegründung bekannt gemacht. Die der Öffentlichkeit später - nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht vor dem Jahr 2017 - auf der Internetpräsenz des innerhalb der Landesregierung zuständigen Ministeriums zugänglich gemachte Verordnungsbegründung vermöge an der Unwirksamkeit nichts zu ändern.

Der Kommentar von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg:
Das Urteil hat über die Hessische Regelung hinaus Bedeutung, da nun auch der Bundesgerichtshof auf die bisherige Linie der verschiedenen instanzgerichtlichen Urteile einschwenkt. So hat für NRW bereits das Amtsgericht Köln am 15.2.2019 (208 C 188/18) entschieden, dass die Mietpreisbremsenverordnung für NRW vom 23.6.2015 ("Mietpreisbegrenzungsverordnung NRW") ebenfalls in Ermangelung einer ausreichenden Begründung nichtig sei. In Nordrhein-Westfalen wurde 2015 für die Festlegung der betroffenen Gebiete ein wissenschaftliches Institut aus Hamburg beauftragt. Dieses hat aus den landesweit verfügbaren statistischen Daten Indikatoren entwickelt, die geeignet sein sollten, die gesetzlichen Vorgaben des § 556d Abs. 2 BGB abzubilden. Am Ende wurden im Gutachten 22 Gemeinden benannt, die die Landesregierung auch alle in die Verordnung aufgenommen hat (u. a. auch Bonn, Köln, Sankt Augustin, Siegburg und Troisdorf). Entscheidend ist nun - und vom Amtsgericht Köln verneint - die Frage, ob und wie die Landesregierung die Verordnung tatsächlich hinreichend begründet hat. Unklar ist bereits, ob das gesamte Kabinett die Begründung beschlossen hat, wie formell wohl erforderlich. Eine Begründung eines Ministeriums genügt ebenso wenig wie die eines Fachinstituts. In diesem Zusammenhang ist es allerdings nur sehr schwer feststellbar und nachvollziehbar, wer was wann beschlossen und veröffentlicht hat. Soweit es überhaupt eine veröffentlichte Begründung gibt (vgl. die als pdf-Download angebotene Begründung
https://www.mhkbg.nrw/themen/bau/wohnen/mieterschutz-und-wohnungsaufsicht), genügt diese nach zutreffender Auffassung des AG Köln inhaltlich nicht den Anforderungen an die gesetzliche Begründungspflicht, da darin zwar die Methodik aus dem Gutachten des beauftragten Instituts dargestellt wird, aber nicht deren konkrete Umsetzung. Insoweit könnte aus dieser Begründung niemand erkennen, warum eine Gemeinde nun tatsächlich aufgenommen wurde oder nicht. Ferner sei unklar, wer diese Begründung abgegeben hat oder gar beschlossen hat. Der Urheber der Begründung ist ebenfalls nicht auszumachen. Schwierigkeiten in Bezug auf die Recherche nach einer Begründung bereitet auch der Umstand, dass nach der Landtagswahl 2017 das ehemalige Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr in das Ministerium für Wirtschaft, Energie, Industrie, Mittelstand und Handwerk und das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung NRW aufgeteilt wurde. Eine lückenlose Recherche ist damit schwierig. Aktuell (Stand: 5.8.2019) findet man auf der Seite dieses Ministeriums unter https://www.mhkbg.nrw/themen/bau/wohnen/mieterschutz-und-mietrecht immerhin drei pdf-Dateien, nämlich die Begründung der Verordnung, eine Kurzfassung des Gutachtens "Grundlagen für die Festlegung der Gebietskulisse einer Mietbegrenzungsverordnung" sowie das Gutachten "Grundlagen für die Festlegung der Gebietskulisse einer Mietbegrenzungsverordnung". Welche Dateien aber 2015 bei Erlass der Verordnung tatsächlich vom früher zuständigen Ministerium veröffentlicht wurden, ist jedenfalls "mit Bordmitteln" einer Internetrecherche nicht mehr nachvollziehbar. In der Kurzfassung des Gutachtens fehlen bereits die erforderlichen Daten für jede einzelne Stadt. Diese sind zwar in der veröffentlichen Langfassung enthalten, wann aber diese Unterlagen im Internet veröffentlicht wurden, bleibt diffus. Eine nachträgliche Veröffentlichung würde aber auf gar keinen Fall reichen, wie nun auch der BGH in seiner obigen Entscheidung festgestellt hat.

Das Urteil des AG Köln ist bisher (Stand 5.8.2019) nicht rechtskräftig; es läuft ein Berufungsverfahren vor dem LG Köln (6 S 57/19). Das Berufungsgericht muss klären, ob tatsächlich eine formell ordnungsgemäße Begründung der Landesregierung vorliegt. In diesem Zusammenhang käme es wohl maßgeblich darauf an, ob es genügt, dass eine Begründung durch bloße Verweisung (auf das Gutachten) zulässig ist - der BGH fordert hier nun eine amtliche Bekanntmachung der Verordnungsbegründung, die in zumutbarer Weise allgemein zugänglich sein müsste, was gegen eine Verweisung spräche - und dann müsste noch geklärt werden, wann genau was wo veröffentlicht wurde.

Zur Inhaltsübersicht
---
Folgen Sie uns | facebook
--
Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Bonn/Rhein-Sieg e. V.|
Vorsitzender: Dirk Vianden | Hauptgeschäftsführer: Rechtsanwalt Helmut Hergarten | Geschäftsführer: Rechtsanwalt Markus Gelderblom | Oxfordstr. 2, 53111 Bonn | Amtsgericht Bonn VR 1988 | Impressum | Copyright © Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Bonn/Rhein-Sieg e. V.