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Der im aktuellen Jahr ausgeschiedene WEG-Verwalter schuldet noch die Jahresabrechnung für das vorangegangene Wirtschaftsjahr

BGH lässt aber Frage offen, wer zuständig ist, wenn der Verwalterwechsel zum Ende des Wirtschaftsjahres erfolgt

Der Fall:
Auf einer Wohnungseigentümerversammlung vom 21. Januar 2015 wurde die Verwalterin mit sofortiger Wirkung abberufen und ihr die Kündigung des Verwaltervertrags mitgeteilt. Im Juni 2015 forderte die neue Verwalterin die abberufene Verwalterin zur Erstellung der Jahresabrechnung 2014 auf, was diese ablehnte. Eine mit Anwaltsschreiben vom 13. Juli 2015 gesetzte Frist zur Erklärung der Abrechnungsbereitschaft blieb erfolglos. Daraufhin ließ die WEG die Jahresabrechnung 2014 durch die neue Verwalterin aufstellen, die hierfür 804,14 € berechnete und begehrte von der bisherigen Verwalterin Kostenerstattung.

Das Problem:
Wer nach einem Wechsel des Wohnungseigentumsverwalters die Jahresabrechnung zu erstellen hat, wurde bisher unterschiedlich beurteilt. Einigkeit besteht nur, dass der ausgeschiedene Verwalter für das laufende Wirtschaftsjahr keine Abrechnung zu erstellen hat, wenn das Verwalteramt während des Wirtschaftsjahres endet. Streitig ist aber, wer die Abrechnung für den abgelaufenen Abrechnungszeitraum erstellen muss, in dem der ausgeschiedene Verwalter noch bestellt war.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun die Rechtsfrage dahingehend entschieden, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG den Verwalter trifft, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheide der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schulde er - vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr, unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war. Eine zusätzliche Vergütung könne der ausgeschiedene Verwalter dafür nicht verlangen, es sei denn, es sei etwas anderes vereinbart. Die Abrechnung gehöre gemäß § 28 Abs. 3 WEG zu den dem Verwalter gesetzlich zugewiesenen Aufgaben. Ergänzend weist der BGH darauf hin, dass dem Verwalter durch das Ausscheiden aus dem Amt die Erstellung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr auch nicht unmöglich werde (§ 275 Abs. 1 Fall 1 BGB). Soweit er die Verwaltungsunterlagen inzwischen an den neuen Verwalter herausgegeben habe, stehe ihm ein Einsichtsrecht zu. Dieses erfasse auch die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen und Belege, die im Zeitpunkt des Ausscheidens aus dem Verwalteramt noch nicht vorlagen, sondern erst später dem neuen Verwalter zur Verfügung stehen, wie z.B. die auf einen Dienstleister übertragene Heizkostenabrechnung.
Die weitere streitige Frage, ob die Abrechnungspflicht für das abgelaufene Wirtschaftsjahr am letzten Tag des abgelaufenen Wirtschaftsjahres (in der Regel der 31. Dezember des abgelaufenen Kalenderjahres) oder am ersten Tag des folgenden Wirtschaftsjahres (der 1. Januar des folgenden Kalenderjahres) entsteht, konnte im vorliegenden Rechtsstreit - da nicht entscheidungserheblich - offen bleiben. § 28 Abs. 3 WEG sei insoweit nicht eindeutig.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Das Urteil des BGH führt zu Rechtssicherheit, was zu begrüßen ist. Auch wenn der BGH die weitere Streitfrage wer die Abrechnung schuldet, wenn das Ende der Verwalterzeit und das Ende des Wirtschaftsjahres zusammenfallen, ausdrücklich offen gelassen hat, so scheint der BGH - wenn man seine Ausführungen in der Urteilsbegründung richtig deutet - die Lösung zu bevorzugen, wonach in solchen Fällen die Abrechnung durch den neuen Verwalter zu erfolgen hat und damit die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG erst nach Ablauf des Wirtschaftsjahres entsteht. Auch hier verweist der BGH auf den Umstand, dass der neue Verwalter auf der Basis der Unterlagen des bisherigen Verwalters die Abrechnung erstellen könne.


BGH, Urteil vom 16.2.2018, AZ: V ZR 89/17

Amtlicher Leitsatz:
"Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er - vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung - die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war."

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