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Anpassungsanspruch zur Änderung der WEG-Gemeinschaftsordnung kann nicht als Einrede gegen Unterlassungsanspruch geltend gemacht werden

BGH: Anspruch auf Nutzungsänderung muss ggf. im Klagewege durchgesetzt werden

Der Fall:
Nach der Teilungserklärung von 1989/1990 dient das aus sieben Einheiten bestehende Gebäude "zur beruflichen und gewerblichen Nutzung". Die Einheiten dürfen "ausdrücklich beruflich oder gewerblich, insbesondere auch als Apotheke oder Arztpraxis genutzt werden". Nach der Aufteilung befanden sich zunächst in sechs Einheiten Arztpraxen, die siebte diente als Apotheke. Aktuell werden nur noch drei Einheiten als Arztpraxen genutzt. Die Apotheke wurde zu einem Teil an ein Büro für Tierschutzhilfe vermietet und steht im Übrigen leer. In einer der ehemaligen Arztpraxen befindet sich eine Schülernachhilfe. Ein Eigentümer einer leerstehenden Teileigentumseinheit teilte seine Einheit auf, baute sie um und vermietete beide Teile als Wohnraum. Hiergegen wenden sich die anderen Eigentümer mit einer Unterlassungsklage.

Das Problem:
Der betroffene Eigentümer machte geltend, dass ihm nach § 10 Abs. 3 Satz WEG ein Änderungsanspruch zur Änderung der Teilungserklärung in Bezug auf den Nutzungszweck zustehe und er seine Teileigentumseinheit insofern auch zu Wohnzwecken nutzen dürfe. Eine dauerhafte gewerbliche Vermietung sei angesichts von Lage und Ausstattung des Gebäudes nicht mehr ernsthaft zu erwarten.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) verurteilte den Eigentümer nun zur Unterlassung. Tatsächlich stehe den klagenden Eigentümern ein Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG zu, weil die Einheit des Beklagten nach der Gemeinschaftsordnung nicht als Privatwohnung, sondern nur für berufliche und gewerbliche Zwecke genutzt werden darf. Allerdings komme durchaus in Betracht, dass der beklagte Eigentümer gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG die Änderung der Gemeinschaftsordnung dahingehend verlangen könne, dass seine Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe. Mit der Kodifizierung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG im Jahr 2007 habe der Gesetzgeber die Hürden an die Anpassung der Gemeinschaftsordnung bewusst etwas absenken wollen. Dass schwerwiegende Gründe im Sinne der Norm vorliegen, komme in Betracht, wenn - wie es der Beklagte vorträgt - eine dauerhafte gewerbliche Vermietung angesichts von Lage und Ausstattung des Gebäudes nicht ernsthaft zu erwarten ist; dann würde der Beklagte an einer wirtschaftlichen Verwertung der Einheit gehindert. Gleichwohl habe das Berufungsgericht der Klage im Ergebnis zu Recht stattgegeben. Selbst wenn nämlich ein Anpassungsanspruch gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG bestehen sollte, müsse der Beklagte diesen zunächst im Wege der Klage durchsetzen. Er dürfe ihn nicht im Wege der Einrede gegen den Unterlassungsanspruch geltend machen.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Der Bundesgerichtshof die bislang umstrittene Frage dahingehend geklärt, wonach berechtigte Anpassungsbegehren erst in der Gemeinschaftsordnung umgesetzt werden müssen, damit klar und eindeutig ist, welche Vereinbarungen für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gelten. Denn ansonsten würde die Unterlassungsklage zwar wegen des bestehenden Anpassungsanspruchs abgewiesen. Eine Änderung der Gemeinschaftsordnung unterbliebe aber; es stünde auch nicht rechtskräftig fest, dass ein Anpassungsanspruch besteht, weil sich die Wirkungen der Rechtskraft nicht auf Einreden erstrecken. Des Weiteren würden die übrigen Eigentümer durch eine eigenmächtige Nutzungsänderung eines einzelnen Eigentümers in die Klägerrolle gedrängt. Grundsätzlich muss aber derjenige, der gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer die Anpassung der Nutzungsregelung erreichen will, eine darauf gerichtete Klage erheben; die neue Nutzung darf er erst dann aufnehmen, wenn er ein entsprechendes rechtskräftiges Urteil zu seinen Gunsten erstritten hat. Bis dahin muss die bislang geltende Gemeinschaftsordnung beachtet werden und Nutzungen, die den darin vereinbarten Zweckbestimmungen widersprechen, müssen unterbleiben. Insofern ist das Urteil richtig und zu begrüßen.


BGH, Urteil vom 23.3.2018, AZ: V ZR 307/16

Amtlicher Leitsatz:
Bislang liegt lediglich eine Pressemitteilung des BGH vor

 

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