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Zum Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Einbau von Jalousien zur Verschattung

Bauliche Veränderung vs. erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums

Der Fall:
In der Teilungserklärung einer WEG heißt es u.a.:
"7. Balkone, Terrassen
Balkonfertigteile aus Stahlrahmenkonstruktion mit Holzauflage (nach Angaben des Architekten)"
Der Errichtung des Gebäudes durch den Bauträger im Jahr 2004 lag eine Baugenehmigung vom 16. Dezember 2003 zugrunde, deren Bestandteil eine "Allgemeine Baubeschreibung" war. Dort heißt es unter Ziff. 1.2 „Entwurfsansatz“ u. a.:
"Der großzügig nach Südosten geöffneten Fassade sind Terrassen und Wintergärten vorgelagert, so dass unterschiedlichste Räume in diesen Freibereichen entstehen können. Dazu gibt es im vorgelagerten Stahlrahmen noch Jalousien zur Verschattung."
Ein Einbau von Jalousien in den vorgelagerten Stahlrahmen erfolgte nicht.
Die Kläger erwarben ihre Wohneinheit mit Bauträgervertrag vom 17. September 2004. In dem Vertrag heißt es, dass für die zu errichtenden Gebäude die in der Teilungserklärung vom 24. Oktober 2003 enthaltenen Pläne und die Baubeschreibung gelten und sich die Bauverpflichtung hierauf und auf die der Teilungserklärung beigefügten Pläne bezieht. Eine Verschattungsanlage wird nicht erwähnt. Auf die Erteilung der Baugenehmigung und darauf, dass die Kläger eine Kopie verlangen können, wird hingewiesen.
In der Eigentümerversammlung am 1. Juni 2012 wurde ein Mehrheitsbeschluss gefasst, wonach den Eigentümern gestattet wurde, an ihren Türen und Fenstern hofseitig fach- und sachgerechte Jalousien, Lamellen und feste Verschattungen zu installieren. Angebote zur technischen Lösung sollten von dem Verwalter eingeholt werden. Über die Ausführung und Realisierung sollte nach Angebotsvorlage durch Beschluss entschieden werden. Im September 2013 ließen die Beklagten jeweils an der vorgelagerten Stahlbaukonstruktion der Hofseite ihrer Wohnungen Außenjalousien anbringen.
Hiergegen richtet sich die Klage.

Das Problem:
Die beklagten Eigentümer machten geltend, dass ein Anspruch auf Beseitigung gegen sie ausscheide, weil die Verschattungsanlage zur Herstellung eines ordnungsgemäßen Erstzustandes erforderlich gewesen sei. Dies ergebe sich aus der Allgemeinen Baubeschreibung als Bestandteil der Baugenehmigung. Dem stehe nicht entgegen, dass Teilungserklärung und Aufteilungsplan zu der Verschattungsanlage schwiegen; daraus ergebe sich noch nicht, dass eine nachträgliche Ausstattung des gemeinschaftlichen Eigentums als bauliche Veränderung i. S. d. § 22 Abs. 1 WEG anzusehen sei. Die bauliche Ausstattung von Gebäude und Grundstück lasse sich nämlich regelmäßig nicht abschließend der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan entnehmen. Deshalb müsse ein Wohnungseigentümer auch Ausstattungsmerkmale, die in einer Baubeschreibung dargestellt seien, als ordnungsgemäßen Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums hinnehmen, jedenfalls dann, wenn sie nicht in Widerspruch zur Teilungserklärung stünden. So verhalte es sich hier.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof folgt dieser Argumentation nicht. Es handele sich zunächst um eine um eine bauliche Maßnahme gem. § 22 Abs. 1 WEG, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffe. Dies folge jedenfalls aus der hiermit verbundenen Veränderung der äußeren Gestaltung des Gebäudes. Die Anbringung der Verschattungsanlage stelle hingegen keine Maßnahme dar, die zur Herstellung eines ordnungsgemäßen Erstzustandes erforderlich gewesen sei. Die bislang getroffenen Feststellungen trügen diese Annahme zumindest nicht. Gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG können, so der BGH, bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Eine solche bauliche Veränderung liege nach der ständigen Rechtsprechung nicht vor, wenn die Maßnahme der erstmaligen plangerechten Herrichtung des Gemeinschaftseigentums diene. Unter Instandsetzung sei nämlich auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu verstehen, so dass jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 i. V. m. Abs. 5 Nr. 2 WEG von den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen könne, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt werde. Zur erstmaligen Herstellung des Gemeinschaftseigentums gehöre auch die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum.
Ob jedoch die Anbringung der Jalousien hier öffentlich-rechtlich vorgeschrieben ist, lasse sich auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht abschließend beurteilen. Hierfür genüge es jedenfalls nicht, dass Bestandteil der Baugenehmigung vom 16. Dezember 2003 eine "Allgemeine Baubeschreibung" sei, wonach es "im vorgelagerten Stahlrahmen noch Jalousien zur Verschattung gibt". Entscheidend sei vielmehr, ob das Ausstattungsmerkmal nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlich ist. Dies habe nun das Berufungsgericht noch einmal zu prüfen.
Der BGH weist ergänzend darauf hin, dass kein Anspruch auf Beseitigung der Jalousien bestünde, wenn die Kläger aufgrund eines wirksamen, unanfechtbaren Beschlusses der Wohnungseigentümer zu einer Duldung der Anbringung der Jalousien verpflichtet wären (§ 1004 Abs. 2 BGB). Dies komme hier deshalb in Betracht, weil der Beschluss der Wohnungseigentümer vom 1. Juni 2012 kein bloßer Vorbereitungsbeschluss sei. Nach dem eindeutigen Wortlaut sei den Eigentümern gestattet worden, an ihren Türen und Fenstern hofseitig fach- und sachgerechte Jalousien, Lamellen und feste Verschattungen zu installieren. Lediglich über die konkrete Ausführung und Realisierung sollte nach Angebotsvorlage durch den Verwalter durch gesonderten Beschluss entschieden werden. Damit sollte aber hinsichtlich des "Ob" des Anbringens einer Verschattungsanlage durch die Wohnungseigentümer eine verbindliche Regelung getroffen werden. Dass es an einem Ausführungsbeschluss zu dem "Wie" fehlt, wirke sich nicht zugunsten der Kläger aus. Auch insoweit müssten nun die entsprechenden Feststellungen vom Berufungsgericht nachgeholt werden.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Der Anspruch auf erstmalige Herstellung des plangerechten Zustands ist ein starkes Argument für Wohnungseigentümer, die bauliche Veränderungen gegen den Widerstand von Miteigentümern durchsetzen wollen bzw. müssen. Der BGH stellt mit seiner Entscheidung klar, dass nicht jedes Merkmal der Baubeschreibung bzw. des Bauantrags den plangerechten Zustand definiert. Nur auf Herstellung solcher Merkmale, die nach dem materiellen öffentlichen Baurecht erforderlich sind, bestünde ein entsprechender Anspruch.


BGH, Urteil vom 20.7.2018, AZ: V ZR 56/17

Amtlicher Leitsatz:
"Zur nachträglichen Anbringung von Verschattungsanlagen durch Wohnungseigentümer."

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