Die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts kann als "ultima ratio" und gegen Zahlung einer angemessenen Entschädigung verlangt werden

Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten aber nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen.

Der Fall:
Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Mitglied die Beklagte ist. In der von der Stadt im Jahre 2004 erteilten Baugenehmigung ist vorgesehen, die an der Straße gelegenen Stellplätze parallel zum Gebäude zu errichten, unter anderem auf der Fläche vor der Wohnung der Beklagten. Davon abweichend wurden die Stellplätze in einem rechten Winkel zu dem Gebäude ausgerichtet. Vor der Wohnung der Beklagten befindet sich eine abgezäunte Terrassen- und Gartenfläche. In der Gemeinschaftsordnung wird dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung der Beklagten ein entsprechendes unentgeltliches Sondernutzungsrecht an dieser Fläche eingeräumt, welches in das Grundbuch eingetragen wurde. Die Stadt, die dem Rechtsstreit auf Seiten der Klägerin beigetreten ist, lehnt die nachträgliche Genehmigung der tatsächlichen Bauausführung ab und verlangt die Errichtung der Stellplätze parallel zum Gebäude, u.a. auf der Sondernutzungsfläche der Beklagten.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von der Beklagten, es zu dulden, dass die Klägerin die Terrasse, den Rasen und die Pflanzen sowie den die Sondernutzungsfläche umgebenden Zaun entfernt und auf der Fläche zwei Stellplätze errichtet, die dauerhaft durch die Wohnungseigentümer oder Bewohner genutzt werden können.

Das Problem:
Ein Sondernutzungsrecht gewährt dem begünstigten Wohnungseigentümer das Recht, gemeinschaftliches Eigentum unter Ausschluss aller anderen Wohnungseigentümer benutzen zu dürfen. Es stellt sich daher die Frage, ob das Sondernutzungsrecht unter den hier vorliegenden Voraussetzungen per Beschluss eingeschränkt werden kann. Das Berufungsgericht war insoweit der Ansicht, der beklagte Wohnungseigentümer sei nach § 242 BGB (Treu und Glauben) verpflichtet, der Wohnungseigentümergemeinschaft die Sondernutzungsfläche zur Verfügung zu stellen und die baulichen Maßnahmen sowie die dauerhafte Nutzung der Fläche für Stellplätze und Zufahrten zu dulden. Dies folge daraus, dass die Inanspruchnahme der Sondernutzungsfläche erforderlich sei, um den öffentlich-rechtlichen Vorgaben der bestandskräftigen Baugenehmigung zu genügen. Die Stadt habe den Antrag auf nachträgliche "Legalisierung" der tatsächlichen Bauausführung abgelehnt, sodass nunmehr die Vorgaben der Baugenehmigung umzusetzen seien. Einer vorherigen Änderung der Gemeinschaftsordnung, in der der Beklagten das Sondernutzungsrecht eingeräumt worden sei, bedürfe es hierzu nicht.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof stellte mit seiner Entscheidung nun klar, dass ein sondernutzungsberechtigter Wohnungseigentümer den umfassenden Mitgebrauch seiner Sondernutzungsfläche durch alle Wohnungseigentümer nicht dauerhaft dulden müsse. Etwas anderes lasse sich auch nicht aus § 242 BGB ableiten. Es widerspräche dem Sinn und Zweck eines Sondernutzungsrechts, wenn der Sondernutzungsberechtigte dauerhaft den Mitgebrauch seiner Sondernutzungsfläche durch andere Wohnungseigentümer dulden müsste. Spätestens seit dem 1.7.2007 - dem Inkrafttreten der WEG-Novelle - komme § 242 BGB als Anspruchsgrundlage für den dauerhaften umfassenden Mitgebrauch einer Sondernutzungsfläche durch andere Wohnungseigentümer nicht mehr in Betracht. Seitdem ist im WEG mit § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf eine von dem Gesetz dauerhaft abweichende Vereinbarung oder - hier - auf dauerhafte Anpassung einer bestehenden Vereinbarung kodifiziert. Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten folglich nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen. Nach dieser Bestimmung könne jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheine. Insofern könne sich aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG auch ein Anspruch auf ersatzlose Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ergeben, allerdings nur als ultima ratio, etwa wenn die Sondernutzungsfläche zwingend benötigt wird, um unabwendbaren behördlichen Auflagen nachzukommen, und regelmäßig nur gegen Zahlung einer entsprechenden Entschädigung. In dem hier zu entscheidenden Fall lägen diese Voraussetzungen aber nicht vor, wie das Gericht sodann weiter ausführt. Selbst wenn jedoch die übrigen Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts verlangen könnten, sei der Sondernutzungsberechtigte - hier die Beklagte - nicht verpflichtet, seine Sondernutzungsfläche im Vorgriff auf eine solche Aufhebung zur Verfügung zu stellen. Vielmehr müsse der Sondernutzungsberechtigte den faktischen Entzug seines Sondernutzungsrechts, der mit einem dauerhaften Mitgebrauch der Sondernutzungsfläche durch andere Wohnungseigentümer einherginge, solange nicht hinnehmen, bis eine Änderung der Teilungserklärung erfolgt sei. Schließlich folge ein Anspruch der Gemeinschaft auch nicht unter dem Gesichtspunkt des sog. Erstherstellungsanspruchs. Zwar weiche die Teilungserklärung bei der Anordnung der Parkplätze und der Festlegung der Sondernutzungsflächen von der Baugenehmigung ab. Dem entspreche die aber Ausführung des Gebäudes, das sich damit in einem teilungserklärungskonformen Zustand befindet. Es gehe deshalb nicht um den Erstherstellungsanspruch, sondern um die Frage, ob die durch das Bauordnungsamt angedrohte Stilllegung der Parkplätze nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung hingenommen werden muss und ob eine sachgerechte Lösung nur durch die Änderung der Gemeinschaftsordnung im Sinne einer ersatzlosen Aufhebung des Sondernutzungsrechts der Beklagten erreicht werden könne. Da sich die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums aber gemäß § 21 Abs. 4 WEG vorrangig nach den bestehenden Vereinbarungen richte, könnte die Einrichtung von Parkplätzen und einer Zufahrt auf der Sondernutzungsfläche der Beklagten nur erreicht werden, wenn diese Vereinbarungen zuvor geändert worden sind.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Der Bundesgerichtshof wendet das (seit 2007) bestehende Recht konsequent an. Die Gemeinschaft hat vorliegend versäumt, den durch das Gesetz vorgegebenen Weg einzuschlagen. Keinesfalls ist die WEG vorliegend rechtlos. Im Hinblick auf die Funktion eines Sondernutzungsrechts sind die gesetzlichen Voraussetzungen jedoch strikt einzuhalten. Vor diesem Hintergrund ist die Entscheidung im Sinne der Rechtssicherheit zu begrüßen.


BGH, Urteil vom 23.3.2018, AZ: V ZR 65/17

Amtlicher Leitsatz:
"a) Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen.
b) Aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann sich auch ein Anspruch auf ersatzlose Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ergeben, allerdings nur als ultima ratio, etwa wenn die Sondernutzungsfläche zwingend benötigt wird, um unabwendbaren behördlichen Auflagen nachzukommen, und regelmäßig nur gegen Zahlung einer entsprechenden Entschädigung.
c) Selbst wenn die übrigen Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts verlangen können, ist der Sondernutzungsberechtigte nicht verpflichtet, seine Sondernutzungsfläche im Vorgriff auf eine solche Aufhebung zur Verfügung zu stellen."