Baulicher Zustand des Gemeinschaftseigentums muss Nutzung des Sondereigentums ermöglichen

Sind im Bereich des Gemeinschaftseigentums gravierende bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich.

Der Fall:
Die Kläger sind Eigentümer von Teileigentumseinheiten im Souterrain des Gebäudes, die in der Teilungserklärung als Laden bzw. Büro bezeichnet und durch die Eigentümer gewerblich genutzt werden. Die Wände dieser Einheiten sind durchfeuchtet, weswegen die Eigentümer zwei Gutachten einholten. Diese ergaben, dass die Ursache der Schäden eine fehlende außenseitige Sockelabdichtung, eine fehlende Horizontalsperre sowie im Mauerwerk eingelagerte Salze sind. Ein sodann durchgeführtes "Minimalprogramm" zur Schadensbehebung blieb ohne Erfolg. Die daraufhin in der Eigentümerversammlung gestellten Anträge auf Beseitigung des Schadens im Rahmen verschiedener Maßnahmen wurden mehrheitlich abgelehnt. Vielmehr wurde beschlossen, ein weiteres Gutachten einzuholen zur Frage der baualtersgerechten Nutzung der Souterrainfläche. Die Eigentümer der Souterrainflächen und Kläger wenden sich gegen diesen Beschluss und beantragten, die übrigen Wohnungseigentümer zu verurteilen, den von ihnen gestellten Anträgen zur Sanierung zuzustimmen.

Das Problem:
Streitig war, ob dem betroffenen Eigentümer ein Anspruch auf Sanierung zustand.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass nach § 21 Abs. 4 WEG jeder Eigentümer eine Verwaltung verlangen könne, die ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Dazu gehöre nach § 21 Abs. 5 WEG auch die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Sei eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, entspreche (nur) deren Durchführung billigem Ermessen; in diesem Fall habe ein einzelner Wohnungseigentümer einen (einklagbaren) Anspruch auf Durchführung. Um zu entscheiden, ob eine Maßnahme zwingend erforderlich sei, müsse geklärt werden, wie das Gemeinschaftseigentum beschaffen sei. Dafür seien zunächst die Vorgaben der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung maßgeblich. Denn grundsätzlich müsse das Gemeinschaftseigentum jedenfalls in einem solchen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden könne. Sobald derart gravierende Mängel vorliegen, dass eine solche Nutzung nicht mehr möglich sei, sei eine Instandsetzung zwingend erforderlich. Ein einzelner Wohnungseigentümer könne eine Sanierung sogar dann verlangen, wenn es sich um einen anfänglichen Mangel handele, da auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums einer Instandsetzung zuzuordnen sei
Vorliegend war die zweckentsprechende Nutzung als "Laden" aufgrund der Durchfeuchtung bis zu einer Höhe von einem Meter nicht möglich. Der BGH führt aus, dass Teileigentum mit der Zweckbestimmung für ein "Büro" oder einen "Laden" ebenso wie "Wohneigentum" grundsätzlich dazu geeignet sein müsse, als Aufenthaltsraum für Menschen zu dienen. Weise ein Raum eine massive Durchfeuchtung von Innen- und Außenwänden auf, müsse dies nicht hingenommen werden. Dieser Grundsatz gelte insbesondere auch dann, wenn (noch) kein gesundheitsschädlicher Schimmel aufgetreten sei. Eine solche Durchfeuchtung sei auch nicht baualtersgemäß und aus diesem Grund hinzunehmen. Zwar handele es sich um ein älteres Gebäude, das durch die bei der Gebäudeerrichtung maßgeblichen Baustandards geprägt sei. Daraus lasse sich aber nicht ableiten, dass in älteren oder einfachen Bauten gravierende bauliche Mängel hingenommen werden müssen. Sowohl die Maßnahme wie auch die durch die Sanierung entstehenden Kosten seien den Eigentümern zuzumuten. Bestünden in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum gravierende bauliche Mängel, die die Nutzung des Sondereigentums zum vereinbarten Zweck beeinträchtigen, sei die Wohnungseigentümergemeinschaft sogar zur Sanierung verpflichtet.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Es ist ein häufig zu beobachtendes "Phänomen", dass Eigentümer, die nicht unmittelbar von einem Mangel im Gemeinschaftseigentum betroffen sind, aus Kostengründen alles daransetzen, einen Instandsetzungsbeschluss zu verhindern. Allerdings besteht ggf. auch zugunsten des einzelnen, direkt in seinem Sonder-/Teileigentum betroffenen Eigentümers ein einklagbarer Instandsetzungsanspruch, wenn die Nutzung des Eigentums ohne die Instandsetzung nicht mehr möglich ist. Insofern ist die WEG gut beraten, hier sorgfältig zu prüfen, ob nicht doch besser ein Instandsetzungsbeschluss zu fassen ist.


BGH, Urteil vom 4.5.2018, AZ: V ZR 203/17

Amtlicher Leitsatz:
"a) Ein auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu einem Beschlussantrag (oder auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu der Durchführung einer bestimmten Maßnahme) gerichteter Klageantrag ist regelmäßig als Antrag auf gerichtliche Beschlussersetzung auszulegen.
b) Bei der Entscheidung über eine Beschlussersetzungsklage kommt es nach allgemeinen prozessualen Regeln darauf an, ob der geltend gemachte Anspruch im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung besteht; ob bereits bei der Ablehnung des Beschlussantrags eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümer bestand, ist für dieses Klageziel unerheblich.
c) Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann.
d) Sind im Bereich des Gemeinschaftseigentums gravierende bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen (hier: massive Durchfeuchtungen der Wände), ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung verlangen; dies gilt auch dann, wenn die betroffenen Einheiten im Souterrain eines Altbaus belegen sind (im Anschluss an das Senatsurteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 ff.)."