home-banner-thumb

Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg e.V.

contact no thumb new

0228/9692670

Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

Schützen Sie sich

WEG-Verwalter kann (nur) mit Ordnungsgeld zur Vorlage einer Eigentümerliste angehalten werden

BGH: Haftanordnung scheidet als Zwangsmittel aus

Der Fall:
Der Kläger, Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, hat mit der gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten Klage mehrere in einer Eigentümerversammlung gefasste Beschlüsse angefochten. In der Klageschrift kündigte er an, eine aktuelle Eigentümerliste einzureichen, was jedoch nicht geschah. Das Amtsgericht forderte jedoch vom Verwalter eine Eigentümerliste an. Dazu teilte der Verwalter in der Berufungsinstanz vor dem Landgericht mit, dass diese Liste nicht den Eigentümerbestand zum Zeitpunkt der Zustellung der Anfechtungsklage wiedergegeben habe.

Das Problem:
Gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG i. V. m. § 253 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4, § 130 Nr. 1 ZPO müssen die beklagten Wohnungseigentümer bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung unter Angabe einer ladungsfähigen Anschrift namentlich bezeichnet sein. Das Amts- und Landgericht vertraten die Auffassung, dass der Kläger keine vollständige Eigentümerliste habe vorlegen können, so dass die Klage als unzulässig abzuweisen gewesen war.

Das Urteil:
Der BGH teilt zunächst die Meinung, dass die Klage - derzeit - noch unzulässig ist. Die fehlende Angabe der Namen und Anschriften bisher nicht benannter Wohnungseigentümer könne allerdings im Berufungsrechtszug nachgeholt werden mit der Folge, dass der Mangel der Zulässigkeit der Klage geheilt würde. Das Berufungsgericht hätte in diesem Zusammenhang von der Verwalterin erneut die Vorlage einer auf den Zeitpunkt der Rechtshängigkeit der Klage bezogene aktuelle Eigentümerliste anfordern und die Anordnung gegebenenfalls mit Ordnungsmitteln durchsetzen müssen. Grundsätzlich sei es zwar Sache eines Klägers, die Eigentümerliste als Bestandteil der ordnungsgemäßen Klageerhebung einzureichen. Dies gelte aber nur, wenn er hierzu auch in der Lage ist. So lag es hier jedoch nicht. In einer solchen Situation komme ein Kläger nach der Rechtsprechung des Senats der ihm in § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG auferlegten prozessualen Obliegenheit, eine Eigentümerliste vorzulegen, nach, wenn er sich auf die Vorlage der Liste durch die Verwaltung beziehe oder beantrage, der Verwaltung die Vorlage einer Liste aufzugeben. Aus einer analogen Anwendung des § 142 Abs. 1 ZPO folge, dass das Gericht auf eine entsprechende Anregung des Klägers tätig werden und der Verwaltung die Vorlage der Liste unter Fristsetzung aufgeben muss. Komme der Verwalter der Anordnung nicht innerhalb der gesetzten Frist nach, sei er dazu mit Ordnungsmitteln anzuhalten (§ 142 Abs. 2 Satz 2 i. V. m. § 390 ZPO analog). Ein etwaiges Versäumnis der Verwaltung wirke sich nicht zu Lasten des Klägers aus und dürfe nicht zur Abweisung der Klage als unzulässig führen. Dabei müsse das Gericht die Vorlage der Liste von der Verwaltung notfalls zwangsweise durchsetzen, damit auf diese Weise die Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG erfüllt werden. Wie der Verwalter in technischer Hinsicht einer entsprechenden An-ordnung durch das Gericht nachkommt, bleibt ihm überlassen. Fehle es - wie im Regelfall - an einer auf den Tag der Rechtshängigkeit bezogenen Liste, müsse er entweder eine solche Liste anfertigen oder aber eine bereits mit einem anderen Datum vorhandene Liste vorlegen und etwaige Änderungen in der Zusammensetzung der Wohnungseigentümer oder Änderungen bei den ladungsfähigen Anschriften in einem Begleitschreiben dem Gericht mitteilen. Grundsätzlich sei es ausreichend, wenn der Verwalter auf eine entsprechende Anordnung des Gerichts eine Eigentümerliste zu den Akten reiche. Mangels entgegenstehender Anhaltspunkte könnte das Gericht nämlich in aller Regel davon ausgehen, dass der Verwalter die Liste nach bestem Wissen und Gewissen erstellt habe und diese den Eigentümerbestand im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit zutreffend ausweise. Da eine Garantie für die Richtigkeit der Liste von dem Verwalter nicht gefordert wird, sei es unschädlich, wenn er die Vorlage der Liste mit einem dahingehenden einschränkenden Zusatz verbinde. Anders liege der Fall aber, wenn der Verwalter selbst auf Fehler der vorgelegten Liste oder Zweifel an ihrer Richtigkeit hinweist, diese Fehler aber nicht korrigiert bzw. die Zweifel nicht aufklärt. Es sei Aufgabe des Verwalters, die für das Erstellen einer korrekten Eigentümerliste etwaig erforderlichen Ermittlungen anzustellen, um eine möglichst verlässliche Auskunft über die Zusammensetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit der Klage geben zu können. Weigere er sich, eine diesen Anforderungen entsprechende Liste vorzulegen, sei er hierzu mit Zwangsmitteln anzuhalten. Als Zwangsmittel stehe hierbei allerdings nur die Verhängung eines Ordnungsgeldes entsprechend § 142 Abs. 2 Satz 2 i. V. m. § 390 Abs. 1 Satz 2 ZPO zur Verfügung, nicht jedoch eine Haftanordnung. Eine solche scheidet aus, weil die analoge Heranziehung einer Norm im Hinblick auf Art. 104 Abs. 1 Satz 1 GG nicht als Ermächtigungsgrundlage für Freiheitsentziehungen genüge. Wegen des dargelegten Rechtsfehlers war das Urteil aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die Vorlage der Eigentümerliste durch die Verwalterin herbeigeführt und die für eine Endentscheidung in der Sache erforderlichen Feststellungen getroffen werden können.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Das Urteil hilft vielen Klägern, die im Rahmen einer Anfechtungsklage "die übrigen" Wohnungseigentümer verklagen müssen. Gerade in größeren WEGs sind die Namen und Adressen aller Eigentümer oftmals nicht jedem bekannt. Insofern kommt der Eigentümerliste des Verwalters erhebliche Bedeutung zu. Dieser kann sich nun nicht mehr aus der Affäre ziehen und irgendeine Liste mit Namen vorlegen, von der er noch nicht einmal selbst behauptet, sie sei - jedenfalls nach seiner Kenntnis - richtig.


BGH, Urteil vom 4.5.2018, AZ: V ZR 266/16

Amtlicher Leitsatz:
"a) Legt der Verwalter auf eine entsprechende Anordnung des Gerichts eine Eigentümerliste vor, kann das Gericht mangels entgegenstehender Anhaltspunkte in aller Regel davon ausgehen, dass der Verwalter die Liste nach bestem Wissen und Gewissen erstellt hat und diese den Eigentümerbestand im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit zutreffend ausweist (Fort-führung von Senat, Urteil vom 14. Dezember 2012 V ZR 162/11, NJW 2013, 1003).
b) Anders liegt der Fall aber, wenn der Verwalter selbst auf Fehler der vorgelegten Liste oder Zweifel an ihrer Richtigkeit hinweist, diese Fehler aber nicht korrigiert bzw. die Zweifel nicht aufklärt. Es ist Aufgabe des Verwalters, die für das Erstellen einer korrekten Eigentümerliste etwaig erforderlichen Ermittlungen anzustellen. Weigert er sich, eine entsprechende Liste vorzulegen, ist er hierzu mit Zwangsmitteln anzuhalten. Als Zwangsmittel steht hierbei allerdings nur die Verhängung eines Ordnungsgeldes entsprechend § 142 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. § 390 Abs. 1 Satz 2 ZPO zur Verfügung, nicht jedoch eine Haftanordnung (Fortführung von Senat, Urteil vom 14. Dezember 2012 V ZR 162/11, NJW 2013, 1003)."

Pressemitteilungen

  • Haus & Grund fordert von der Stadt Bonn raschen Abbau der Gebührenrücklagen und Rückführung überhöhter kalkulatorischer Zinsen – „Das Geld der Bürgerinnen und Bürger darf nicht gehortet werden“

    Haus & Grund fordert von der Stadt Bonn raschen Abbau der Gebührenrücklagen und Rückführung überhöhter kalkulatorischer Zinsen – „Das Geld der Bürgerinnen und Bürger darf nicht gehortet werden“ (15.02.2019)

    Weiterlesen ...  
  • Flächen für bezahlbares Wohnen in Bonn und im Rhein-Sieg-Kreis mobilisieren – Aktion BImA und kommunale Spitzenverbände - Vergünstigungen und Preisnachlässe – Haus & Grund fordert, Chancen in Bonn und im Kreis nutzen

    Flächen für bezahlbares Wohnen in Bonn und im Rhein-Sieg-Kreis mobilisieren – Aktion BImA und kommunale Spitzenverbände - Vergünstigungen und Preisnachlässe – Haus & Grund fordert, Chancen in Bonn und im Kreis nutzen (11.02.2019)

    Weiterlesen ...  
  • Frist 1. April: Grundsteuererlass für Vermieter auch in Bonn/Rhein-Sieg möglich - Eigentümer von Denkmälern können ebenfalls profitieren

    Frist 1. April: Grundsteuererlass für Vermieter auch in Bonn/Rhein-Sieg möglich - Eigentümer von Denkmälern können ebenfalls profitieren (07.02.2019)

    Weiterlesen ...  
Facebook

Aktionspartner

get service logo

Haus Grund SWB Starke Partner

Heizspiegel Bonn 2014