Für Fehler des Verwalters bei der Beschlussdurchführung haftet nicht die WEG

BGH ändert bisherige Rechtsprechung

Der Fall:
Im Sondereigentum einer Eigentümerin zeigten sich Feuchtigkeitsschäden. Aufgrund entsprechend von der Eigentümerversammlung gefasster Beschlüsse wurden Sanierungsarbeiten im Gemeinschaftseigentum vorgenommen. Der Mangel bestand jedoch auch noch nach Abschluss der Arbeiten. Nach einem Brand in einer weiteren Wohneinheit – bei dem auch das Sondereigentum der Klägerin beschädigt wurde – beauftragte die WEG ein Unternehmen mit der Beseitigung aller vorhandenen Schäden, also neben den Brand(folge)schäden auch den Feuchtigkeitsschäden. Auch nach Durchführung dieser Arbeiten wies die Wohnung noch Feuchtigkeitsmängel auf, obwohl die Arbeiten der beauftragten Firma durch die WEG abgenommen wurden. Die Eigentümerin der betroffenen Wohnung beauftragte daraufhin einen Privatgutachter, der nachwies, dass noch immer Durchfeuchtungen vorhanden waren, worüber sie die Verwalterin der WEG informierte. Erst zwei Jahre später befasste sich die WEG erneut mit den Feuchtigkeitsschäden. In der Zwischenzeit wurden die Sanierungsarbeiten nicht vollendet. Die Eigentümerin verlangt nun von der WEG Schadenersatz für entgangenen Mietgewinn sowie die entstanden Kosten durch die Begutachtung.

Das Problem:
Anknüpfungspunkt für den Schadenersatzanspruch ist eine schuldhafte Pflichtverletzung. Fraglich war, wem dieser Verstoß nun zur Last fällt: Der Wohnungseigentümergemeinschaft (als teilrechtsfähigem Verband) oder dem WEG-Verwalter. Nachdem das Amtsgericht die Klage abwies, gab das Landgericht der Klägerin teilweise Recht.

Das Urteil:
Der BGH bestätigte nun wieder das erstinstanzliche, klageabweisende Urteil. Einem einzelnen Wohnungseigentümer stehe kein Schadenersatzanspruch aufgrund von Durchführungsfehlern bei Beschlüssen gegenüber der WEG zu. Ein solcher Anspruch komme nur dann in Betracht, wenn eine Pflichtverletzung der Verwalterin, des mit der Sanierung beauftragten Unternehmens oder des Bauleiters vorliege, die der WEG auch zugerechnet werden könne. Die Verwalterin habe zwar eine Pflichtverletzung begangen. Denn ein Verwalter sei grundsätzlich gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Er müsse, so der BGH, die vollständige Durchführung beschlossener und beauftragter Sanierungsarbeiten jedenfalls dann veranlassen, wenn sich ergebe, dass Teile des Auftrags unerledigt geblieben sind. Es genüge nicht, dass auf die Aussage des beauftragten Unternehmens vertraut werde, dass bei Abnahme keine Feuchtigkeit mehr zu messen gewesen sei. Das durch die Eigentümerin in Auftrag gegebene Gutachten habe nämlich das Gegenteil bestätigt.
Diese Pflichtverletzung sei der WEG allerdings nicht zuzurechnen. Mit der Frage, ob neben dem Verwalter auch die WEG selbst hafte, hat sich der Senat bereits mehrfach befasst, ohne jedoch eine abschließende Entscheidung zu treffen. Zunächst entschied er, dass die WEG gegenüber den Eigentümern aufgrund des verbandsrechtlichen Treueverhältnisses verpflichtet sein könnte, die Umsetzung gefasster Beschlüsse gegenüber dem Verwalter durchzusetzen (BGH vom 13.07.2012, V ZR 94/11). Später verwies der Senat darauf, dass der WEG das Handeln des Verwalters analog § 31 BGB zuzurechnen sein könnte (vgl. BGH vom 17. Oktober 2014, V ZR 9/14; BGH vom 10.Februar 2017, V ZR 166/16), denn im Außenverhältnis zu Dritten sei anerkannt, dass die WEG für schuldhaftes pflichtwidriges organschaftliches Verhalten des Verwalters analog §§ 31, 89 BGB einzustehen habe.
Ganz überwiegend, so stellte der BGH nun fest, werde in der Rechtsliteratur jedoch die Haftung der WEG aufgrund Unvereinbarkeit mit der gesetzlichen Kompetenzverteilung abgelehnt. Dieser Auffassung sei zu folgen. Denn die WEG selbst sei, anders als der Senat gelegentlich annahm (vgl. BGH vom 13.07.2012, V ZR 94/11; BGH vom 25.09.2015, V ZR 246/14), nicht zur Durchführung der Beschlüsse verpflichtet. Damit erfülle der Verwalter lediglich seine eigene in § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verankerte Pflicht und nicht zugleich eine solche der WEG.
Zwar schließe die WEG aufgrund ihrer Teilrechtsfähigkeit im Außenverhältnis die zur Durchführung der Beschlüsse erforderlichen Verträge im eigenen Namen ab. Im Innenverhältnis sei die WEG jedoch nicht in die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums eingebunden. Diese obliege vielmehr den Wohnungseigentümern, dem Verwalter oder einem Verwaltungsbeirat. Eine eigene Verpflichtung der WEG lasse sich auch nicht aus der allgemeinen körperschaftlichen Treuepflicht nicht herleiten. Dafür müsse es der WEG nämlich möglich sein, durch eigenes Handeln die Rechte und Interessen seiner Mitglieder zu wahren. Daran fehle es jedoch gerade bei Sanierungsbeschlüssen. Auch sei es nach der Gesetzgebungsgeschichte nicht beabsichtigt gewesen, die WEG in die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einzubinden.
Der einzelne Wohnungseigentümer könne - und ggf. muss - sich somit direkt an den Verwalter halten und verlangen, dass dieser seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung gefasster Beschlüsse nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfülle und diesen Anspruch auch klageweise durchsetzen.
Die WEG haftet auch nicht für die fehlerhafte Durchführung einer Maßnahme, wenn die Handwerker, Bauleiter oder Architekten für den Fehler verantwortlich sind. Diese seien im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen der WEG im Sinne des § 278 S. 1 BGB. Entscheidungsträger für die Bauausführung ist zudem i.d.R. die Eigentümerversammlung.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Dem Urteil ist zuzustimmen, wenn auch die Entscheidung in dem vorliegenden Fall für den betroffenen Eigentümer unglücklich ist. Der Verwalter hat Beschlüsse nur in eigener Kompetenz durchzuführen, so dass es an einem Zurechnungstatbestand für fehlerhaftes Verwalterhandeln gegenüber der WEG fehlt. Insofern sind etwaige Schadenersatzansprüche an den Verwalter zu richten.


BGH, Urteil vom 8.6.2018, AZ: V ZR 125/17

Amtlicher Leitsatz:
"Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft; daher begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff.; Urteil vom 25. September 2015 - V ZR 246/14, BGHZ 207, 40 Rn. 15)."