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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Auch der Insolvenzverwalter muss mietvertragliche Pflichten beachten

BGH, Urteil vom 25.01.2007, AZ: IX ZR 216/05

Wenn über das Vermögen eines Mieters das Insolvenzverfahren (früher: Konkursverfahren) eröffnet wird, tritt der Insolvenzverwalter faktisch in das Mietverhältnis ein (vgl. § 80 Insolvenzverordnung: "Durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens geht das Recht des Schuldners, das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verwalten und über es zu verfügen, auf den Insolvenzverwalter über."). Er kann das Mietverhältnis beispielsweise fortführen oder auch kündigen.

In dem vorliegenden Fall kündigte der Insolvenzverwalter den Mietvertrag fristgemäß zum 30.09.2003. Um die Zeit zwischen dem Ausspruch Kündigung und dem Ende des Mietverhältnisses zu überbrücken, (unter-)vermietete der Insolvenzverwalter an einen bekannt unzuverlässigen Untermieter, ohne zuvor jedoch die nach dem Mietvertrag vorgeschriebene Untermieterlaubnis vom Vermieter einzuholen. Der Untermieter gab dann prompt die Mietsache nicht zum vereinbarten Endtermin zurück, sondern erst 17 Monate später. Für diese Zeit zahlte er aber auch die (Unter-)Miete nicht mehr. Auch der Insolvenzverwalter stellte Ende September 2003 seine Mietzahlungen ein.

Der Vermieter begehrte nun rund 80.000,- € Schadenersatz. Er trug vor, er selbst habe die Mietsache auch nur gemietet gehabt und habe diesen Betrag wiederum an seinen Vermieter als Miete zahlen müssen. Der Insolvenzverwalter müsse nun entsprechend Schadenersatz leisten, weil er mit der ungenehmigten Untervermietung dazu beigetragen habe, dass der Schaden entstanden sei.

Der Bundesgerichtshof bestätigte nun, dass sich ein Insolvenzverwalter dem Grunde nach schadenersatzpflichtig mache, wenn er "insolvenzspezifische" Pflichten verletze. Hierzu gehöre auch die Pflicht des Verwalters, den Anspruch des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache nicht durch eine Untervermietung zu verzögern oder zu vereiteln. Dies gelte erst recht, wenn eine Untervermietung an die Erlaubnis des Vermieters gebunden und der Untermieter bekanntermaßen unseriös sei.

Der Schaden bestehe aber nicht in der vom Vermieter wiederum an seinen Vermieter zu zahlenden Miete. Vielmehr sei der Vermieter so zu stellen, als ob sich der Insolvenzverwalter ordnungsgemäß verhalten hätte. In diesem Fall wäre aber die Mietsache pünktlich zurückgegeben worden. Ein Mietausfallschaden hänge also dann davon ob, ob und ggf. zu welchen Konditionen der Vermieter die Mietsache hätte weitervermieten können. Der BGH verwies die Sache daher zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das OLG Düsseldorf zurück, um dem Vermieter Gelegenheit zu geben, den Schaden unter dieser Prämisse entsprechend darzulegen.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

  • Volltext des Urteils auf der Homepage des BGH
  • NZM 2007, 329
  • ZMR 2007, 354
  • WM 2007, 606
  • NJW 2007, 1596

 

Amtlicher Leitsatz:

"a) Vermietet der Insolvenzverwalter - unter Verletzung der mietvertraglichen Pflicht, vor einer Untervermietung die Zustimmung des Vermieters einzuholen - eine vom Schuldner angemietete Immobilie an einen unzuverlässigen Untermieter und gefährdet er dadurch den Rückgabeanspruch des aussonderungsberechtigten Vermieters, kann dies seine persönliche Haftung begründen.

b) Verletzt der Insolvenzverwalter schuldhaft insolvenzspezifische Pflichten, haftet er auf den Ersatz des negativen Interesses (Fortführung von BGHZ 159, 104)."

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