Räumungsprozesse sollen "bezahlbar" bleiben

BGH, Urteile vom 07. und 14.03.2007, AZ: VIII ZR 86 und 184/06

Wenn der Mieter nicht mehr in der Lage (oder Willens) ist, die Miete zu bezahlen, verbleibt dem Vermieter nichts anderes, als das Mietverhältnis zu kündigen. Oftmals zieht der Mieter anschließend gleichwohl nicht aus, so dass auch noch eine Räumungsklage notwendig wird.

Regelmäßig bedient sich der Vermieter nicht nur im gerichtlichen Verfahren, sondern bereits vorgerichtlich der anwaltlichen Hilfe. Der Rechtsanwalt spricht dann die Kündigung aus und reicht später die Räumungsklage bei Gericht ein. Selbstverständlich fallen für diese Tätigkeiten auch Gebühren für den Rechtsanwalt an. In diesem Zusammenhang war es bislang umstritten, ob die anwaltlichen Gebühren, die für dessen Tätigkeit im gerichtlichen Verfahren entstehen, auf die von ihm verdienten Gebühren des außergerichtlichen Verfahrens anzurechnen sind. Auch die Grundlage der Gebührenberechnung - der sog. Streit- oder Gegenstandswert - wurde nicht einheitlich berechnet. So wurde oftmals der dreifache Jahresbetrag der Nettomiete zugrunde gelegt, während andere nur die Jahresnettomiete ansetzten.

Entscheidend für die Beantwortung der Frage der Anrechnung der gerichtlichen auf die außergerichtlichen Gebühren ist die rechtliche Beurteilung, ob es sich bei dem Ausspruch der Kündigung und die spätere Räumungsklage um "denselben" Gegenstand handelt (dann wird angerechnet) oder nicht (keine Anrechnung). Der BGH vertritt nun eine wirtschaftliche Betrachtungsweise und meint, dass der Ausspruch der Kündigung "dieselbe" Angelegenheit ist wie der spätere Räumungsprozess.

In der Folge muss sich der Anwalt einen Teil seiner gerichtlich verdienten Gebühren anrechnen lassen. Die Anrechnung erfolgt dabei in der Weise, dass die gerichtliche Gebühr ("Verfahrensgebühr")  - und nicht die außergerichtliche Geschäftsgebühr - verringert wird.

Auch der Streitwert für den Ausspruch der Kündigung sei (nur) mit der Jahresnettokaltmiete zu bemessen, worauf der BGH nun ausdrücklich hinweist. Zur Begründung führt das Gericht aus, dass der Gesetzgeber aus sozialen Erwägungen die Kosten für einen Räumungsrechtsstreit möglichst niedrig habe halten wollen: "Wohnraummietstreitigkeiten sollen für die Beteiligten bezahlbar bleiben".

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz zu VIII ZR 184/06:

"Der Gegenstand der außergerichtlichen Tätigkeit eines Rechtsanwalts, der mit der Beratung des Vermieters über das Kündigungsrecht und dem Ausspruch der Kündigung beauftragt ist, betrifft das Räumungsverlangen des Vermieters und somit denselben Gegenstand wie eine spätere gerichtliche Tätigkeit des Rechtsanwalts im Rahmen der Räumungsklage. Die Geschäftsgebühr des Rechtsanwalts für die vorgerichtliche Tätigkeit im Zusammenhang mit der Kündigung ist gemäß § 23 Abs. 1 Satz 3 RVG, § 41 Abs. 2 GKG nach dem einjährigen Bezug der Nettomiete zu berechnen und im Rahmen der Anlage 1 Teil 3, Vorbemerkung 3 Abs. 4 VV RVG auf die Verfahrensgebühr eines nachfolgenden Räumungsrechtsstreits anzurechnen."

 

Amtlicher Leitsatz zu VIII ZR 86/06:

"Ist nach der Vorbemerkung 3 Abs. 4 zu Nr. 3100 VV RVG eine wegen desselben Gegenstands entstandene Geschäftsgebühr anteilig auf die Verfahrensgebühr des gerichtlichen Verfahrens anzurechnen, so vermindert sich nicht die bereits entstandene Geschäftsgebühr, sondern die in dem anschließenden gerichtlichen Verfahren anfallende Verfahrensgebühr."