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Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

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Der Erwerber tritt nicht in ein bereits beendetes Mietverhältnis ein

BGH, Urteil vom 04.04.2007, AZ: XIII ZR 219/06

Den unbefangenen Vermieter dürften die Feststellungen des Bundesgerichtshofs wenig überraschen: Wenn das Mietverhältnis beendet und der Mieter ausgezogen ist und danach die Wohnung oder das Haus verkauft wird, muss der bisherige Eigentümer (und Vermieter) die Kaution an seinen ehemaligen Mieter auszahlen und auch über die Nebenkosten abrechnen.

Rechtlich ist jedoch anerkannt, dass der Erwerber einer Mietsache in das sog. Abwicklungsverhältnis zwischen dem Verkäufer (Vermieter) und dem Mieter eintritt, beispielsweise also dann, wenn der Mieter trotz beendetem Mietverhältnis noch nicht aus der Wohnung ausgezogen ist. Insofern wurde in den ersten beiden Instanzen des vorliegenden Rechtsstreites seitens des Mieters argumentiert, dass sein Kautionsrückzahlungsanspruch noch nicht fällig war, als es zur Übertragung des Eigentums der Wohnung kam (die Kaution befinde sich quasi noch im "Abwicklungsverhältnis"). Dieser Anspruch sei vielmehr erst nach dem Verkauf der Wohnung fällig geworden, so dass der Erwerber auch die Kaution an ihn zurückzahlen und über die Betriebkosten abrechnen müsse.

Der BGH vertritt indes die Auffassung, dass zumindest in den Fällen, in denen das Mietverhältnis beendet und der Mieter auszogen ist, der ehemalige Eigentümer (und Vermieter) für die Kautionsrückzahlung und die Betriebskostenabrechnung bis zum Zeitpunkt des Ende des Mietverhältnisses zuständig sei. Der neue Eigentümer tritt also nicht nachträglich in ein beendetes Mietverhältnis ein. Zur Begründung führt das Gericht u. a. aus, dass die Rechtsposition des Mieters durch den späteren Veräußerungsvorgang nicht mehr berührt oder gar verschlechtert werde.

Letztlich wurde in dem hier entschiedenen Fall wohl nur deswegen so lange und erbittert gestritten, weil der vormalige Eigentümer insolvent war, so dass die einzige Möglichkeit des Mieters, wieder an sein Geld zu kommen, darin bestand, den Erwerber seiner Wohnung in Anspruch zu nehmen. Dem erteilte der BGH nun eine klare Absage.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"a) Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution.

b) Die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des Mieters laufenden Abrechnungsperiode obliegt dem bisherigen Vermieter (im Anschluss an BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851)."

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