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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Mieter hat keinen Anspruch auf Bestätigung seiner Kündigung

BGH, Urteil vom 13.01.2010, AZ: VIII ZR 351/08

Der BGH hat festgestellt, dass ein Mieter, der das Mietverhältnis gekündigt hat, regelmäßig keinen Anspruch darauf hat, dass der Vermieter ausdrücklich sein "Einverständnis" mit der Kündigung erklärt. Dies gelte vor allem dann, wenn das Ende des Mietverhältnisses oder die Kündigungsfrist zuvor außer Streit standen. Der Vermieter müsse auch auf eine entsprechende ausdrückliche Aufforderung des Mieters, eine entsprechende Erklärung abzugeben, nicht reagieren. Der Mieter habe in solchen Fällen kein sog. Feststellungsinteresse, um im Rahmen einer Feststellungsklage das Ende des Mietverhältnisses gerichtlich feststellen zu lassen.

Anders verhalte es sich, wenn der Mieter zu Recht Zweifel an der Wirksamkeit der vereinbarten Schönheitsreparaturklausel habe und den Vermieter auffordert, sich zu erklären, ob er auf der Durchführung von Schönheitsreparaturen bestehe oder nicht. In solchen Fälle dürfe der Mieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) erwarten, dass der Vermieter reagiere. Schweige der Vermieter auf eine entsprechende Aufforderung des Mieters, bestehe ein prozessuales Feststellungsinteresse, da dem Mieter nicht zugemutet werden könne, erst das Ende des Mietverhältnisses abzuwarten, um anschließend ggf. mit Schadenersatzansprüchen des Vermieters konfrontiert zu werden.

Das Urteil geht nach Auffassung von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg in unnötiger Weise von der bisherigen Rechtsprechung des BGH ab (vgl. BGH, Urteil vom 22.03.1995 - XII ZR 20/94), wonach ein Feststellungsinteresse für eine negative Feststellungsklage nur besteht, wenn der Beklagte (Vermieter) sich eines Anspruchs gegen den Kläger (Mieter) ausdrücklich "berühmt" und dass hierfür ein bloßes Schweigen oder passives Verhalten im Allgemeinen nicht ausreiche. Grundsätzlich hat Schweigen im Rechtsverkehr nämlich keinerlei Bedeutung, weder positiv noch negativ. Weswegen der Vermieter hier nach "Treu und Glauben" verpflichtet sei, den Mieter über die Rechtslage aufzuklären, kann wohl nur mit einem diffusen "Bauchgefühl" der Karlsruher Richter erklärt werden, wonach dem "armen Mieter" irgendwie geholfen werden müsse, selbst wenn die Buchstaben des Gesetzes hierzu nichts Ausdrückliches hergeben. In solchen Fällen wird ohne Not dann eben auf "Treu und Glauben" (§ 242 BGB) zurückgegriffen. Weswegen es dem Mieter jedoch nicht "zugemutet" werden kann, qualifizierten Rechtsrat zur Frage einzuholen, ob die Schönheitsreparaturklausel wirksam sei oder nicht, ist nicht ansatzweise nachvollziehbar. Schließlich muss auch der Vermieter ggf. in dieser Frage solchen Rechtsrat einholen. Dass der Mieter hier den Vermieter quasi als kostenlosen Rechtsanwalt konsultieren kann und zu allem Überfluss der Vermieter rechtlich verpflichtet ist, solch kostenlosen Rechtsrat auch noch zu erteilen, liegt völlig neben der Sache. Das überaus soziale Mietrecht schützt den Mieter schon weit über Gebühr hinaus, dazu bedarf es nicht auch noch eines sich auf § 242 BGB stützenden Richterrechts!

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Zur Frage des Feststellungsinteresses des Mieters hinsichtlich der Unwirksamkeit einer im Mietvertrag enthaltenen Formularklausel über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen."

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