Mieter kann Kostenerstattungsanspruch bei unwirksamer Endrenovierungsklausel haben

BGH, Urteil vom 27.05.2009, AZ: VIII ZR 302/07

Es ist schon zu trauriger Gewohnheit geworden, dass der Bundesgerichtshof (BGH) beim Thema Schönheitsreparaturen in unschöner Regelmäßigkeit Urteile zu Lasten der Vermieter fällt. Wenngleich man aus rechtlicher Sicht durchaus viele dieser Urteile nachvollziehen kann, ist das vorliegende Urteil auch rechtlich nur schwer zu verstehen.

Der BGH hat einen Vermieter zur Kostenerstattung gegenüber seinem ehemaligen Mieter verurteilt, weil dieser nach Ende der Mietzeit Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchgeführt hatte. Der Mieter glaubte hierzu verpflichtet zu sein, weil in dem Mietvertrag vereinbart gewesen war, dass der Mieter bei Auszug Schönheitsreparaturen auszuführen habe (sog. Endrenovierungsklausel). Erst später stellte der Mieter fest, dass die Klausel nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam ist und verlangte nun Ersatz für die Kosten seiner Arbeiten.

Unter Juristen war es bislang höchst umstritten, ob und vor allem auf welcher Rechtsgrundlage der Mieter in solchen Fällen Kostenersatz verlangen kann. Ein Schadenersatzanspruch kommt regelmäßig wegen des fehlenden Verschuldens des Vermieters nicht in Betracht. Zu überlegen war aber ein Anspruch aus "Geschäftsführung ohne Auftrag". Hier hat der BGH nun zu Recht ebenfalls festgestellt, dass hierzu der notwendige "Fremdgeschäftsführungswille" fehle. Soweit hat der BGH alles richtig gemacht.

Aber das Gericht erkennt den Mietern nun in diesen Fällen einen Anspruch aus "ungerechtfertigter Bereicherung" gem. §§ 812 Abs. 1, 818 Abs. 2 BGB zu. Natürlich war auch diese Möglichkeit bereits Gegenstand der juristischen Diskussion. Allerdings schöpft dieser Anspruch nur die ungerechtfertigte Bereicherung auf Seiten des Vermieters nach der Durchführung der nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen ab. Die Bereicherung besteht - und dies verkennt das höchste deutsche Zivilgericht leider völlig - nur in der Möglichkeit des Vermieters, die Wohnung aufgrund der durchgeführten Vermietung zukünftig zu einem höheren Mietzins vermieten zu können und nicht darin, dass dem Mieter Kosten für die Renovierung entstanden sind (aus diesem Grunde waren auch die in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen bislang so heftig umstritten, weil aufgrund der "Geschäftsführung ohne Auftrag" dem Mieter schon eher dessen tatsächlich aufgewendete Kosten zu erstatten wären).

Der BGH stellt in seiner Begründung jedoch maßgeblich darauf ab, dass sich aus Sicht des Mieters die Schönheitsreparaturen rechtlich und wirtschaftlich als Teil der Miete darstellen. Wenn solche Arbeiten nicht geschuldet waren, bemesse sich der Wert für rechtsgrundlos erbrachte Dienst- oder Werkleistungen nach der üblichen bzw. angemessenen Vergütung.

Diese Rechtsauffassung ist nach Meinung von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg schlicht falsch, wird jedoch zukünftig natürlich zu beachten sein, weil kein Amts- oder Landgericht sich der Rechtsprechung des BGH widersetzen wird. Es bleibt daher bestenfalls zu hoffen, dass der BGH seine falsche Rechtsprechung möglichst bald korrigiert. Sehr bedauerlich ist, dass der BGH mit diesem Urteil seine bisherige Linie der konsequenten Rechtsanwendung verlässt und scheinbar aus einem Bauchgefühl heraus den betroffenen Mietern unter die Arme greifen will. Dies ist für keinen Vermieter mehr nachvollziehbar.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"a) Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts ist.

b) Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen."