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Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

Schützen Sie sich

Individualvertraglich vereinbarte Anfangsrenovierungsplicht des Mieters ist wirksam

BGH: Kein Kostenerstattungsanspruch des Mieters

Der Fall:
Der Vater der Klägerin war seit dem 1. Oktober 2010 Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung der Beklagten in Berlin, welche bei Übergabe unrenoviert war. In einem von ihm am Tag vor der Unterzeichnung des Mietvertrags gegengezeichneten Schreiben des Vermieters ist folgendes ausgeführt:
"Sie haben sich bereit erklärt, in der oben genannten Wohnung die Schönheitsreparaturen und Säuberungsarbeiten selbst auszuführen. Im Einzelnen handelt es sich um folgende Arbeiten: Streichen der Decken (in) allen Räumen, Streichen der Oberwände in Küche + Bad, Tapezieren der Wände in allen Räumen. Als Ausgleich für die Durchführung dieser Arbeiten schreiben wir Ihrem Mieterkonto die Nettokaltmiete für die Zeit vom 01.10.2010 bis 31.10.2010 gut. Dies entspricht einem finanziellen Ausgleich in Höhe von 317,46 €. (…) Die reguläre Mietzahlung (…) setzt ab dem 01.11.2010 ein. (…)
Vom Inhalt des obigen Schreibens haben wir Kenntnis genommen und verpflichten uns hiermit, die Schönheitsreparaturen bis zum regulären Mietzahlungsbeginn durchzuführen. (Unterschrift Mieter)."
Die laufenden Schönheitsreparaturen wurden hingegen nicht auf den Mieter übertragen. Nach der Anlage 1 zu § 4 des Mietvertrages waren neben der Nettokaltmiete Vorauszahlungen für Betriebskosten, Heizkosten, Warmwasser und Aufzug zu zahlen; ein Zuschlag für die Schönheitsreparaturen nach § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) war nicht vorgesehen.
Der Vater der Klägerin ließ durch eine von ihm beauftragte Malerfirma Arbeiten in der Wohnung ausführen, wofür ihm ein Betrag von 3.063,12 € in Rechnung gestellt wurde.
Der Klägerin als Alleinerbin ihres Vaters erhob Klage auf Rückzahlung dieses Betrages abzüglich der gutgeschriebenen 317,46 €.

Das Problem:
Nach § 9 Abs. 1 WoBindG ist eine Vereinbarung, nach der der Mieter oder für ihn ein Dritter mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung eine einmalige Leistung zu erbringen hat, vorbehaltlich der Absätze 2 bis 6 des § 9 WoBindG, unwirksam. Soweit eine solche unwirksame Vereinbarung vorliegt, ist die Leistung gemäß § 9 Abs. 7 WoBindG zurückzuerstatten. Diese Regelung hat den Zweck, der Umgehung zwingender Mietpreisvorschriften nach dem Wohnungsbindungsgesetz vorzubeugen. Sie soll verhindern, dass der Mieter im Wege einer Einmalleistung für die Anmietung der Wohnung einen (Kosten)Aufwand erbringen muss, der über die höchstzulässige (Kosten-)Miete hinausgeht. Hierauf berief sich die Mieterin.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) führt aus, dass es dem Vermieter auch bei der Kostenmiete im preisgebundenen Wohnraum gestattet sei, die Schönheitsreparaturen dem Mieter aufzuerlegen oder alternativ nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV einen Zuschlag für die Kosten der von ihm zu tragenden Schönheitsreparaturen zu nehmen, der sich auf bis zu 8,50 € je qm Wohnfläche im Jahr belaufen kann (ab 1. Januar 2014 10,32 € je qm Wohnfläche im Jahr). Da Entsprechendes im vorliegenden Fall weder vorgetragen noch ersichtlich war, seien dem Vater der Klägerin bei der gebotenen wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung mit der Übernahme der Anfangsrenovierung keine Leistungen auferlegt worden, die, verbunden mit seinen sonstigen Pflichten, den Rahmen der Kostenmiete übersteigen. Dies gelte erst recht unter Berücksichtigung des Umstands, dass der Vermieter dem Vater der Klägerin für die Übernahme der - hier letztlich ihm selbst im Rahmen der Nutzung der Wohnung zugutekommenden - Anfangsrenovierung einen Geldbetrag in Höhe einer (Netto-) Monatsmiete gutgeschrieben habe.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Die Übertragung einer Anfangs- oder Endrenovierung kann in einem Mietverhältnis nur individualvertraglich erfolgen. Ferner dürfen dem Mieter nicht zusätzlich auch noch die laufenden Schönheitsreparaturen übertragen werden. Da diese Voraussetzungen vorliegend erfüllt waren, musste die Mieterin sich hieran festhalten lassen. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um preisfreien oder wie hier um preisgebundenen Wohnraum handelt. In der Praxis bereitet es dem Vermieter allerdings regelmäßig erhebliche Beweisschwierigkeiten, eine Individualvereinbarung - in Abgrenzung zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen in einem Formularmietvertrag - nachzuweisen. Insofern hat diese Entscheidung keine besonders große praktische Bedeutung.


BGH, Beschluss vom 22.8.2018, AZ: VIII ZR 287/17

 

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