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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Eine mietvertraglich vereinbarte Indexmiete steht einer Modernisierung nicht entgegen

BGH, Urteil vom 12.3.2014, AZ: VIII ZR 147/13

Der Fall:
Der Vermieter beabsichtigte, eine mit einer Ofenheizung ausgestattet Wohnung zukünftig mittels einer zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage zu versorgen. Er kündigte sein Vorhaben form- und fristgerecht an und teilte dem Mieter gleichzeitig mit, dass er nicht beabsichtige, eine Modernisierungsumlage zu erheben. Er wolle lediglich einen monatlichen Vorschuss für die Belieferung mit Fernwärme in Höhe von 1,96 €/m². Der Mieter stimmte der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme nicht zu und verwies auf die im Mietvertrag vereinbarte Indexmiete. Der Vermieter verklagte den Mieter daraufhin auf Duldung der Maßnahme und erhielt nun vom BGB Recht.

Das Problem:
Der Mieter muss eine Modernisierung dulden, wenn sie nicht einer unzumutbaren Härte für ihn verbunden ist. Der Vermieter darf anschließend die Jahresmiete um 11 % der auf die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Allerdings ist eine Mieterhöhung nach § 557b Abs. 2 BGB ausgeschlossen, wenn die Parteien eine Indexmiete vereinbart haben.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) weist zutreffend darauf hin, dass es dem Vermieter in dem vorliegenden Fall gar nicht um eine Mieterhöhung - die nach § 557b Abs. 2 BGB tatsächlich ausgeschlossen war - ging, sondern nur um die Duldung der Modernisierungsarbeiten, also den Einbau der Zentralheizung. Der Mieter müsse den Einbau nur dann nicht dulden, wenn es hierdurch für den Mieter zu einer unzumutbaren Härte komme, was vorliegend nicht erkennbar sei. § 557b Abs. 2 BGB verwehre dem Vermieter lediglich eine auf § 559 BGB gestützte Mieterhöhung, gebe dem Mieter aber nicht das Recht, die Duldung einer Modernisierungsmaßnahme zu verweigern.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Das Urteil ist richtig und es ist nur überraschend, dass das Amtsgericht in erster Instanz die Duldungsklage des Vermieters noch abgewiesen hatte. Schon das Landgericht als Berufungsinstanz und nun auch der BGH verweisen zutreffend auf den schlichten Wortlaut von § 557b Abs. 2 BGB, der bei einer vereinbarten Indexmiete nur eine Mieterhöhung nach Modernisierung (Ausnahme: Modernisierungsmaßnahmen, die gesetzlich vorgeschrieben werden) verhindert, nicht jedoch die Ausführung der Arbeiten selbst.
Ob der Vermieter nun auch die Folgekosten der Modernisierung, hier die Kosten für den Bezug von Fernwärme zum Betrieb der Zentralheizung, auf den Mieter als Betriebskosten umlegen kann, musste der BGH nicht entscheiden. In einer älteren Entscheidung kam der BGH durch eine ergänzende Vertragsauslegung zum Ergebnis, dass dies möglich sei (vgl. zum Anschluss einer Wohnung an das Breitbandkabelnetz BGH, Urteil vom 27.6.2007 - VIII ZR 202/06).


 

Fundstelle:
Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH

Amtlicher Leitsatz:
"Zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme nach § 554 BGB aF bei Vereinbarung einer Indexmiete gemäß § 557b BGB."

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