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Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

Schützen Sie sich

Ob eine Modernisierungsmieterhöhung zu einer unangemessenen finanziellen Belastung des Mieters führt, ist anhand der Umstände des Einzelfalls festzustellen

BGH, Beschluss vom 10.12.2013, AZ: VIII ZR 174/13

Der Fall:
Der Vermieter beabsichtigte, in die vermietete Wohnung eine Zentralheizung einzubauen, Maßnahmen zur Wärmedämmung durchzuführen, neue Fenster einzubauen sowie das Bad umzubauen. Der Mieter weigerte sich, diese Maßnahmen zu dulden und wurde vom Vermieter verklagt. Das Landgericht hat den Mieter in zweiter Instanz verurteilt, nur einen Teil der Modernisierungsmaßnahmen (Einbau einer Zentralheizung und Durchführung von Maßnahmen zur Wärmedämmung) zu dulden, durch die sich ihre bisherige Miete von 408,45 € auf 620,22 € erhöhen wird. Die darüber hinaus vom Vermieter beabsichtigten Maßnahmen (Einbau neuer Fenster sowie Umbaumaßnahmen im Bad) musste der Mieter jedoch wegen der damit für ihn verbundenen finanziellen Belastungen und angesichts einer nur geringen Komfortverbesserung durch den Umbau des Bades nicht dulden, weil sie eine unzumutbare Härte bedeuteten. Der Vermieter machte geltend, dass das Landgericht die unzumutbare Härte nur schematisch mit einer bestimmten Quote von Miete und Haushaltseinkommen begründet habe und das Urteil daher aufzuheben sei.

Das Problem:
Nach § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB (gültig bis zum 30.4.2013) musste der Mieter keine Modernisierungsmaßnahmen dulden, wenn die Maßnahme für ihn eine Härte bedeutete, die auch unter Würdigung der berechtigten (Modernisierungs-)Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen war. In der Abwägung waren insbesondere auch die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen, wobei diese nicht als Härte anzusehen war, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist. Die streitige Frage ist, wann eine solche wirtschaftliche Härte des Mieters vorliegt und ob durch die Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters nur ein allgemein üblicher Zustand erreicht werden sollte.

Das Urteil:
Der BGH hat mit seinem Beschluss im Wesentlichen klargestellt, dass generalisierende Aussagen dazu, welche finanziellen Belastungen einem Mieter noch zuzumuten sind, nicht möglich seien. Entscheidend seien vielmehr die jeweiligen Umstände des Einzelfalls. In dem vorliegenden Fall seien bei der Entscheidung des Landgerichts keine (Rechts-)Fehler feststellbar. Insbesondere habe das Landgericht nicht schematisch mit einer bestimmten Quote von Miete und Haushaltseinkommen begründet, sondern das Verhältnis von Miete und Einkommen lediglich ergänzend in seine Überlegungen einbezogen, was aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden sei. Bezüglich des geplanten Einbaus von Isolierglasfenstern habe der Vermieter zudem nicht dargelegt, dass hierdurch lediglich ein allgemein üblicher Standard erreicht würde und in Bezug auf das Bad habe das Landgericht dies ausdrücklich verneint.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Es bleibt dabei, dass die Modernisierung eines Hauses - politisch vielfach gewollt - weiterhin zu den schwierigsten mietrechtlichen Aufgaben gehört und damit die Rechtslage die Umsetzung entsprechender Maßnahmen durch den Vermieter massiv hemmt. Immerhin hat sich die aktuelle Rechtslage durch das Mietrechtsänderungsgesetz, das zum 1.5.2013 in Kraft getreten ist, etwas dahingehend geändert, dass der Mieter mit dem Argument, er könne den Modernisierungszuschlag nicht zahlen, nicht gleich die gesamte Modernisierungsmaßnahme blockieren kann. So war es in der Vergangenheit - wie auch in dem vom BGH entschiedenen Fall - oftmals nicht möglich, bspw. die Heizung zu modernisieren, weil nur ein Mieter das Verlegen von Leitungen durch seine Wohnung verhindern konnte, so dass der Vermieter dann auch die darüber liegenden Wohnungen nicht versorgen konnte und die Maßnahme ganz aufgeben musste. Jetzt muss der Mieter solche Maßnahmen zwar dulden, kann aber noch immer einwenden, dass er die damit verbundenen Modernisierungskosten nicht tragen müsse, wenn die Mieterhöhung eine wirtschaftliche Härte bedeutet. Demnach stellt sich nach wie vor die Frage, wann von einer solchen wirtschaftlichen Härte auszugehen ist. So wird vertreten, dass eine Mietbelastung mit mehr als 30 % vom Einkommen generell unzumutbar sei. Einer solchen pauschalen Wertung ist der BGH nun entgegen getreten, was die Handhabung in der Praxis allerdings für den Vermieter keineswegs einfacher macht. Er wird daher auch zukünftig dem Risiko ausgesetzt sein, dass der Mieter einen entsprechenden Einwand erhebt und ein Gericht eine "Einzelfallabwägung" treffen muss, deren Ausgang für den Vermieter absolut unvorhersehbar ist. Es gilt hier also in besonderem Maße: "Auf hoher See und vor Gericht..."


 

Fundstelle:
Beschluss im Wortlaut auf der Homepage des BGH

Amtlicher Leitsatz:
- ohne -

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