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Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

Schützen Sie sich

Sorgfältige Einzelfallprüfung bei Modernisierungsmieterhöhung erforderlich

Wirtschaftliche Belastung und Verwurzelung im Wohnumfeld können bei Härtefallabwägung zu berücksichtigen sein

Der Fall:
Der Mieter bewohnt eine knapp 86 qm große Wohnung in Berlin, in der er seit seinem fünften Lebensjahr lebt und die er inzwischen allein nutzt. Die Wohnung liegt in einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1929 und der Mietvertrag über die Wohnung wurde bereits im Jahr 1962 von den Eltern des Mieters abgeschlossen. Die Miete bestreitet der Mieter durch Arbeitslosengeld II. Die Vermieterin ließ Dämmarbeiten an der obersten Geschossdecke und der Außenfassade durchführen, ersetzte die bisherigen Balkone durch größere Balkone mit einer Fläche von jeweils ca. 5 qm und nahm einen seit den 1970-iger Jahren stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb. Im Anschluss an die Arbeiten begehrte die Vermieterin einen Modernisierungszuschlag um 240,- € monatlich, wodurch sich die bisherige Nettomiete von 575,- € auf 815,- € erhöhte. Hiervon entfielen 70,- € auf die Dämmarbeiten (davon 4,16 € auf die Dämmung der obersten Geschossdecke), 100,- € auf den Anbau der neuen Balkone und weitere 70,- € auf die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls. Der Mieter wandte gegen die Mieterhöhung ein, dass die neue Miete für ihn eine unzumutbare finanzielle Härte bedeuten würde. Der Vermieter argumentierte dagegen, dass er letztlich den "Luxus" einer zu großen Wohnung des Mieters zu finanzieren habe, weil nach den für staatliche Transferleistungen geltenden Vorschriften lediglich eine Wohnfläche von 50 qm als angemessene gelte.

Das Problem:
Es ist zwischen der Frage, ob ein Mieter eine bauliche Veränderung als Modernisierung zu dulden hat und der späteren Mieterhöhung zu differenzieren. Möglich wäre demnach auch, dass ein Mieter im Einzelfall zwar die Durchführung der Modernisierung dulden, aber nicht bzw. nicht in voller Höhe bezahlen muss, wenn die anschließende Modernisierungsmieterhöhung zur Überschreitung einer im Einzelfall zu ermittelnden wirtschaftlichen Belastungsgrenze führt (§ 559 Abs. 4 BGB). Als Faustformel wird hierbei eine Mietbelastung des Mieters von über 30 % seines zu berücksichtigenden Einkommens angenommen. Auf eine solchen Härtefall kann sich der Mieter aber - als Ausnahme von der Ausnahme - nicht berufen, wenn durch die Modernisierung nur ein "allgemein üblicher Zustand" geschaffen wird oder der Vermieter selbst zur Vornahme der Modernisierung aufgrund gesetzlicher Vorgaben gezwungen war (z. B. Dämmung oberste Geschossdecke nach § 10 EnEV etc.).

Das Urteil:
In seinem Urteil differenziert der BGH auch folgerichtig: Der Mieter könne sich - ausnahmsweise - dann nicht auf eine wirtschaftliche Härte berufen, wenn die Modernisierung auch dem Vermieter aufgezwungen werde, etwa weil er nach der Energieeinsparverordnung zur Dämmung der obersten Geschossdecke verpflichtet ist. Anderes gelte bei der - freiwilligen - Außenfassadendämmung, die dem Vermieter gerade nicht durch das Gesetz vorgeschrieben werde. Außerdem sei in Bezug auf den Balkon zunächst in tatsächlicher Hinsicht festzustellen, ob durch die Modernisierung nur ein allgemein üblicher Zustand erreicht werde; auch hiergegen könne der Mieter dann keinen Härteeinwand erheben. Dazu sei aber zu klären, ob Balkone dieser Größe allgemein üblich, also bei mindestens 2/3 aller vergleichbaren Gebäude gleichen Alters unter vergleichbaren Verhältnissen in der Region anzutreffen sind. Schließlich solle bei der Interessenabwägung zwar berücksichtigt werden, ob ein Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnisse und seinen Bedürfnissen eine zu große Wohnung nutze. Hierbei dürften aber nicht ausschließlich die objektiven Kriterien der Angemessenheitsprüfung für ALG-II-Empfänger herangezogen werden, sondern es müsse auch die konkrete Situation des Mieters (Verwurzelung in dem Wohnumfeld, gesundheitliche Verfassung etc.) berücksichtigt werden. Alles in allem bedürfe der Fall damit, so der Bundesgerichtshof, der weiteren Aufklärung und verwies ihn zurück an das Landgericht Berlin, wo nun unter Beachtung der rechtlichen Hinweise abschließend zu entscheiden sein wird.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Das Urteil ist für die Mieter nur vordergründig vorteilhaft: So nachvollziehbar eine langjährige Verwurzelung, der Gesundheitszustand oder die finanzielle Leistungsfähigkeit als Härtegründe des Mieters erscheinen, so können sich diese "Schutzgedanken" letztlich auch ins Gegenteil verkehren: Vermieter werden naheliegend noch stärker bemüht sein, einen solventen Mieter für ihre Wohnung zu finden, weil die finanzielle Belastungsgrenze des Mieters individuell ermittelt wird. Wohlhabende Mieter sind also eher in der Lage, eine Modernisierungsmieterhöhung zu tragen. Am Ende könnte daher gelten: Gut gemeint ist oftmals das Gegenteil von gut.


BGH, Urteil vom 9.10.2019, AZ: VIII ZR 21/19

 

Amtlicher Leitsatz:
"a) Der Umstand, dass der Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Bedürfnissen eine deutlich zu große Wohnung nutzt, ist zwar in die nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der beiderseitigen Interessen zu Lasten des Mieters einzubeziehen. Hierfür darf als Maßstab jedoch nicht die nach den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von staatlichen Transferleistungen oder den Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau vorgesehene Wohnfläche zugrunde gelegt werden.
b) Zudem ist die einer Berufung auf einen Härtefall nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit ohnehin nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewohner zu beurteilen. Vielmehr kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für seine Bedürfnisse deutlich zu groß ist.

BGB § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2; EnEV § 9 Abs. 1
a) Wenn ein Vermieter die in § 9 Abs. 1 EnEV in Verbindung mit Anlage 3 Nr. 1 bis 6 aufgeführten Arbeiten an Gebäuden aus freiem Entschluss durchführt und damit die in § 9 Abs. 1 EnEV normierte Verpflichtung auslöst, eine Wärmedämmung anzubringen, die die Einhaltung eines bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten gewährleistet (sogenannte bedingte Anforderungen), sind damit die Voraussetzungen des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB regelmäßig noch nicht erfüllt.
b) Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn die Durchführung der Arbeiten an dem Gebäude für den Vermieter unausweichlich geworden ist (Anschluss an und Fortführung von BVerwG, GE 2013, 1468)."

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