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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

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In Altmietverträgen kann die Verzinsung der Kaution wirksam ausgeschlossen worden sein

BGH: Dies gilt auch für einen formularmäßigen Ausschluss

Der Fall:
Die Mieterin schloss mit den Rechtsvorgängern des Vermieters am 1. April 1966 einen Mietvertrag über eine Wohnung in Nürnberg. Unter § 29 ("Sonstige Vereinbarungen") ist maschinenschriftlich in den ansonsten vorgedruckten Vertragstext eingesetzt:
"Der Mieter erklärt sich bereit, einen Baukostenzuschuss in Höhe von DM 2.000,00 […] und eine Mietkaution in Höhe von DM 500,00 […] bei Vertragsabschluss zu zahlen. Beide Beträge sind unverzinslich […]."
Nach Beendigung des Mietverhältnisses im Jahr 2015 verlangte die Mieterin unter anderem die Rückzahlung des Kautionsguthabens sowie - von ihr mit 670,02 € errechnete - Zinsen aus der Kaution.

Das Problem:
Der Vermieter ist aufgrund § 551 BGB verpflichtet, die Kaution verzinslich anzulegen. Hiervon kann im Mietvertrag nicht abgewichen werden (§ 551 Abs. 4 BGB). Allerdings gab es keine vergleichbare Vorschrift bei Abschluss des Mietvertrages im Jahr 1966; erst 1983 trat eine entsprechende Regelung in Kraft (§ 550b Abs. 2 BGB a. F.).

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte nun klar, dass auch ein formularmäßiger Ausschluss der Kautionsverzinsung in einem Wohnraummietvertrag aus dem Jahr 1966 keine unangemessene Benachteiligung des Mieters gem. § 307 BGB darstelle, weil der Vermieter zu dieser Zeit zu einer Verzinsung der Kaution (noch) nicht verpflichtet war. Art. 229 § 5 EGBGB habe an diesen Gegebenheiten nichts geändert. Nach Satz 1 dieser Überleitungsvorschrift zum Schuldrechtsmodernisierungsgesetz vom 26. November 2001 sind auf Schuldverhältnisse, die vor dem 1. Januar 2002 entstanden sind, das Bürgerliche Gesetzbuch und bestimmte andere Gesetze in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung anzuwenden, soweit nicht ein anderes bestimmt ist. Für Dauerschuldverhältnisse, wie Wohnraummietverträge, gelte dies mit der Maßgabe, dass anstelle der in Satz 1 bezeichneten Gesetze vom 1. Januar 2003 an nur das Bürgerliche Gesetzbuch in der dann geltenden Fassung anzuwenden ist (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB). Dem gehe jedoch die vom Gesetzgeber geschaffene spezielle Übergangsregel des Art. 229 § 3 Abs. 8 EGBGB vor. Zwar erlege § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB dem Vermieter die Pflicht auf, die Kaution des Mieters verzinslich anzulegen und die Zinsen aus der Kaution stehen gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB dem Mieter zu. Eine hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Diese Regelungen kämen hier aber nicht zur Geltung. Obgleich § 551 BGB mit Wirkung seit dem 1. September 2001 grundsätzlich auch auf zu diesem Zeitpunkt bereits bestehende Mietverhältnisse anzuwenden sei, gelte dies nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 8 EGBGB nicht, wenn die Verzinsung der Kaution vor dem 1. Januar 1983 durch Vertrag ausgeschlossen worden ist. Damit blieben Vereinbarungen, durch die eine Verzinsungspflicht vor diesem Zeitpunkt wirksam ausgeschlossen worden ist, wirksam.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Für Altmietverträge aus der Zeit vor 1983, in denen vereinbart worden ist, dass die Kaution nicht verzinst wird, verbleibt es bei der Vereinbarung. Die erneute Klarstellung durch den BGH ist zu begrüßen.


BGH, Beschluss vom 21.8.2018, AZ: VIII ZR 92/17

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