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Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

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Irrtümlich nach Mietvertragsende vom Jobcenter an den Vermieter gezahlte Miete kann unmittelbar vom Vermieter zurückgefordert werden

Keine Aufrechnungsmöglichkeit zugunsten des Vermieters

Der Fall:
Die Mieter wiesen das Jobcenter an, die Miete direkt an den Vermieter zu zahlen. Nachdem das Mietverhältnis endete, zahlte das Jobcenter versehentlich eine weitere Miete an den Vermieter. Es forderte daraufhin den Vermieter zur Erstattung auf. Der Vermieter machte jedoch geltend, dass nur dem Mieter (und nicht dem Jobcenter) ein Rückzahlungsanspruch zustehe. Da jedoch noch weitere Forderungen gegen den Mieter bestünden, rechne er - der Vermieter - gegen den Rückzahlungsanspruch auf und behalte das Geld.

Das Problem:
Streitig war, ob die Rückabwicklung der überzahlten Miete direkt zwischen dem Jobcenter und dem Vermieter durchzuführen war, oder zwischen Mieter und Vermieter (und damit der Vermieter die Möglichkeit der Aufrechnung mit eigenen Forderungen gegen den Mieter bestand) und sodann ggf. zwischen Mieter und dem Jobcenter. Das Amtsgericht wies die Klage des Jobcenters auf Rückzahlung gegen den Vermieter ab. Trotz der Direktüberweisung der Miete vom Jobcenter an den Vermieter habe die Rückabwicklung gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB innerhalb der bestehenden Leistungsbeziehungen, mithin einerseits zwischen den früheren Mietvertragsparteien und andererseits zwischen Mieter und Jobcenter, zu erfolgen. Das Landgericht hingegen verurteilte den Vermieter zur Erstattung.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) gab nun dem Jobcenter Recht. Wenn es im Rahmen von Sozialleistungen Mietzahlungen gemäß § 22 Abs. 7 SGB II unmittelbar an einen Vermieter überweise, stehe ihm im Fall versehentlich über das Ende des Mietverhältnisses hinaus gezahlter Mieten ein diesbezüglicher Rückforderungsanspruch ausnahmsweise unmittelbar gegenüber dem Vermieter zu, wenn letzterer bereits bei Erhalt der Zahlung wusste, dass ihm dieser Betrag wegen der Beendigung des Mietvertrags nicht zustehe.
Der Anspruch ergebe sich aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB (sog. Nichtleistungskondiktion). Denn die Mieter hätten ihren Antrag nach § 22 Abs. 7 Satz SGB II bereits vor Ausführung der streitgegenständlichen Zahlung gegenüber dem Jobcenter (vorliegend konkludent durch Vorlage des neuen Mietvertrags) widerrufen. Vor allem aber habe der Vermieter nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses bereits bei Erhalt des Geldes gewusst, dass ihm der für den Monat August 2014 überwiesene Betrag von 860 € nicht zustand und es damit an einer Leistung des Mieters als seinem (ehemaligen) Vertragspartner fehlte. Diesen Betrag habe der Vermieter damit vielmehr in sonstiger Weise auf Kosten des Jobcenters ohne rechtlichen Grund erlangt (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB).

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Die Entscheidung des BGH ist letztlich eine dazu, wer das Insolvenzrisiko zu tragen hatte. Natürlich ist klar, dass dem Vermieter die überzahlte Miete nicht zustand und er das Geld grundsätzlich zu erstatten hatte. Vorliegend bestanden jedoch noch weitere Forderungen des Vermieters gegen den Mieter, so dass aus seiner Sicht die Möglichkeit der Aufrechnung mit diesen Forderungen gegen den Rückforderungsanspruch von entscheidender wirtschaftlicher Bedeutung war. Nach dem Urteil des BGHs muss der Vermieter jedoch das Geld direkt an das Jobcenter erstatten. In dem Verhältnis zum Jobcenter bestanden somit keine Aufrechnungsmöglichkeiten. Der Vermieter muss nun zusehen, ob er seine weiteren Forderungen noch gegen den Mieter durchsetzen kann. In diesem Sinne trägt der Vermieter das Insolvenzrisiko - und nicht das Jobcenter. Das Urteil folgt damit einer erkennbaren Linie des BGH und des Bundessozialgerichts, wonach Schulden des Mieters nicht von der öffentlichen Hand getragen werden sollen, sondern allein in dem Risikobereich des Vermieters liegen. Dieser kann sich hiergegen nur mit der Mietkaution sichern, die mit dem gesetzlich zulässigen Höchstbetrag von drei Nettokaltmieten meist viel zu niedrig ist…


BGH, Urteil vom 31.1.2018, AZ: VIII ZR 39/17

Amtlicher Leitsatz:
Bislang liegt lediglich eine Pressemitteilung des BGH vor

 

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