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Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

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Bloße Gefahr von Schimmelpilzbildung ist kein Mangel

BGH erteilt Schaffung neuen Mangelbegriffs deutliche Absage

Der Fall:
Der Mieter macht unter Berufung auf Mängel der Wohnung Gewährleistungsansprüche geltend und begehrt dabei unter anderem wegen der "Gefahr von Schimmelpilzbildung" in den gemieteten Räumen die Feststellung einer näher bezifferten Minderung der von ihm geschuldeten Monatsmiete (§ 536 BGB) sowie die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Mängelbeseitigung. Die Wohnung wurde 1968 unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen errichtet.

Das Problem:
Tatsächlich verurteilte das Landgericht den beklagten Vermieter antragsgemäß. Dies hat es unter anderem maßgeblich auf die Erwägung gestützt, dass in den Wohnungen in den Wintermonaten aufgrund von Wärmebrücken in den Außenwänden eine "Gefahr der Schimmelpilzbildung" bestehe. Zwar hätten die Wohnungen zur Zeit ihrer Errichtung den geltenden Bauvorschriften und DIN-Vorgaben sowie den damaligen Regeln der Baukunst entsprochen. Nach der Verkehrsanschauung dürfe ein Mieter allerdings auch ohne besondere vertragliche Vereinbarung stets einen "Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens" erwarten, der heutigen Maßstäben gerecht werde. Auf Grundlage der heute gültigen DIN-Vorschriften ergebe sich angesichts der Wärmebrücken in der Wohnung jedoch ein konkretes Risiko der Schimmelpilzbildung, das der Mieter allein mit "alltagsüblichem Lüftungs- und Heizverhalten" nicht verhindern könnte. Denn es könne von Mieter könne nicht verlangt werden, dass er ein Schlafzimmer auf mehr als 16 Grad und die übrigen Zimmer auf mehr als 20 Grad beheize oder darauf verzichte, seine Möbel ohne Abstand an den Außenwänden aufzustellen. Auch ein sogenanntes Querlüften ("Durchzug") könne dem Mieter nicht abverlangt werden; vielmehr sei lediglich ein zweimaliges Stoßlüften von bis zu zehn Minuten pro Tag zumutbar. Bei alledem komme es auch nicht darauf an, wieviel Feuchtigkeit durch das konkrete Nutzungsverhalten der jeweiligen Mieter entstehe, solange es sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs (Aufenthalt, Waschen, Kochen, Duschen etc.) bewege. Sei unter den genannten Bedingungen nicht sichergestellt, dass es zu keiner Schimmelpilzbildung komme, liege bereits hierin ein bauseits bedingter und vom Vermieter zu vertretender Mangel, so dass es nicht darauf ankomme, ob Schimmel auch tatsächlich aufgetreten sei.

Das Urteil:
Die vom Landgericht vertretene Rechtsauffassung verstößt gegen geltendes Recht, wie der BGH nun feststellte. Wärmebrücken in den Außenwänden seien nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang stehe.
Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien könnte ein Mieter nach der Verkehrsauffassung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Gebe es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, sei jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Entscheidend sei allerdings grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab. Vorliegend entspreche die Wohnung des Mieters diesem Maßstab, denn im Jahr 1968 bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten und war demgemäß das Vorhandensein von Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand.
Die gegenteilige Rechtsauffassung des Berufungsgerichts, das einen Mangel der Mietsache aus vermeintlichen Höchstwerten zumutbarer Lüftungsintervalle und von ihm aufgestellter "Grundsätze zeitgemäßen Wohnens" hergeleitet hat, sieht der BGH "als mit geltendem Recht nicht vereinbar" an. Die Berufung des Landgerichts auf Erfordernisse "zeitgemäßen Wohnens" rechtfertige es insbesondere nicht, die geschuldete Beschaffenheit einer Mietwohnung hinsichtlich der Wärmedämmung nicht nach den genannten Maßstäben, sondern – unter einseitiger Berücksichtigung von Mieterinteressen – allein danach zu bestimmen, was der Mieter unter Zugrundelegung heutiger Bauvorschriften erwarten dürfe und ihm an Lüftungs- und Heizverhalten nach einem abstrakt-generellen Maßstab zuzumuten sei. Letztlich laufe die Argumentation des Berufungsgerichts darauf hinaus, einen anderen als den im geltendem Recht vorgesehenen Mangelbegriff zu schaffen und auf diesem Wege auch für eine nicht sanierte oder eine nicht grundlegend modernisierte Altbauwohnung und unabhängig von entsprechenden konkreten Vereinbarungen der Mietvertragsparteien einen Neubaustandard zugrunde zu legen. Dies sei ersichtlich rechtsfehlerhaft.
Des Weiteren sei das einem Mieter zuzumutende Wohnverhalten, insbesondere bezüglich der Lüftung der Wohnräume, jeweils unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu bestimmen. Vorliegend sei der gerichtliche Sachverständige zu dem Ergebnis gekommen, dass ein täglich zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten beziehungsweise ein täglich dreimaliges Stoßlüften von rund 10 Minuten ausreiche, um eine Schimmelpilzbildung an den Außenwänden zu vermeiden und sich im Falle von "Querlüften" (gleichzeitiges Öffnen mehrerer Fenster) die erforderliche Lüftungszeit auf ein Drittel der angegebenen Zeiten reduziere. Dafür, dass ein solches Lüftungsverhalten generell unzumutbar sei, sieht der BGH keine Anhaltspunkte.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Das BGH-Urteil beendet mit erfreulich deutlichen Worten eine sehr bedenkliche Entwicklung eines Teils der Rechtsprechung, die schon in einer bloßen Gefahr eines Schadeneintritts einen Mangel gesehen haben will. Ein Mangel ist das Abweichen des als vertragsgemäß vereinbarten Zustandes von dem tatsächlichen Zustand zu Lasten des Mieters. Unter Außerachtlassung dieses Rechtsgrundsatzes müsste nach der Auffassung des Berufungsgerichts so gut wie jede nicht sanierte oder grundlegend modernisierte Altbauwohnung quasi einen Neubaustandard aufweisen, ohne dass dies zwischen den Parteien vereinbart worden wäre. Diesem rechtlichen Irrweg wurde nun vom BGH glücklicherweise die Grundlage entzogen.


BGH, Urteil vom 5.12.2018, AZ: VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18

Amtlicher Leitsatz:
Bislang liegt lediglich eine Pressemitteilung des BGH vor

 

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