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Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

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Bei Streit über den Inhalt einer Konkurrenzschutzklausel ist zunächst von deren Wortlaut auszugehen

BGH, Urteil v. 11.1.2012, AZ: XII ZR 40/10

Gewerbliche Mieter haben oftmals ein Interesse daran, dass der Vermieter keine weiteren Mietverträge für das Objekt mit Konkurrenten, die dieselbe Dienstleistung oder ein ähnliches Sortiment anbieten, abschließt. Aus diesem Grund wird im Mietvertrag eine sog. Konkurrenzschutzklausel vereinbart. Im vorliegenden Fall vereinbarten die Parteien, dass der Vermieter sich gegenüber dem Mieter, der in einem Ärztehaus ein Optik- und Hörgerätegeschäft betreibt, verpflichtete, kein weiteres Optik- und Hörgerätegeschäft ins Haus zu holen.

Einige Zeit nach Abschluss des Mietvertrages begann ein im Haus ansässiger HNO-Arzt, im sog. "verkürzten Versorgungsweg" Hörgeräte unmittelbar an Patienten abzugeben. Die rechtliche Grundlage für eine solche Tätigkeit des Arztes wurde erst nach Abschluss des Mietvertrages mit dem Optik- und Hörgerätegeschäft geschaffen und konnte daher bei der Vereinbarung der Konkurrenzschutzklausel nicht bedacht werden.

Der Mieter sieht in der Tätigkeit des HNO-Arztes einen Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel und begehrte u. a. Minderung der Miete und Schadenersatz wegen entgangenen Gewinns.

Der BGH hat die Klage nun abgewiesen. Der Wortlaut der Konkurrenzschutzklausel erfasse lediglich das Verbot, weitere Gewerbeeinheiten im Haus an ein weiteres Optik- und Hörgerätegeschäft zu vermieten. Der HNO-Arzt betreibe aber kein solches Geschäft. Es bleibe daher lediglich die Frage, ob die Konkurrenzschutzklausel eine sog. regelungsbedürftige Lücke aufweise, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung dem Mieter zu einem erweiterten Konkurrenzschutz zu verhelfen. Eine solche ausfüllungsbedürftige Regelungslücke liege aber nicht vor. Maßgeblich sei insoweit, welchen Umfang an Konkurrenzschutz die Mieterin bei Abschluss des Vertrages erwarten konnte. Hiernach spreche bereits der Wortlaut der Vereinbarung gegen eine Regelungslücke. Der gewährte Konkurrenzschutz sei konkret beschrieben und auf das Verbot der Vermietung von Räumlichkeiten an Dritte zum Betrieb eines Optik- und Hörgerätegeschäfts begrenzt. Die Mieterin sollte danach primär vor unmittelbarer Konkurrenz durch einen gleichartigen Geschäftsbetrieb geschützt werden, so der BGH in der Urteilsbegründung. Insbesondere habe die Mieterin bei Vertragsschluss gewusst, dass im Haus ein HNO-Arzt praktizierte und musste daher damit rechnen, dass er sämtliche Leistungen erbringen wird, zu denen er berechtigt ist und es ggf. zu Überschneidungen zwischen ihrem Leistungsangebot und der ärztlichen Tätigkeit kommen kann.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Zu den Voraussetzungen einer ergänzenden Vertragsauslegung bei einer mietvertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzklausel."

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