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Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

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Eine Leistungsvorbehaltsklausel, wonach die Anpassung der Miete davon abhängig gemacht wird, dass das gezahlte Entgelt nicht mehr "ortsüblich oder sonst angemessen" ist, ist wirksam

BGH, Urteil vom 27.6.2012, AZ: XII ZR 93/10

In gewerblichen Mietverhältnissen werden zwischen den Vertragsparteien oftmals vertragliche Mieterhöhungen vereinbart. Dies kann u. a. mit einer sog. Leistungsvorbehaltsklausel geschehen, mit der dem Vermieter hinsichtlich des Ausmaßes der Änderung der geschuldeten Miete ein Ermessensspielraum verbleibt, der er ermöglicht, die neue Höhe des zu zahlendes Betrages nach Billigkeitsgrundsätzen festzusetzen.

In dem vorliegenden Fall hatten die Parteien Folgendes vereinbart:

"Der Vermieter prüft nach Ablauf von jeweils drei Jahren, erstmals zum 1.01.2001, ob das Nutzungsentgelt noch ortsüblich oder sonst angemessen ist. Bei einer Änderung setzt er den zusätzlich oder den weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) fest und teilt dem Mieter die Höhe des künftig zu zahlenden Nutzungsentgeltes mit".

Eine solche Klausel unterliegt der Prüfung nach dem Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB). Hiernach kann eine solche Regelung unwirksam sein, wenn sie nicht klar und verständlich ist, § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der beklagte Mieter hatte sich vorliegend auf die Unwirksamkeit der Klausel berufen, da nicht verständlich sei, was mit "sonst angemessen" gemeint sei.

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellt nun klar, dass die gewählte Formulierung in verständlicher Art und Weise zum Ausdruck bringe, dass der Vermieter nicht nur bei einer Veränderung der ortsüblichen Miete, sondern auch dann zu einer Mietpreisanpassung berechtigt sei, wenn zum Prüfungszeitpunkt die gezahlte Miete keinen ausreichenden Gegenwert mehr für die Nutzung des Mietgegenstandes darstelle. Der Begriff des angemessenen Nutzungsentgelts solle dabei erkennbar die Fälle erfassen, bei denen, unabhängig von einer Veränderung der ortsüblichen Miete, das von den Parteien bei Vertragsschluss vorausgesetzte Äquivalenzverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung aufgrund von sonstigen Veränderungen, etwa durch die allgemeine Preisentwicklung, nicht mehr gewahrt ist. Eine genauere Bezeichnung des Anlasses für eine Mietanpassung erfordere das Transparenzgebot nicht (so bereits auch schon BGH, Urteil vom 9.5.2012 - XII ZR 79/10).

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

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