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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Eine unzumutbare Modernisierung des Vermieters berechtigt den Gewerbemieter zur fristlosen Kündigung

BGH, Urteil vom 31.10.2012, AZ: XII ZR 126/11

Grundsätzlich ist auch ein Mieter von Gewerberaum gem. §§ 578 Abs. 2, 554 Abs. 2 BGB zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet. In dem konkreten Fall kündigte der Vermieter umfassende Modernisierungsarbeiten am Gebäude mit einem Gesamtvolumen von 3,5 Millionen Euro an, die mit erheblichen Erschütterungen und Lärm und Staubbelästigungen des Mieters für einen Zeitraum von mindestens neun Monaten verbunden gewesen wären. Da der Mieter eine Praxis für Neurologie und Psychiatrie betrieb, machte er geltend, dass der Praxisbetrieb für die Dauer der Belästigungen unmöglich gemacht werde, was ein existenzbedrohliches wirtschaftliches Risiko für ihn bedeute. Nachdem er einen neuen Mietvertrag in einem anderen Objekt unterzeichnet hatte, kündigte er den alten fristlos unter Hinweis auf die durch die Modernisierungsmaßnahmen einhergehende faktische Gebrauchsentziehung der Gewerberäume.

Der BGH (Bundesgerichtshof) stellte nun klar, dass der Mieter tatsächlich nicht verpflichtet gewesen sei, die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Die konkrete Maßnahme stelle in dem vorliegenden Fall aus Sicht des Mieters eine unzumutbare Härte i. S. v. § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB dar. Dier Mieter hätte für die mit zunächst neun Monaten angesetzte Dauer der Baumaßnahmen eine Nichtbenutzbarkeit der Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch hinnehmen müssen. Das hätte für ihn zur Folge gehabt, dass er seine Patienten hätten verlieren und keine neuen Patienten hätten gewinnen können. Die Auferlegung eines solchen existenzbedrohenden wirtschaftlichen Risikos bedeute für den Mieter eine Härte, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters an einer Steigerung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit des Mietobjekts nicht zu rechtfertigen sei.

Aus diesem Grunde sei der Mieter auch zur außerordentlich fristlosen Kündigung ohne Abmahnung gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 BGB  berechtigt gewesen. Die fristlose Kündigung des Mieters sei auch nicht deshalb unwirksam, weil zum Zeitpunkt der Kündigung mangels begonnener Bauarbeiten noch gar keine Gebrauchsentziehung vorgelegen habe. Denn im Zeitpunkt der Kündigung stand aufgrund der Umstände fest, dass die Baumaßnahmen alsbald beginnen würden. Der Vermieter selbst hatte den Baubeginn für Mai 2010 angekündigt und ist auch tatsächlich so verfahren. Der Mieter musste aufgrund dieses Verhaltens des Vermieters davon ausgehen, dass dieser ohne Rücksicht auf die Beeinträchtigungen des Mieters die Baumaßnahmen durchführt. Er durfte deshalb bereits vor Beginn der Baumaßnahmen die außerordentliche Kündigung aussprechen.

Die Kündigung sei ferner auch nicht deshalb unwirksam, weil sie bereits zum 1. April 2010 erfolgt ist, obwohl der angekündigte Baubeginn erst für Anfang Mai 2010 vorgesehen war. Denn die Kläger waren, nachdem es ihnen gelungen war Ersatzräume ab dem 1. April 2010 zu finden, im Rahmen ihrer Schadensminderungspflicht berechtigt, diese zu mieten und zur Vermeidung einer doppelten Mietzahlungspflicht den Mietvertrag mit der Beklagten zum 31. März 2010 zu kündigen.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Zur Verpflichtung des Gewerberaummieters Modernisierungsarbeiten gemäß § 554 Abs. 2 BGB zu dulden."

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