Betriebspflicht bei Sortimentsbindung ohne Konkurrenzschutz auch formularvertraglich zulässig

BGH, Urteil vom 3.03.2010, AZ: XII ZR 131/08

Nach einer Regelung im Mietvertrag zwischen den Parteien war die Mieterin verpflichtet, das gemietete Geschäftslokal im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen über die Ladenschlusszeiten an allen Verkaufstagen zu den vom Vermieter festgelegten Öffnungszeiten offenzuhalten. Das Geschäftslokal befand sich in einem Einkaufszentrum, wo der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat, dass die vermieteten Ladenlokale stets alle zur selben Zeit geöffnet sind, um die Attraktivität des Einkaufszentrums für die Kunden zu steigern.

Gleichzeitig war die Mieterin an den Verkauf eines bestimmten Sortiments gebunden und durfte hiervon ohne Zustimmung des Mieters nicht abweichen. Der Vermieter sicherte jedoch nicht zugleich auch einen Sortiments- bzw. Konkurrenzschutz zu.

Nachdem der Leerstand im Einkaufszentrum auf 40 % gestiegen war, verlor die Mieterin das Interesse an dem Betrieb ihres Geschäfts und begehrte die gerichtliche Feststellung, dass sie entgegen der vertraglichen Regelung das Geschäft nach ihrem Belieben öffnen oder schließen dürfe. Die vertraglichen Regelungen zur Sortimentsbindung ohne Konkurrenzschutz stellten nach ihrer Auffassung eine unangemessene Benachteiligung i. S. v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB dar und seien unwirksam.

Der BGH hat die Klage der Mieterin, wie schon zuvor die Instanzgerichte, abgewiesen. Die formularmäßige Vereinbarung einer Betriebs- und Offenhaltungspflicht stelle im Regelfall keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Auch eine formularmäßige Sortimentsbindung oder eine Freistellung vom Konkurrenzschutz verstoßen jeweils nicht gegen § 307 Abs. 1 BGB. Fraglich sei daher allein, ob es zu einer unangemessenen Benachteiligung führe, wenn die genannten Vereinbarungen kumulativ in einem Vertrag vereinbart würden. Diese Frage wurde bislang von den Gerichten und der juristischen Literatur unterschiedlich beantwortet.

Der BGH lässt eine entsprechende Klauselkombination nun für den Regelfall zu. Die Offenhaltungspflicht entspreche den im Handelsverkehr geltenden Gewohnheiten und Gebräuchen. Dies gelte vorliegend auch in Verbindung mit dem vereinbarten Sortimentsschutz, weil dieser im vorliegenden Mietvertrag ohnehin nicht präzise definiert wurde ("Vermietung erfolgt zur ausschließlichen Nutzung als: T.-Discount einschließlich der dazugehörenden Rand- und Nebensortimente"). Der Umstand hingegen, dass es zu erheblichen Leerständen im Einkaufszentrum gekommen sei, spiele keine Rolle. Grundsätzlich trage bei der Vermietung von Gewerberäumen der Mieter das Risiko einer wirtschaftlich gewinnbringenden Verwendung der gewerblich genutzten Mietsache. Daran ändere auch nichts, dass das vermietete Geschäft in einem Einkaufszentrum liege und nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter von einem wirtschaftlichen Erfolg des Gesamtprojekts ausgegangen sei. Der Mieter trage das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Zur Wirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Betriebs- und Offenhaltungspflicht des Mieters eines Ladengeschäfts in einem Einkaufszentrum, wenn dem Mieter zugleich eine Sortimentsbindung auferlegt, ihm aber kein Sortiments- und Konkurrenzschutz gewährt wird."