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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Vermieterwechsel durch Formularklausel im Gewerbemietrecht zulässig

BGH, Urteil vom 9.06.2010, AZ: XII ZR 171/08

Vertragsübertragungsklauseln in gewerblichen Mietverträgen ("Der Vermieter hat das Recht, diesen Vertrag jederzeit auf eine andere Gesellschaft zu übertragen.") sollen dem als Gesellschaft organisierten Vermieter, z. B. eine GbR, GmbH, AG oder eine GmbH & Co. KG, ermöglichen, den Vermietungsbestand nach einem wirtschaftlich für sinnvoll erachteten Wandel der Rechtsform oder Rechtsinhaberschaft auf eine neue Gesellschaft zu übertragen. Dies bedeutet für den Mieter insbesondere, dass das Mietverhältnis seine ohne Mitwirkung vermieterseits auf einen Dritten übertragen werden kann.

In dem vorliegend entschiedenen Fall war der Vermieter entsprechend vorgegangen. Es kam einige Zeit später zu einem Rechtsstreit gegen den Mieter, in dem der "ausgewechselte" Vermieter offene Mieten einklagte. Der Mieter machte gegen diese Klage geltend, dass es nicht zu einem Vermieterwechsel gekommen sei, weil er dem Wechsel des Vermieters ausdrücklich widersprochen habe. Auch könne sich der Vermieter nicht auf die vereinbarte Vertragsübertragungsklausel berufen, da diese wegen unangemessener Benachteiligung i. S. v. § 307 BGB unwirksam sei.

Der BGH hat nun klargestellt, dass solche Vertragsübertragungsklauseln den Mieter nicht grundsätzlich unangemessen benachteiligen, sondern in jedem Einzelfall eine Abwägung der beiderseitigen Interessen vorgenommen werden müsse. "Jedenfalls dann" - so der BGH ausdrücklich -, "wenn sie gegenüber einem Unternehmer verwandt werden", seien diese Klauseln nicht generell unangemessen.

Es müsse dabei auf der einen Seite das Interesse des gewerblichen, als Gesellschaft organisierten Mieters anerkannt werden, "einen wirtschaftlich für sinnvoll erachteten künftigen Wandel der Rechtsform oder Rechtsinhaberschaft durch die Möglichkeit einer Bestandsübernahme" zu erleichtern. Dem sei das Interesse des Mieters entgegenzusetzen, sich über die Zuverlässigkeit und Solvenz des Vermieters zu vergewissern. Hierzu führt der BGH aus, dass dieses Interesse des Mieters umso beachtenswerter sei, je stärker das Vertragsverhältnis von einem besonderen Interesse des Mieters an der Person eines bestimmten Vermieters (mit-)geprägt wird.

In dem entschiedenen Rechtsstreit konnte das Gericht einen solchen "personalen Einschlag" des Mietverhältnisses nicht erkennen und verurteilte den Mieter zur Zahlung der Mieter an den "ausgewechselten" Vermieter.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Formularmäßige Klauseln, die dem Verwender das Recht einräumen, seine vertragliche Stellung als Vermieter von Gewerberäumen jederzeit auf eine andere Person zu übertragen, stellen nicht generell eine unangemessene Benachteiligung dar. Vielmehr ist, wenn der Mieter Unternehmer ist, eine am Maßstab des § 307 BGB ausgerichtete Prüfung der Umstände des Einzelfalls vonnöten. Dabei ist auf der Vermieterseite ein grundsätzliches Interesse eines gewerblichen, als Gesellschaft organisierten Vermieters anzuerkennen, einen wirtschaftlich für sinnvoll erachteten künftigen Wandel der Rechtsform oder Rechtsinhaberschaft durch die Möglichkeit einer Bestandsübernahme zu erleichtern. Dem wird ein Interesse des Mieters entgegenzuhalten sein, sich über Zuverlässigkeit und Solvenz des Vermieters zu vergewissern. Dieses Mieterinteresse wird um so eher Beachtung fordern, je stärker das Vertragsverhältnis von einem besonderen Interesse des Mieters an der Person eines bestimmten Vermieters (mit-) geprägt wird."

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