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Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

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Minderungsrechte können auch im Gewerbemietvertrag nicht vollständig ausgeschlossen werden

BGH, Urteil vom 12.03.2008, AZ: XII ZR 147/05

Bereits in der Vergangenheit standen Klauseln aus gewerblichen Mietverträgen auf dem Prüfstand des Bundesgerichtshofs (vgl. bspw. Urteil vom 27.06.2007, AZ: XII ZR 54/05). Nunmehr kam das Gericht zum Ergebnis, dass folgende Formularklausel in einem Gewerbemietvertrag unwirksam sei:

"§ 7 Aufrechnung, Minderung, Mängel der Mietsache

1. Der Mieter kann gegenüber dem Mietzinsanspruch und anderen Forderungen der Vermieterin aus diesem Vertrag nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen aufrechnen bzw. ein Rückbehaltsrecht ausüben.

2. Die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen durch den Mieter wegen eines Mangels der Mietsache oder wegen Verzugs der Vermieterin mit der Beseitigung eines Mangels ist ausgeschlossen, sofern die Vermieterin den Mangel bzw. den Vollzug mit der Mängelbeseitigung nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten hat.

3. Der Mieter kann gegenüber den Ansprüchen der Vermieterin auf Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen, es sei denn, die Vermieterin hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten. Dies gilt auch für Störungen des Mietgebrauchs durch Einwirkungen von außen."

Zur Begründung führt das Gericht aus, dass die Klausel unklar sei. Es sei nicht erkennbar, ob der Mieter bei einem Mangel, den der Vermieter nicht grob fahrlässig oder vorsätzlich zu vertreten hat, umfassend mit seinem Minderungsrecht ausgeschlossen ist oder ob die Minderung zwar nicht durch sofortigen Abzug von der laufenden Miete vorgenommen bleibt, dem Mieter aber das Recht verbleibt, den Minderungsbetrag gesondert nach § 812 BGB verlangen zu können. Sofern jedoch ein vollständiger Ausschluss angenommen werden muss, stellt dies eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Eine vom Vermieter verwendete formularmäßige Klausel, wonach der Mieter von Gewerberaum gegenüber den Ansprüchen des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen kann, es sei denn, der Vermieter hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung wegen sonstiger Mängel vollständig ausschließt und dem Mieter auch nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB verbleibt. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam."

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