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Nicht jeder Mangel berechtigt zur Mietminderung - und: Wann liegt überhaupt ein Mangel vor?

BGH, Urteile vom 15.10.2008, AZ: XII ZR 1/07 und XII ZR 2/07

In zwei Entscheidungen hat der Bundesgerichtshof dem Landgericht Heilbronn und dem Oberlandesgericht Stuttgart mit erfreulich deutlichen Worten ins Stammbuch geschrieben, unter welchen Voraussetzungen ein zu einer Mietminderung berechtigender erheblicher Mangel der Mietsache vorliegt und wann überhaupt von einem Mangel auszugehen ist.

Im vorliegenden Fall hatten zwei Mieter, die in einem "exklusiven" Bürohaus eine radiologische Praxis bzw. eine Wirtschaftsprüfer- und Steuerberaterkanzlei betreiben, gegen den Vermieter auf Feststellung geklagt, dass sie berechtigt seien, die Miete zu mindern. Zur Begründung gaben sie an, dass der Vermieter einen Teil der bislang leerstehenden Obergeschosse des Bürohauses an die "ARGE" (Arbeitsgemeinschaft der Bundesagentur für Arbeit und des Landkreises Heilbronn) vermietet habe, die dort eine "Hartz-IV-Behörde" nebst einer Drogenberatungsstelle sowie eine Schuldnerberatung betreibe. Während bis zu dieser Vermietung der Zugang zum gesamten Bürogebäude nur mit einem Codekartensystem möglich gewesen sei, habe der Vermieter dieses nun außer Kraft gesetzt, so dass während der Sprechzeiten der ARGE die Türen ständig offen stünden. Der große Publikumsverkehr und das Verhalten der Kunden der ARGE führten zu im einzelnen näher dargelegten massiven und dauerhaften "Unzuträglichkeiten", die eine Minderung der Miete um 50 % rechtfertigen würden.

Das Land- und Oberlandesgericht gaben den Klagen der Mieter jeweils dem Grunde nach statt und stellten zur Höhe der Mietminderung fest, dass die Mieter berechtigt seien, die Miete um 15 % zu mindern. Das Außerbetriebsetzen des Codekartensystems sei bereits für sich gesehen ein Mangel. Zudem sei der Besucherverkehr der ARGE sowohl "in quantitativer wie auch in "qualitativer" Hinsicht" nicht mit den konkludenten (= sich aus den Umständen ergebenden) Mietvertragsvereinbarungen in Einklang zu bringen.

Der BGH hat nun klargestellt, dass nicht jeder Mangel auch automatisch zu einer Minderung der Miete berechtigt. Dies ergibt sich bereits schlicht aus dem Wortlaut von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB, wonach eine "unerhebliche Minderung der Tauglichkeit" der Mietsache keine Mietminderung rechtfertigt. Weder das Landgericht, noch das Oberlandesgericht hätten aber ausreichende Feststellungen zur "Erheblichkeit" der Minderung getroffen. Im Hinblick auf das Codekartensystem genüge keineswegs die Feststellung einer abstrakten Gefahr des Eindringens Unbefugter in das Haus. Vielmehr bedürfe es der Feststellung "konkreter tatsächlicher Auswirkungen der geänderten Handhabung auf den Mietgebrauch" der Mieter. Dies habe das OLG Stuttgart versäumt, zumal der Vermieter statt des Codekartensystems nun eine Aufsichtsperson im Eingangsbereich einsetze. Das Gericht müsse nun diese Feststellungen nachholen.

Des Weiteren - und dies ist im juristischen Sprachgebrauch unter Richtern mehr als nur eine deutliche Rüge - "verkenne" das OLG Stuttgart den Begriff des Mangels, "wenn es einen solchen bereits abstrakt in der Vermieter von Räumen an die ARGE sieht." Ohne besondere Absprachen habe ein Mieter keinen Anspruch darauf, dass "sich im Umfeld ihrer Mieträume nur Kunden oder Besucher anderer Mieter einfinden, die einer "gehobenen" Bevölkerungsschicht angehören oder sich durch ein angenehmes Erscheinungsbild und Verhalten auszeichnen". Selbst wenn sich unter den Kunden ein hoher Anteil "sozial auffällig gewordener Personen" befinde, setze die Annahme eines Mangels voraus, "dass der vertragsgemäße Mietgebrauch hierdurch konkret beeinträchtigt wird".

Der BGH führt schließlich den beiden Instanzgerichten noch einmal vor Augen, was unter einem Mangel zu bestehen sei, nämlich die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten. Auch dies ergibt sich schlicht aus dem Gesetzestext von § 536 Abs. 1 BGB. Dabei kämen auch äußere Einflüsse als Mangel in Betracht, etwa die Behinderung des Zugangs zu einem gemieteten Geschäftslokal. "Erforderlich ist allerdings, um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind", so der BGH in der Urteilsbegründung.

Um es abschließend klar zu sagen: Der BGH hat mit diesem Urteil beileibe kein rechtliches Neuland betreten. Allerdings hat es der ärgerlich unpräzisen Rechtsanwendung einiger Instanzgerichte im Zusammenhang mit Minderungsklagen endlich einmal die Grenzen aufgezeigt. Das Verfahren geht nun zur Nachholung der vielen fehlenden Tatsachenfeststellungen zurück an das OLG Stuttgart. Dort wird man sich der Mühe unterziehen müssen, vernünftige Sachverhaltsfeststellung zu betreiben, um dann anschließend das bestehende Recht korrekt anzuwenden.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz (XII ZR 1/07):

"Zur Frage, wann Art und Umfang des Publikumsverkehrs eines gewerblichen Mitmieters (hier: Arbeitsgemeinschaft der Bundesagentur für Arbeit und des Landkreises) in einem vor Vertragsschluss als exklusiv angepriesenen Bürohochhaus als Mangel der Mietsache anzusehen sind."

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