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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Noch einmal: Keine Frist zur Schadensbeseitigung erforderlich bei Beschädigung der Mietsache

BGH bestätigt seine Rechtsprechung auch für gewerbliche Mietverhältnisse

Der Fall:
Der Vermieter verlangte von seinen Mieter nach einem beendeten Mietverhältnis Schadensersatz wegen behaupteter Beschädigungen der Mietsache. Es wurde zuvor eine Lagerfläche in einer Halle vermietet, in der der Mieter Rennsportfahrzeuge abstellte, wartete und reparierte. Der Vermieter behauptete, der Fußboden der Halle sei durch Abtropfen von Schmierstoffen und Chemikalien sowie durch das Belassen von Sand, Split und Öl verschmiert, kontaminiert und massiv beschädigt gewesen. Zudem hätten sich an der Wand Verschmutzungen von verschmierten Fingern bzw. Händen befunden. Zur Beseitigung dieser Schäden habe er 2.902,09 € aufwenden müssen. Eine Frist zur Beseitigung der behaupteten Mängel hatte der Vermieter dem Mieter nicht gesetzt.

Das Problem:
Der Mieter machte geltend, dass dem Vermieter schon aus rechtlichen Gründen kein Schadenersatzanspruch zustünde, weil keine Frist zur Schadensbeseitigung gem. § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB (sog. Schadenersatz statt der Leistung) gesetzt worden sei.

Das Urteil:
Der BGH hat in seinem Urteil nun seine Rechtsauffassung bekräftigt, dass auch nach dem Ende des Mietverhältnisses keine Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt werden muss, um einen Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache geltend zu machen. Für die Wohnraummiete hatte dies der 8. Zivilsenat bereits im Februar dieses Jahres entschieden (Urteil vom 28. Februar 2018, Az. VIII ZR 157/17). Nunmehr hat der 12. Zivilsenat jene Rechtsprechung auch auf die Gewerbemiete übertragen. Lediglich der Schadensersatz aufgrund einer Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten bedürfe der Fristsetzung. Dies gelte bspw. für vertraglich vereinbarte, aber nicht oder mangelhaft durchgeführte Schönheitsreparaturen. Hiervon zu unterscheiden sei die Verletzung der nicht leistungsbezogenen Nebenpflicht des Mieters, die in seiner Obhut befindliche Mietsache sorgfältig und pfleglich zu behandeln sowie diese nicht zu beschädigen. Hierfür sei der Schadensersatz neben der Leistung einschlägig (§§ 280 Abs.1, 241 Abs. 2 BGB), der keiner Fristsetzung bedürfe.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Das Urteil war nach dem vorangegangenen Urteil des 8. Zivilsenates nun zu erwarten und es ist auch rechtlich zutreffend. Der Anspruch ergibt sich bereits aus sog. deliktischer Haftung des Mieters gem. § 823 Abs. 1BGB, der neben dem vertraglichen Anspruch bestehen kann. Es war schon früher nicht nachvollziehbar und nur einem "gefühlten" sozialen Miet-"recht" geschuldet, dass eine deliktische Haftung des Mieters in solchen Fällen ausscheiden sollte. Aber auch eine vertragliche Anspruchsgrundlage im Sinne eines Schadenersatzes neben der Leistung ist richtig. Insofern ist eine Fristsetzung nur noch dort erforderlich, wenn es um vertragliche Erfüllungsansprüche geht (insb. im Rahmen von Schönheitsreparaturen). Freilich: Im Zweifel lieber eine Frist zu viel als zu wenig setzen…


BGH, Urteil vom 27.6.2018, AZ: XII ZR 79/17

Amtlicher Leitsatz:
"Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser auch nach Beendigung des Mietverhältnisses nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen, ohne dass es einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf (im Anschluss an BGH Urteil vom 28. Februar 2018 VIII ZR 157/17 NZM 2018, 320)."

 

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