Ehegatten sind nicht "Dritte" und dürfen in der Wohnung wohnen, auch wenn sie keine Mieter sind

BGH, Urteil vom 12.6.2013, AZ: XII ZR 143/11

Der Fall:
Eine Wohnung wurde zunächst an einen alleinstehenden Mieter vermietet. Später heiratete der Mieter und seine Frau zog in die Wohnung ein. Der Mietvertrag wurde jedoch nicht auf die Ehefrau erweitert. Im März 2010 reichte der Ehemann die Scheidung ein. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an einen Dritten im Mai 2010 und erhob Räumungsklage.

Das Problem:
Zur Nutzung der gemieteten Wohnung ist zunächst nur der Mieter berechtigt. "Dritte" gem. §§ 540, 553 dürfen in der Wohnung nicht wohnen und nach erfolgloser Abmahnung kann der Vermieter ggf. sogar fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Unstreitig ist jedoch, dass Ehegatten und Kinder nicht "Dritte" sind, sondern ohne Weiteres berechtigt sind, in der Wohnung des Mieters zu wohnen, auch wenn sie selbst nicht Vertragspartei sind. Fraglich war in dem vorliegenden Fall daher nur, ob die eingereichte Scheidung dazu führt, dass die Frau ihr "Mitwohnrecht" verlor.

Das Urteil:
Der BGH stellt klar, dass ein Ehegatte kein "Dritter" ist, solange es sich bei der von ihm bewohnten Wohnung um die Ehewohnung handelt. Diese Eigenschaft verliere die Wohnung erst dann, wenn der Mieter selbst die Nutzung endgültig aufgibt, der nicht mietende Ehegatte jedoch in der Wohnung verbleibt. Dafür genüge es jedoch nicht, dass der Ehegatte, der allein Mietvertragspartei ist, anlässlich der Trennung der Ehegatten aus der Wohnung auszieht und sie dem anderen Ehegatten, der nicht Mietvertragspartei ist, (zunächst) allein überlasse. Erst wenn der Ehegatte, der die Wohnung verlassen hat, diese endgültig aufgebe, verliere sie ihren Charakter als Ehewohnung.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Das Urteil ist im Hinblick auf § 1568a BGB nur konsequent. Nach dieser Vorschrift hat ein Ehegatte, der nicht Mietvertragspartei ist, aber in der Wohnung nach der Scheidung verbleiben will, einen Anspruch gegen den Vermieter auf eine Vertragsänderung dahingehend, dass der ausgezogene Mieter-Ehegatte aus dem Mietvertrag entlassen wird und der verbleibende Nicht-Mieter-Ehegatte in den Mietvertrag eintritt. Dieser Anspruch gilt aber erst mit rechtskräftigem Scheidungsurteil. Müsste der Nicht-Mieter-Ehegatte in der Zwischenzeit ausziehen, würde der Sinn dieser Vorschrift unterlaufen.


 

Fundstelle:
Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH

Amtlicher Leitsatz:
"a) Ein Ehegatte, der nicht Partei des Mietvertrages ist, ist nicht Dritter i.S.d. §§ 540, 553 BGB, solange es sich bei der von ihm bewohnten Wohnung um eine Ehewohnung handelt.
b) Eine Wohnung verliert ihre Eigenschaft als Ehewohnung nicht schon dadurch, dass der (mietende) Ehegatte die Wohnung dem anderen - ggf. auch für einen längeren Zeitraum belassen hat bzw. diese nur noch sporadisch nutzt, sondern erst mit der endgültigen Nutzungsüberlassung."