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Mieter-Solvenz-Prüfung

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BGH zur Umdeutung einer unwirksamen Befristung in einen wechselseitigen Kündigungsausschluss

BGH, Urteil vom 10.7.2013, AZ: VIII ZR 388/12

Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 können Wohnraummietverträge nur noch dann wirksam befristet werden, wenn ein im Gesetz anerkannter Befristungsgrund im Mietvertrag angegeben wird (z. B. Eigenbedarf oder Abriss des Hauses, § 575 Abs. 1 BGB). Fehlt es im Mietvertag an der Angabe eines solchen Grundes - oder wird ein im Gesetz nicht anerkannter Grund genannt -, so handelt es sich nicht um einen befristeten, sondern um einen unbefristeten Mietvertrag. Während befristete Mietverträge durch schlichen Zeitablauf enden, bedarf ein unbefristeter Mietvertrag zu dessen Beendigung einer Kündigung oder einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung.

In dem vorliegend vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall enthielt der Mietvertrag eine Regelung, wonach "das Mietverhältnis auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen" war. Es sollte danach am 31.10.2011 enden und enthielt eine "2 x 3-jährige Verlängerungsoption". Der Vermieter kündigte allerdings unter Berufung auf Eigenbedarf schon zum 31.8.2011 und machte geltend, dass der Vertrag nicht wirksam befristet worden sei, da keine Befristungsgründe im Mietvertrag genannt worden seien.

Der BGH stellte nun klar, dass es sich zwar tatsächlich um einen unbefristeten Mietvertrag handele. Allerdings sei durch eine "ergänzende Vertragsauslegung" statt einer wirksamen Befristung ein wechselseitiger Kündigungsverzicht für die Dauer der ursprünglich gewollten Befristung anzunehmen. Es sei zu berücksichtigen, dass beide Parteien ursprünglich das Ziel einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag erreichen wollten. Dieses Ziel hätten sie durch einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer Befristung erreichen können, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre.

Insofern sei eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters für die Dauer der ursprünglich gewollten Befristung ausgeschlossen.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Zur ergänzenden Vertragsauslegung im Falle der Unwirksamkeit einer Befristung des Mietvertrags."

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