Fristlose Kündigung des Mieters wegen eines Zahlungsrückstandes, der sich aus der Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung ergibt

BGH, Urteil vom 18.7.2012, AZ: VIII ZR 1/11

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine weitere streitige Rechtsfrage zugunsten der Vermieter entschieden. Vermieter sind nach § 560 Abs. 4 BGB berechtigt, nach einer formell und inhaltlich ("materiell") korrekten Betriebskostenabrechnung die Vorauszahlungen des Mieters einseitig zu erhöhen. In dem entschiedenen Fall hatte der Mieter diese erhöhten Vorauszahlungen allerdings nicht gezahlt. Nachdem sich ein Mietrückstand in kündigungsrelevanter Höhe ergeben hatte, kündigte der Vermieter fristlos wegen Zahlungsverzuges.

Der Mieter machte geltend, dass der Vermieter aufgrund § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht kündigen konnte, sondern ihn zunächst auf Zahlung der offenen Miete hätte verklagen müssen. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB kündigen.

Der BGH entschied nun, dass die Kündigung eines Wohnraummieters durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstandes mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen gem. § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöht hat, nicht voraussetze, dass der Mieter zuvor im Wege einer Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden sei. Ein solches Erfordernis ergebe sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters. Der Mieter sei vielmehr dadurch hinreichend geschützt, dass ohnehin im Räumungsprozess geprüft werden muss, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte.

Weitere Fundstellen u. a.:

• Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH

Amtlicher Leitsatz:

"Kommt der Mieter mit der Zahlung von durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, scheitert eine (auch) darauf gestützte fristlose Kündigung des Vermieters nicht daran, dass der Vermieter den Mieter nicht vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten verklagt hat."