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Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

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Vorfälligkeitsklausel auch in Kombination mit Aufrechnungsklausel wirksam und eine weitere unpünktliche Mietzahlung nach Abmahnung kann fristlose Kündigung rechtfertigen

BGH, Urteil vom 4.05.2011, AZ: VIII ZR 191/10

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zu zwei streitigen Rechtsfragen Stellung genommen und sie im Sinne der Vermieter geklärt:

Zum einen hält der BGH eine Klauselkombination in einem Mietvertrag für unbedenklich, wonach der Mieter die Miete monatlich im Voraus zu zahlen und gleichzeitig die Absicht einer Aufrechnung - etwa wegen einer Mietminderung - einen Monat vor Fälligkeit der Miete anzuzeigen habe. Hierdurch werde der Mieter nicht unangemessen benachteiligt, weil er bezüglich einer Mietminderung nicht auf den Klageweg verwiesen werde (dies wäre allerdings unzulässig), sondern das Minderungsrecht lediglich um ein oder zwei Monate verschoben werde. Eine solche Regelung kann für den Vermieter im Sinne der eigenen Liquiditätsplanung erforderlich sein und muss vom Mieter hingenommen werden.

Zum anderen dürfe der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen, wenn nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung vorliegt. Allerdings müsse im Rahmen von § 543 Abs. 1 BGB festgestellt werden, dass dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Verschuldens der Parteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zumutbar ist. In dem vorliegend entschiedenen Fall hatte der der Mieter seit Beginn des Mietverhältnisses bis zur Kündigung insgesamt 24 Jahre (!) unbeanstandet die Miete erst zur Monatsmitte gezahlt. Der BGH hielt daher in dem konkreten Fall die Annahme der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht für gerechtfertigt, da die Mieterin nach der Abmahnung nur eine Monatsmiete um sechs Tage zu spät bezahlte. Dies rechtfertige angesichts der Gesamtumstände die von dem Vermieter ausgesprochen Kündigung nicht.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"a). Eine Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB aF bestimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, stellt auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel, der zufolge die Aufrechnung einen Monat zuvor anzukündigen ist, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

b). Zu den Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung."

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