Bei der "Verwertungskündigung" muss der Vermieter nicht zwingend Verkaufsbemühungen nachweisen

LG Wiesbaden, Urteil vom 22.02.2007, AZ: 2 S 80/06 (rechtskräftig)

Aufgrund der gesetzlichen Lage kann ein Vermieter regelmäßig nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein "berechtigtes Interesse" an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Das Gesetz nimmt ein solches berechtigtes Interesse insbesondere dann an, wenn "der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde" (vgl. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Vielfach wird - auch in der einschlägigen Rechtsprechung - behauptet, dass der Vermieter Einzelheiten zu seinen Verkaufsbemühungen mitteilen müsse, um eine sog. Verwertungskündigung aussprechen zu können. Dies ist rechtlich jedoch unzutreffend.

Wie nun auch noch einmal das LG Wiesbaden richtig stellt, muss der Vermieter keineswegs konkrete Verkaufsbemühungen darlegen. Er muss sogar nicht einmal Verwertungsbemühungen überhaupt unternehmen. Denn letztlich muss der Vermieter "nur" die Voraussetzungen der Kündigung vor Gericht beweisen. Wie er das Vorliegen der Voraussetzungen nachweist, ist letztlich seine Sache. So sieht die Zivilprozessordnung immerhin fünf zulässige Beweismittel vor: Sachverständigengutachten, Augenschein, Parteieinvernahme, Urkunden, Zeugen.

Wenn der Vermieter also behauptet, dass das Haus oder die Eigentumswohnung in vermietetem Zustand unverkäuflich sei, so muss er natürlich diese Behauptung notfalls vor Gericht beweisen können. Hierzu kann er vortragen, dass die Unverkäuflichkeit in vermietetem Zustand das Ergebnis seiner konkreten Bemühungen war. Er kann sich aber auch für den Umstand der Unverkäuflichkeit auf eigene Marktkenntnisse berufen. Er muss dann nur darlegen, dass und warum er entsprechende Kenntnisse besitzt.

In dem vorliegenden Fall, den das LG Wiesbaden zu entscheiden hatte, kam das Gericht nach einer Beweisaufnahme (!) zu dem Ergebnis, dass für vermietete Eigentumswohnungen nur ein geringes Kaufinteresse bestehe. In der Urteilsbegründung wird weiter ausgeführt: "Diejenigen, die eine Wohnung zur Eigennutzung suchen, haben demgegenüber in der Regel auf Grund des großen Immobilienmarktes genügend Auswahl an unvermieteten Wohnungen und werden daher in der Regel nicht das Risiko eines möglichen Rechtsstreites mit dem wegen Eigenbedarf gekündigten Mieters in Kauf nehmen". Da der Vermieter in dem Fall auch noch dringend auf den Verkauf angewiesen war, weil seine eigene wirtschaftliche Situation sehr schwierig war, hätte ein Verkauf der Wohnung zu einem 17.500,- € unter dem Verkehrswert liegenden Preis einen erheblichen Nachteil für ihn dargestellt. Das Gericht gab daher seiner Räumungsklage gegen den Mieter statt.

Allerdings ist das Urteil mit einer gewissen Vorsicht zu genießen. Es gibt nämlich schlicht keinen allgemeinen Erfahrungssatz dahingehend, dass eine vermietete Eigentumswohnung oder ein vermietetes Haus nur mit einem wesentlichen Preisabschlag verkauft werden kann. Eine entsprechend pauschale Behauptung des Vermieters, die er im Räumungsprozess mit einem Beweisangebot durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens "untermauert", wäre prozessual gesehen unsubstantiiert und würde einen unzulässigen Ausforschungsbeweis darstellen. Das Gericht wäre aus Rechtsgründen gehindert, diesem Beweisangebot zu folgen.

 


 

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