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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Kündigungsverzicht wegen Eigenbedarfs bedarf der Schriftform

BGH, Urteil vom 04.04.2007, AZ: VIII ZR 223/06

In letzter Instanz bestätigte der BGH den Räumungsanspruch des Vermieters, der dem Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte. Dieser hatte eingewandt, die Kündigung sei unwirksam, da sich aus einer Anlage zum Mietvertrag ergebe, dass der Vermieter auf eine Eigenbedarfskündigung verzichtet habe.

Ausgangspunkt für die Entscheidung ist die Feststellung des BGH, dass auch ein nur eingeschränkter Kündigungsverzicht - also ein Verzicht auf bestimmte Kündigungsgründe wie vorliegend dem Eigenbedarf - gem. § 550 BGB der Schriftform bedürfe, wenn der Kündigungsausschluss länger als ein Jahr wirken soll. § 550 BGB regelt, dass ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr schriftlich geschlossen werden muss, da er ansonsten für unbestimmte Zeit gilt.

§ 550 BGB sei eine Schutzvorschrift zugunsten des Erwerbers einer Wohnung, der mit einem Blick in den bestehenden Mietvertrag sehen soll, ob er längerfristig an den Vertrag gebunden ist (weil er ggf. nicht kündigen kann) oder nicht. Die wesentlichen Vertragsbestandteile sind daher der Schriftform unterworfen, wenn der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird.

In den entschiedenen Fall gab es Streit zwischen dem Käufer der vermieteten Wohnung (als neuem Vermieter gem. § 566 BGB) sowie dem Mieter, ob ein Kündigungsausschluss wegen Eigenbedarfs in einer Anlage zum Mietvertrag enthalten war oder nicht. Der Mieter legte dem Gericht eine Anlage zum Mietvertrag vor, in der ein entsprechender Passus bestand. Der Vermieter hingegen behauptete, in der ihm vorliegenden Anlage zum Mietvertrag fehle eine entsprechende Vereinbarung.

Der BGH urteilte jedoch, dass es egal sei, was in der Anlage stehe oder nicht. Entscheidend sei vielmehr gewesen, dass die Anlage weder mit dem Mietvertrag verbunden, noch unterschrieben gewesen sei. Es fehle darüber hinaus jede Bezugnahme auf den Hauptvertrag. Damit fehle eine "zweifelsfreie Zuordnung einer der Anlagen zur Haupturkunde des Mietvertrags". In der Folge sei die notwendige Schriftform für einen eingeschränkten Kündigungsverzicht nicht gewahrt, so dass der Vermieter wirksam wegen Eigenbedarfs habe kündigen können.

Das Urteil zeigt noch einmal die Problematik der "Anlagentechnik" auf. Insbesondere bei befristeten Mietverträgen oder Kündigungsverzichten ist darauf zu achten, dass die entsprechenden Vereinbarungen der Schriftform genügen.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf - wie der gesamte Mietvertrag - gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll."

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