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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Fristsetzung und Kündigungsandrohung nicht erforderlich

BGH, Urteil vom 13.06.2007, AZ: VIII ZR 281/06

Vermieter und Mieter können das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen. Bei einem Mangel der Wohnung muss der Mieter jedoch zuvor seinem Vermieter eine Frist zur Abhilfe setzen. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des § 543 Absatz 3 Satz 1 BGB.

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Anwalt des Mieters dem Vermieter tatsächlich eine entsprechende Frist für die Beseitigung eines Mangels gesetzt. Allerdings hat er zugleich für den Fall, dass die Mangelbeseitigung nicht fristgemäß erfolge, ausdrücklich - nur - eine Klage auf Mangelbeseitigung angedroht. Nachdem der Vermieter die Frist hatte verstreichen lassen, folgte dann allerdings nicht die angekündigte Mangelbeseitigungsklage, sondern die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Im Prozess berief sich der Vermieter dann darauf, dass der Mieter nicht habe fristlos kündigen dürfen. Er hätte - sofern er die Kündigung beabsichtigte - zunächst eine weitere Frist setzen müssen, weil er ja nur die Mangelbeseitigungsklage und nicht die Kündigung angedroht habe.

Das Gericht stellt nunmehr klar, dass neben der Fristsetzung die Androhung der Kündigung keineswegs erforderlich ist und verweist noch einmal auf den Wortlaut des Gesetzes.

Den eigentlichen Streit entscheidet der BGH jedoch nicht. In der Rechtsprechung und der Literatur wird nämlich vertreten, dass der Mieter erst eine neue Frist setzen müsse, wenn er mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die Kündigung angedroht habe, weil er sich ansonsten widersprüchlich verhalte. Ob diese Auffassung zutreffend sei oder nicht, ließ der BGH ausdrücklich offen. In dem konkreten Fall sei nämlich ausnahmsweise eine Fristsetzung entbehrlich gewesen, weil der Vermieter seine Pflicht zur Mangelbeseitigung gänzlich bestritten hatte. Das Setzen einer weiteren Frist wäre daher eine "sinnlose Förmelei" gewesen, weil sie "offensichtlich keinen Erfolg versprach".

Die vorliegende Entscheidung bringt daher weder etwas Neues noch klärt sie eine umstrittene Rechtsfrage.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Im Fall des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB ist neben der Fristsetzung die Androhung der außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht erforderlich.

Zur Frage, ob dann, wenn mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die außerordentliche fristlose Kündigung, etwa eine Ersatzvornahme oder eine Mangelbeseitigungsklage, angedroht wird, die Kündigung wegen eines darin liegenden widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) nicht bereits nach erfolglosem Ablauf der gesetzten Abhilfefrist wirksam erklärt werden kann, sondern erst nach erfolglosem Ablauf einer neuen Frist."

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