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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Vermieter und Mieter von Gewerberäumen können auch in befristeten Mietverträgen wirksam vereinbaren, dass der Vermieter nach einer BK-Abrechnung die Vorauszahlungen erhöhen darf

BGH, Urteil vom 5.2.2014, AZ: XII ZR 65/13

Der Fall:
In einem befristeten gewerblichen Mietvertrag vereinbarten die Parteien, dass der Vermieter berechtigt sei, nach einer Betriebskostenabrechnung die Vorauszahlung neu festzusetzen. Hiervon machte der Vermieter auch Gebrauch. Weit vor Ablauf der ursprünglich vereinbarten Laufzeit des Mietvertrages kündigte die Mieterin das Mietverhältnis und berief sich darauf, dass wegen des Änderungsrechts des Vermieters die für befristete Mietverträge vorgeschriebene Schriftform nicht eingehalten worden sei, so dass es sich um ein kraft Gesetzes unbefristetes Mietverhältnis handele, das unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist jederzeit gekündigt werden könne. Der Vermieter erhob Zahlungsklage, der der BGH nun stattgab.

Das Problem:
Mietverträge mit einer Laufzeit von über einem Jahr müssen der Schriftform genügen, § 550 BGB. Dies bedeutet, dass alle wesentlichen Vereinbarungen schriftlich vereinbart werden, sich also aus der Vertragsurkunde ergeben müssen, so u. a. auch die Miethöhe. Gibt es einen Fehler der Schriftform, gilt der Vertrag als unbefristet. Während wirksam befristete Mietverträge nicht vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit ordentlich gekündigt werden können, sind unbefristete Mietverträge jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündbar. Daher sucht der Mieter in der Praxis oftmals nach Fehlern in der Schriftform, wenn er sich von einem langjährigen Mietvertrag vorzeitig lösen möchte.

Das Urteil:
Der BGH stellt mit seinem Urteil klar, dass (auch) die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung nicht zu einem Verstoß gegen das Schriftformerfordernis führe. Die zwischen den Parteien insoweit vereinbarte Klausel entspricht § 560 Abs. 4 BGB, der den Parteien eines Wohnraummietverhältnisses das Recht zur Anpassung von BK-Vorauszahlungen nach einer Abrechnung gebe. Da § 560 BGB jedoch nur für Wohnraummietverhältnisse gilt und daher nicht auf Gewerberaummietverhältnisse anwendbar sei, bestehe die Notwendigkeit einer entsprechenden vertraglichen Regelung, sofern die Parteien ein solches Anpassungsrecht wünschen. Diese Klausel begegne keinen rechtlichen Bedenken (so schon BGH, Urt. vom 26.9.2012 - XII ZR 112/10 und auch Urteil vom 9.5.2012 - XII ZR 79/10). Das Recht der einseitigen Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung durch den Vermieter unterliege auch nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB. Diese Vorschrift schütze grundsätzlich nur einen Grundstückserwerber, der sich über die Bedingungen einen langfristigen Mietvertrages mit einem Blick in den Mietvertrag Klarheit verschaffen soll, in den er dann kraft Gesetzes als Erwerber eintritt (§ 566 BGB). Es gebe jedoch eine Vielzahl von Fallgestaltungen, in denen der Zweck von § 550 BGB nicht umfassend gewährleistet werden könne. Daher genüge es, wenn der Erwerber durch die aus dem Mietvertrag ersichtlichen Regelungen hinreichend gewarnt werde, so dass es ihm zuzumuten ist, sich ggf. bei dem Verkäufer oder bei dem Mieter zu erkundigen (so bspw. auch bei einer Verlängerungsoption). So liege es auch hier. Dem Schutzbedürfnis eines späteren Grundstückserwerbers sei dadurch ausreichend Rechnung getragen, dass ihn die entsprechende Vertragsbestimmung deutlich darauf hinweise, dass eine die Vorauszahlungshöhe gegenüber der Vertragsurkunde ändernde Festsetzung erfolgt sein kann.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Die BGH-Rechtsprechung zum Schriftformerfordernis ist unübersichtlich und war einigen Richtungsänderungen unterworfen. Dieses Urteil ist jedoch im Hinblick auf die jüngeren Entscheidungen stringent und es steht zu hoffen, dass die nun eingeschlagene Tendenz weiter verfolgt wird und übergroßen Anforderungen an das Schriftformerfordernis weiterhin eine Absage erteilt wird.


Fundstelle:
Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH

Amtlicher Leitsatz:
a) Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Ge-werberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf (im Anschluss an Senatsurteil vom 26. September 2012 XII ZR 112/10 NJW 2013, 41).
b) Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB, so dass sie nicht dazu führen kann, dass ein wirksam auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberaum ab der Anpassung der Vorauszahlungshöhe wegen Verstoßes gegen § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit gilt.

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Markus Gelderblom

Unser Geschäftsführer, RA Markus Gelderblom, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, hat aktuelle Gerichtsurteile für Sie zusammengestellt.

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