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Endlich einen Käufer für Ihr Objekt oder ein passendes Objekt für Sie gefunden, alle Einzelheiten ausgehandelt, den Entwurf des notariellen Kaufvertrags in den Händen – und nun bremst das Notariat und gibt Ihnen erst in 2 Wochen einen Termin. Wie kann das sein?

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Die "Zwei-Wochen-Frist" bei Immobilienkaufverträgen – Richtig, wichtig, zwingend!

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Notarin Dr. Thekla Schleifenbaum, Mitglied des Beirates von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg. Foto: Privat

Endlich einen Käufer für Ihr Objekt oder ein passendes Objekt für Sie gefunden, alle Einzelheiten ausgehandelt, den Entwurf des notariellen Kaufvertrags in den Händen – und nun bremst das Notariat und gibt Ihnen erst in 2 Wochen einen Termin. Wie kann das sein?

Eine Antwort darauf gibt die Bonner Notarin Dr. Thekla Schleifenbaum, Mitglied des Beirates von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg.

 

Bei sogenannten Verbraucherverträgen ist das richtig und zwingend. Im Beurkundungsgesetz (§ 17 Abs. 2 a Nr. 2 Beurkundungsgesetz) ist die Pflicht des Notars geregelt, dass er dem Verbraucher den beabsichtigten Text des Rechtsgeschäfts zu übersenden und dass der Versand des Entwurfs an den Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zu erfolgen hat.

Ein Verbrauchervertrag ist ein Vertrag, bei dem Vertragspartner einerseits ein Unternehmer und andererseits ein Verbraucher ist. Das gilt unabhängig davon, ob der Unternehmer auf der Verkäufer- oder auf der Käuferseite steht.

Ein Unternehmer ist eine natürliche oder juristische Person, die in Ausübung einer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt, so die gesetzliche Definition in § 14 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Ein Verbraucher ist jede natürliche Person, deren Handeln weder einer gewerblichen noch selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann (§ 13 BGB), die also zu privaten Zwecken handelt. Der Klassiker ist natürlich der Bauträger als Verkäufer, der an eine Privatperson als Käufer verkauft. Dann gilt die Zwei Wochen-Wartefrist immer. Aber auch eine natürliche Person, die als Einzelunternehmer tätig ist und ein Grundstück ankauft, um es zu entwickeln, zu bebauen und die neue Immobilie zu vermieten oder zu verkaufen, ist ein Unternehmer, ebenso eine Person, die Immobilien als Geldanlage erworben hat und nun mit dem Abverkauf seine Vermögensverwaltung umschichtet. Auch der ist Unternehmer. Die Folge ist, dass mit der Beurkundung zwei Wochen nach Entwurfsversand zugewartet werden muss. Zweck ist, dem Verbraucher, unabhängig ob er als Verkäufer oder aus Käufer beteiligt ist, ausreichend Gelegenheit zu geben, sich mit der Angelegenheit auseinanderzusetzen und ihn vor Übereilung zu schützen.

Dadurch soll eine vom Gesetzgeber vermutete professionelle Überlegenheit des Unternehmens kompensiert werden.

Manchmal wird das als lästig empfunden, auch vom Verbraucher. Dann stellt sich die Frage, ob der als schutzwürdig angesehene Verbraucher nicht einfach auf die Wartezeit verzichten kann.

Das ist grundsätzlich nicht der Fall. Der Notar muss auf die Einhaltung der Wartefrist hinwirken, d.h. er wird und darf vor Ablauf der 2-Wochenfrist keinen Termin vergeben. Zwar gibt der Wortlaut der Vorschrift erkennen, dass es Ausnahmen geben kann. Jedoch wurde bislang noch kein Fall bekannt, bei dem die Rechtsprechung einen solchen Ausnahmefall anerkannt hat. Im Gegenteil: Die Nicht-Einhaltung der Frist wurde von findigen Rechtsberatern in Einzelfällen schon für das Rückgängigmachen des Vertrags genutzt. Man sollte das nicht herausfordern!

Wenn zwei Parteien für ihre privaten Zwecke handeln?

Genauso wie die Einhaltung bei Verbraucherverträgen im Ergebnis zwingend einzuhalten ist, gilt die unzweifelhaft nicht bei Verträgen, bei denen auf beiden Seiten Parteien handeln, die nur für ihre privaten Zwecke handeln.

Dort gibt es keine zwingende Wartefrist. Dann haben es die Kaufvertragsparteien in der Hand und können frei vereinbaren, wie schnell sie einen Beurkundungstermin anstreben. Wenn auf beiden Seiten des Immobilienkaufvertrags Privatleute handeln, bleibt es dabei, dass es sich nicht um einen sog. Verbrauchervertrag handelt, auch wenn beispielsweise eine Bank einen Teil des Kaufpreises zur Ablösung des noch auf der Immobilie lastenden Darlehns direkt erhalten soll. Zwar ist die Bank das Paradebeispiel eines Unternehmers. Aber sie wird durch die Ablösung des Darlehns nicht Vertragspartner des Immobilienkaufvertrags zwischen den Privatleuten. Daher gilt auch bei solchen Konstruktionen die Zwei-Wochen-Wartefrist nicht.“

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