Newsletter Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg 30.05.2017

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HAUS & GRUND: VEREINSNACHRICHTEN
HAUS & GRUND: KOMMUNAL / REGIONAL
HAUS & GRUND: RAT u. TAT, TIPPS, TERMINE
HAUS & GRUND: RECHT
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HAUS & GRUND: VEREINSNACHRICHTEN

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Neue Herausforderung: Wohnungsbau in Bonn und Rhein-Sieg  - Auch künftig „charakterbezogen bauen“ und „gewachsene Qualität" nicht zerstören


Politischer Dialog mit CDU-Fraktionsspitze: v.l. Städteplanerin Andrea Hankel (H&G), stv. Fraktionsvorsitzende Brigitte Jackel und Fraktionsgeschäftsführer Georg Fenninger. Foto: Werner P. D’hein

In der Reihe „Politischer Dialog“ hat eine Delegation von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg mit der Führung der Bonner CDU-Ratsfraktion den Wohnungsbau der Zukunft als  aktuelles Schwerpunktthema erörtert.  Die stv. Fraktionsvorsitzende Brigitte Jackel und Fraktionsgeschäftsführer Georg Fenninger erläuterten die Ratsentscheidung über die Entwicklung neuer Wohngebiete sowie die Maßnahmen, preisgedämpften Wohnraum zu schaffen. Die Ratsentscheidung vom 30. März sieht unter bestimmten Voraussetzungen vor, eine 30prozentige Mindestquote für sozialen bzw. geförderten Wohnungsbau bei Neubauvorhaben mit Planungsrecht verbindlich einzuführen.

In der wohnungspolitischen Zielsetzung waren sich die CDU-Vertreter und Haus & Grund einig. Der anhaltende Wachstumsdruck auf die gesamte Region fordere neue Überlegungen und neue Maßnahmen, betonte Prof. Hans Rudolf Sangenstedt, Vorsitzender der Eigentümergemeinschaft. Dazu gehört auch eine engere Kooperation zwischen der Stadt Bonn und den kreisangehörenden Städten und Gemeinden. Auch für Bonn steht Haus & Grund grundsätzlich für Verdichtung, auch für höhere Baulinien und die Füllung von Baulücken. Die Erschließung neuer Wohnbereiche müsse schneller gehen.  Zu den Herausforderungen zähle aber auch, „charakterbezogen zu bauen“ (Sangenstedt) oder die „gewachsene Qualität nicht zu zerstören“, so Städteplanerin Andrea Hankel, Mitglied des H&G-Vorstandes.  H&G-Beiratsmitglied Hermann Tengler, Kreiswirtschaftsförderer, sprach sich ebenfalls für neue Kooperationsformen zwischen den Gebietskörperschaften aus. Bei ihrem Besuch in der H&G-Geschäftsstelle wies die CDU-Fraktion auf ein weiteres Treffen der CDU-Bürgermeister des Rhein-Sieg-Kreises hin, bei dem der Wohnungsbau auf der Tagesordnung stünde.

Die 30-Prozent-Quote zieht dann, wenn neues Planungsrecht im Wohnungsbau geschaffen wird. Gleiches gilt vom Verkauf städtischer Flächen ab 25 Wohneinheiten oder ab 2200 Quadratmeter Wohnfläche. Auslaufende Belegungsrechte sollen „bevorzugt über die Vebowag“ (städtische Wohnungsbaugesellschaft) verlängert oder erworben werden.

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HAUS & GRUND: KOMMUNAL / REGIONAL

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Der Sog des Rhein-Sieg-Kreises für Häuslebauer – große Preisunterschiede zwischen Honnef und Windeck



Hermann Tengler, Kreisstratege und Mitglied des Beirates von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg gibt den Bauboom im Rhein-Sieg-Kreis bekannt. Foto: Haus & grund
 
Bauboom im Rhein-Sieg-Kreis. Der Sog der Häuslebauer in den Städten und Gemeinden rund um Bonn hält an: Zwischen Voreifel und dem Bergischen wird gebaut wie nie zuvor. Der Grundstücksmarktbericht 2016 dokumentiert im Kreisgebiet 7300 Immobilienverkäufe im Wert von fast 1,4 Milliarden Euro. Das ist das höchste Investitionsvolumen seit Einführung der Statistik im Jahr 1990.

Immobilien sind auch im Rhein-Sieg-Kreis eine gute Wertanlage, sind sich die Verantwortlichen sicher, darunter auch Dr. Hermann Tengler, Mitglied des Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg-Beirates. Tengler ist Leiter der Kreiswirtschaftsförderung und für strategische Kreisentwicklung zuständig. Die Durchschnittspreise variieren im Kreis jedoch noch sehr stark. Für ein freistehendes Einfamilienhaus in Eitorf oder Windeck zahlt man durchschnittlich weniger als 160.000 Euro, in Siegburg oder Bornheim muss man dafür bereits mehr als 300.000 Euro auf den Tisch legen.

Die höchsten Grundstückspreise werden in Bad Honnef (280 €/m²), Alfter, Niederkassel und Sankt Augustin (je 270 €), Siegburg und Bornheim (je 250 €) gezahlt. In Windeck gibt es noch Bauland für 55 €.

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HAUS & GRUND: RAT u. TAT, TIPPS, TERMINE

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Vortrag "Modernisierung von Mietobjekten" – Gemeinsame Tipps von Haus & Grund, Sparkasse KölnBonn und Bonner Energie Agentur





Das Leoninum am Alten Friedhof: Früher Theologenkonvikt des
Bistums Aachen, heute ein modernes Hotel mit Tagungszentrum.
Foto: Leoninum


Alles Wissenswerte über die Modernisierung von Mietobjekten vermittelt ein Experten-Trio von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg, der Sparkasse KölnBonn und der Bonner Energie Agentur. Am Donnerstag, den 8. Juni2017 um 19.00 Uhr geht es im Kapitelsaal des Collegium Leoninum, Noeggerathstr. 34 in 53111 Bonn z.B. um  rechtliche Vorgaben, Tipps zur Finanzierung oder um die richtige Sanierungsstrategie. 

Markus Gelderblom, Rechtsanwalt des Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg beleuchtet die rechtlichen Anforderungen im Vorfeld zur Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme und erläutert,  was Vermieter bei Mietpreiserhöhungen beachten sollten. Anke Lutz, Finanzierungsexpertin der Sparkasse KölnBonn, stellt geeignete Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten für Sanierungsmaßnahmen vor. Lars Klitzke, Energieberater der Bonner Energie Agentur, klärt über sinnvolle Einsparpotenziale von Wohngebäuden auf und was eine gute Sanierungsplanung kennzeichnet. Im Anschluss an die Referate haben die Zuhörer und Zuhörerinnen ausführlich Gelegenheit, eigene Fragen zu stellen. Außerdem stehen Flyer, Broschüren und anderes Anschauungsmaterial zum Thema zur Verfügung.

Der Vortrag ist kostenlos. Um Anmeldung unter Tel. 0228 / 77 50 60 oder per Mail an anmeldung@bea.bonn.de wird gebeten.

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HAUS & GRUND: RECHT

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Die "Zwei-Wochen-Frist" bei Immobilienkaufverträgen – Richtig, wichtig, zwingend!



Notarin Dr. Thekla Schleifenbaum, Mitglied des Beirates von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg. Foto: Privat

Endlich einen Käufer für Ihr Objekt oder ein passenden Objekt für Sie gefunden, alle Einzelheiten ausgehandelt, den Entwurf  des notariellen Kaufvertrags in den Händen – und noch nun bremst das Notariat und gibt Ihnen erst in 2 Wochen einen Termin. Wie kann das sein?

Eine Antwort darauf gibt die Bonner Notarin Dr. Thekla Schleifenbaum, Mitglied des Beirates von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg.

Bei sogenannten Verbraucherverträgen ist das richtig und zwingend. Im Beurkundungsgesetz (§ 17 Abs. 2 a Nr. 2 Beurkundungsgesetz) ist die Pflicht des Notars geregelt, dass er dem Verbraucher den beabsichtigten Text des Rechtsgeschäfts zu übersenden und dass der Versand des Entwurfs an den Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zu erfolgen hat.

Ein Verbrauchervertrag ist ein Vertrag, bei dem Vertragspartner einerseits ein Unternehmer und andererseits ein Verbraucher ist. Das gilt unabhängig davon, ob der Unternehmer auf der Verkäufer- oder auf der Käuferseite steht.

Ein Unternehmer ist eine natürliche oder juristische Person, die in Ausübung einer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt, so die gesetzliche Definition in § 14 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Ein Verbraucher ist jede natürliche Person, deren Handeln weder einer gewerblichen noch selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann (§ 13 BGB), die also zu privaten Zwecken handelt. Der Klassiker ist natürlich der Bauträger als Verkäufer, der an eine Privatperson als Käufer verkauft. Dann gilt die Zwei Wochen-Wartefrist immer. Aber auch eine natürliche Person, die als Einzelunternehmer tätig ist und ein Grundstück ankauft, um es zu entwickeln, zu bebauen und die neue Immobilie zu vermieten oder zu verkaufen, ist ein Unternehmer, ebenso eine Person, die Immobilien als Geldanlage erworben hat und nun mit dem Abverkauf  seine Vermögensverwaltung umschichtet. Auch der ist Unternehmer.  Die Folge ist, dass mit der Beurkundung zwei  Wochen nach Entwurfsversand zugewartet werden muss. Zweck ist, dem Verbraucher, unabhängig ob er als Verkäufer oder aus Käufer beteiligt ist, ausreichend Gelegenheit zu geben, sich mit der Angelegenheit auseinanderzusetzen und ihn vor Übereilung zu schützen.

Dadurch soll eine vom Gesetzgeber vermutete professionelle Überlegenheit des Unternehmens kompensiert werden.

Manchmal wird das als lästig empfunden, auch vom Verbraucher. Dann stellt sich die Frage, ob  der als schutzwürdig angesehene Verbraucher nicht einfach auf die Wartezeit verzichten kann.

Das ist grundsätzlich nicht der Fall. Der Notar muss auf die Einhaltung der Wartefrist hinwirken, d.h. er wird und darf vor Ablauf der 2-Wochenfrist keinen Termin vergeben. Zwar gibt der Wortlaut der Vorschrift erkennen, dass es Ausnahmen geben kann. Jedoch wurde bislang noch kein Fall bekannt, bei dem die Rechtsprechung einen solchen Ausnahmefall anerkannt hat. Im Gegenteil: Die Nicht-Einhaltung der Frist wurde von findigen Rechtsberatern in Einzelfällen schon für das Rückgängigmachen des Vertrags genutzt. Man sollte das nicht herausfordern!

Wenn zwei Parteien für ihre privaten Zwecke handeln?

Genauso wie die Einhaltung bei Verbraucherverträgen im Ergebnis zwingend einzuhalten ist, gilt die unzweifelhaft nicht bei Verträgen, bei denen auf beiden Seiten Parteien handeln, die nur für ihre privaten Zwecke handeln.

Dort gibt es keine zwingende Wartefrist. Dann haben es die Kaufvertragsparteien in der Hand und können frei vereinbaren, wie schnell sie einen Beurkundungstermin anstreben. Wenn auf beiden Seiten des Immobilienkaufvertrags Privatleute handeln, bleibt es dabei, dass es sich nicht um einen sog. Verbrauchervertrag handelt, auch wenn beispielsweise eine Bank einen Teil des Kaufpreises zur Ablösung des noch auf der Immobilie lastenden Darlehns direkt erhalten soll. Zwar ist die Bank das Paradebeispiel eines Unternehmers. Aber sie wird durch die Ablösung des Darlehns nicht Vertragspartner des Immobilienkaufvertrags zwischen den Privatleuten. Daher gilt auch bei solchen Konstruktionen die Zwei-Wochen-Wartefrist nicht.“

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Steuertipp: Häusliches Arbeitszimmer personenbezogen von der Steuer absetzen - Neue Rechtsprechung entlastet viele Steuerpflichtige


Wenn mehrere Steuerpflichtige gemeinsam ein häusliches Arbeitszimmer nutzen, kann jetzt jeder von ihnen seine Aufwendungen hierfür bis zur Höchstbetragsgrenze von 1.250 Euro einkünftemindernd geltend machen. Auf diese Neuerung in der Steuerrechtsprechung (Az. VI R 53/12 und Az. VI R 86/13) weist der Haus & Grund Deutschland hin. Da die Bedeutung der Telearbeit wächst, die Zahl der Selbständigen in freien Berufen stetig steigt und nicht zuletzt viele junge Paare Familie und Beruf unter einen Hut bringen müssen, wird eine erhebliche Zahl von Steuerpflichtigen von den Grundsatzentscheidungen profitieren, so Haus & Grund Deutschland.

Das oberste Gericht für Steuersachen hat mit den beiden Urteilen seine jahrelange Rechtsprechung aufgegeben. Bislang war es von einem objektbezogenen Abzug der Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer ausgegangen. Danach waren die abziehbaren Aufwendungen unabhängig von der Zahl der Nutzer auf 1.250 Euro begrenzt. Der Höchstbetrag war bei mehreren Nutzern entsprechend den Nutzungsanteilen aufzuteilen.

Die mit den BFH-Urteilen festgeschriebenen Grundsätze gelten nicht nur für Aufwendungen, die Eigentümer im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung geltend machen können (Absetzung für Abnutzung, Schuldzinsenabzug). Sie sind auch für Mieter nutzbar: Die Mietzahlungen sind dann als zur Hälfte für den jeweiligen Ehegatten/Lebenspartner aufgewendet anzusehen

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BGH zu Eigenbedarfskündigung wegen Berufs- und Geschäftsbedarfs kompliziert – Änderung der Rechtsprechung





Rechtsanwalt Markus Gelderblom analysiert für Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg Urteile des Bundesgerichtshofes im Wohnungsrecht. Foto: Fromann


BGH, Urteil vom 29.3.2017, AZ: VIII ZR 45/16

Der Bundesgerichtshof hat neue Leitlinien zu Eigenbedarfskündigungen wegen Berufs- und Geschäftsbedarfs verfasst und klargestellt, dass die bisher übliche Praxis, den Geschäftsbedarf als weiteren Kündigungsgrund im Sinne von § 573 Abs. 2 BGB zu behandeln, unzulässig ist.

Der Fall:
Der Ehemann der Vermieterin betreibt nach ihrer Darstellung im ersten Geschoss des Vorderhauses des Anwesens in Berlin, in dem sich die vom Mieter genutzte Wohnung befindet, ein Beratungsunternehmen. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, ihr Ehemann benötige die Wohnung zur Erweiterung seines seit 14 Jahren ausgeübten Gewerbes, da die räumliche Kapazität der hierzu im ersten Obergeschoss des Anwesens angemieteten Räume ausgeschöpft sei. Die auch als Beratungsräume genutzten Büroräume seien überfrachtet mit bis an die Decke reichenden, überfüllten Aktenregalen. Ihr Ehemann beabsichtige daher, in der Wohnung des Beklagten einen weiteren Arbeitsplatz samt Archiv einzurichten. Zur Verwirklichung dieses Vorhabens wolle sie ihm die vom Beklagten genutzte Mietwohnung zur Verfügung stellen.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass es - entgegen einer verbreiteten Praxis - nicht zulässig sei, den Berufs- oder Geschäftsbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln. Das Interesse des Vermieters, die betreffende Wohnung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, sei von der Interessenlage her regelmäßig zwischen den gesetzlich in § 573 Abs. 2 BGB genannten typisierten Regeltatbeständen anzusiedeln.

Der Kommentar von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg:
Die Kündigung von Wohnraum, damit der Vermieter in den Wohnräumen einen Beruf oder sein Geschäft ausüben kann, ist per Definition kein Eigenbedarf, da die Räume nicht zu Wohnzwecken benötigt werden. Bisher wurde aber ein im Hinblick auf Art. 12 GG (Berufsausübungsfreiheit) gleichwertiges berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses angenommen. Der Bundesgerichtshof hat diese Praxis nun durch die neuen "Leitlinien" deutlich eingeengt.

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BGH mahnt sorgfältige Prüfung von Parteivorträgen in Fällen von (möglicherweise) vorgetäuschtem Vermieterbedarf an



BGH, Urteil vom 29.3.2017, AZ: VIII ZR 44/16

Der Bundesgerichtshof hat über den Prüfungsumfang der Gerichte bei der Frage nach vorgetäuschtem Vermieterbedarf entschieden. Den Vermieter treffe nach ständiger Rechtsprechung des Senats in Fällen eines nicht realisierten Eigenbedarfs eine besondere Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall. Ansonsten liege der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben sei.

Der Fall:
Der Vermieter kündigte dem Mieter mit der Begründung, er benötige die Wohnung für einen neu einzustellenden Hausmeister. Nachdem der Mieter zunächst nicht auszog, schlossen die Parteien im Rahmen einer Räumungsklage einen Vergleich, in dem sich der Mieter verpflichtete, die Wohnung zu räumen. Nach Auszug des Mieters zog dann allerdings nicht wie angekündigt der neue Hausmeister, sondern eine nicht mit Hausmeisterdiensten betraute Familie ein.

Der Mieter klagte nunmehr gegen den Vermieter auf Ersatz der ihm entstandenen Umzugs- sowie Mehrkosten in Höhe von insgesamt 25.833,43 €, die ihm durch den Bezug einer neu angemieteten Wohnung entstanden sind.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof stellte zunächst klar, dass eine Kündigung wegen Betriebsbedarf voraussetze, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen. Die Wohnung müsse deshalb für die betrieblichen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung sein. Dies sei bei einem Hausmeister, der ohnehin in der Nähe des Hauses wohne, nicht zwingend der Fall.

Sodann hob der BGH das vorinstanzliche Urteil zu weiten Teilen auf und wies die Sache zur weiteren Sachaufklärung an Landgericht zurück. Der Würdigung des Prozessstoffes käme insbesondere in Fällen des nachträglich nicht realisierten Eigenbedarfs eine besondere Bedeutung zu. Es sei dem Vermieter zuzumuten, substantiiert darzulegen, warum der geltend gemachte Eigenbedarf nach Auszug des Mieters weggefallen sei. Im aktuellen Fall hielten die Bundesrichter die Darlegung des Beklagten weder für ausreichend noch für plausibel. Es sei zu erwarten gewesen, dass der Beklagte sich direkt im Anschluss an den abgeschlossenen Vergleich konkret an den Hausmeister wendet, um sich über den Mietbeginn und die genaue Miethöhe zu verständigen.

Der Kommentar von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg:
Zieht die Person, zu deren Gunsten Eigenbedarf - oder wie hier: Betriebsbedarf - geltend gemacht wird, nicht in die Wohnung ein, muss der Vermieter den nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs besonders gut und plausibel erklären können. Ansonsten droht im Schadenersatz durch den Mieter, dem aufgrund dieser BGH-Rechtsprechung Beweiserleichterungen zugutekommen.

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BGH zur Kündigung aus "berechtigtem Interesse" des Vermieters – Mieterrechte gestärkt



BGH, Urteil vom 10.5.2017, AZ: VIII ZR 292/15

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung erneut mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB - hier zwecks Durchführung eines sozialen Wohngruppenprojekts durch einen Dritten - wirksam ist.

Der Fall:
Die Beklagten sind seit dem Jahr 1996 Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung in Rostock, die sie vom Rechtsvorgänger des Klägers angemietet haben. Das Hausgrundstück, das im Jahr 2014 vom Kläger - einem eingetragenen Verein - erworben wurde, ist außerdem mit einer Scheune und einem Nebengebäude bebaut. Nach der Darstellung des Klägers sind sämtliche Gebäude sanierungsbedürftig.

Der Vermieter, ein eingetragener Verein (e. V.), ist an einer Gesellschaft (GmbH) beteiligt, die Trägerin vielfältiger Einrichtungen mit umfassender medizinischer, sozialer, pädagogischer und rehabilitativer Betreuung ist. Diese beabsichtigt, die Gebäude unter Nutzung von Fördermitteln (Investitionsbetrag nach §§ 75 ff. SGB XII pro Tag und Wohnplatz) und ohne finanzielle Belastung für den Vermieter im Rahmen eines "Arbeits- und Lebensprojekts" zu sanieren und umzubauen. Dabei sollen im bisherigen sanierungsbedürftigen Mehrfamilienhaus und in der ebenfalls auf dem Grundstück befindlichen Scheune psychosoziale Wohngruppen mit insgesamt 23 Wohnplätzen und in einem weiteren Nebengebäude eine Tischlerei und Grünholzwerkstatt untergebracht werden. Der Vermieter möchte das Grundstück zur Verwirklichung dieses Projekts an die Gesellschaft vermieten.

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit den Mieterin nach § 573 Abs. 1 BGB (Generalklausel) sowie Abs. 2 Nr. 3 BGB (sog. Verwertungskündigung) und begründete dies damit, dass andernfalls das geplante Arbeits- und Lebensprojekt nicht realisiert werden könne. Denn die Zahlung eines Investitionszuschusses von 2,1 Mio. € sei unabdingbar mit der Schaffung der Wohnplätze auch im Wohngebäude verbunden. Die Mieter widersprachen der Kündigung und machten geltend, ein Kündigungsgrund liege nicht vor.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) kam zum Schluss, dass die streitgegenständliche Kündigung unwirksam ist, weil weder der vom Vermieter geltend gemachte Kündigungstatbestand der Verwertungskündigung (573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) vorliege noch ein "berechtigtes Interesse" im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben sei. Der vom Vermieter herangezogene Kündigungstatbestand der Verwertungskündigung setze voraus, dass der Vermieter durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Werts, was in erster Linie durch Vermietung und Veräußerung geschieht, gehindert ist.

Der Kommentar von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg:
Der BGH wendet seine neuen Leitlinien zur Kündigung bei Berufs- oder Geschäftsbedarf vom 29.3.2017 gleich selbst an und stärkt die Mieterrechte damit deutlich, indem er die typisierten Kündigungstatbestände (Eigenbedarf, wirtschaftliche Verwertung) und die darin zum Ausdruck gekommene gesetzgeberische Wertung wieder stärker in den Fokus rückt. Diese Rechtsprechung ist natürlich nicht geeignet, die Attraktivität des Eigentums für den privaten Eigentümer zu stärken - was freilich auch nicht Aufgabe eines Gerichts ist. Hier ist der Gesetzgeber aufgerufen, die Balance zwischen angemessenen Vermieter- und Mieterinteressen wieder herzustellen.

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