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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Keine formularvertragliche Verlängerung der kurzen mietrechtlichen Verjährung zulässig

BGH: 12-monatige Verjährungsfrist zugunsten des Vermieters ist in einem Formularmietvertrag unwirksam

Der Fall:
Nach fristgerechter Kündigung gab die Mieterin die Wohnung Ende Dezember 2014 an den Vermieter zurück. Im Oktober 2015 wurde ihr eine Klage zugestellt, mit der der Vermieter Schadenersatz in Höhe von rund 16.000 € wegen an der Wohnung eingetretener Schäden begehrte. Die Mieterin erhob die Einrede der sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB, wonach die Ansprüche spätestens mit Ablauf des 30.6.2015 verjährt gewesen seien.

Das Problem:
Der Vermieter verwies auf eine in dem von ihm verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung, nach der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache (ebenso wie Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen) erst in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren würden.

Das Urteil:
Der BGH hat entschieden, dass eine Regelung in einem Formularmietvertrag, durch die ein Vermieter die nach dem Gesetz vorgesehene sechsmonatige Verjährung seiner Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache verlängert, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sei. Die im streitgegenständlichen Formularmietvertrag enthaltene Klausel erschwere den Eintritt der Verjährung der in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Ansprüche des Vermieters gegenüber der gesetzlichen Regelung in zweifacher Hinsicht. Zum einen werde die Frist, nach deren Ablauf diese Ansprüche verjähren, von sechs auf zwölf Monate verdoppelt. Zum anderen veränderte die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache, sondern auf das (rechtliche) Mietvertragsende abstellt. Beide Regelungsinhalte seien mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB nicht zu vereinbaren und stellten bereits aus diesem Grund eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Dies führe zur Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Die Entscheidung des BGH war im Ergebnis sicherlich zu erwarten. Eine Verlängerung der kurzen, sechsmonatigen Verjährungsfrist kann nur individualvertraglich vereinbart werden. In der mietrechtlichen Praxis werden jedoch in aller Regel ausschließlich Formularmietverträge verwendet, auf die das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB) Anwendung findet. Eine Verlängerung der Verjährungsfrist weicht so stark vom gesetzlichen Leitbild ab, dass sie stets eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt. Insofern ist nach Beendigung des Mietverhältnisses unbedingt diese sehr kurze Verjährungsfrist zu beachten. Sie beginnt - unabhängig vom tatsächlichen Ende des Mietverhältnisses - erst (oder schon!) mit der Rückgabe der Wohnung an den Vermieter: Endet das Mietverhältnis etwa mit Ablauf des 31.12.2017 und gibt der Mieter die Wohnung schon am 15.12.2017 zurück, verjähren etwaige Schadenersatzansprüche des Vermieters bereits mit Ablauf des 15.6.2018. Sollte der Vermieter seine Ansprüche nicht in der kurzen Frist befriedigen können, sind unbedingt verjährungshemmende Maßnahmen einzuleiten und z. B. ein Mahnbescheid gegen den Mieter zu beantragen. Im Zweifel nehmen Sie unbedingt (rechtzeitig) die Hilfe Ihres Haus & Grund-Ortsvereins in Anspruch. Nicht von der kurzen Verjährung des § 548 BGB betroffen sind allerdings vertragliche Zahlungsansprüche wie etwa offene Mieten oder Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen, die nach der Regelverjährungsfrist des § 195 BGB erst nach drei Jahren verjähren.


BGH, Urteil vom 8.11.2017, AZ: VIII ZR 13/17

Amtlicher Leitsatz:
Bislang liegt lediglich eine Pressemitteilung des BGH vor

 

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