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Kein Vorwegabzug bei Umlage von Grundsteuer bei gemischt genutztem Grundstück

BGH vereinfacht Betriebskostenabrechnung zugunsten der Vermieter

Der Fall:
Für das Jahr 2013 belief sich die für das Objekt erhobene Grundsteuer nach dem (einheitlichen) Grundsteuerbescheid der Gemeinde auf 4.580,36 €. Bei der Abrechnung der Betriebskosten für dieses Jahr legte der Vermieter den Betrag einheitlich nach dem Flächenmaßstab um, ohne zwischen gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung zu unterscheiden oder für die gewerbliche Nutzung einen Vorwegabzug vorzunehmen. Der Mieter weigerte sich, den auf ihn entfallenden Grundsteueranteil zu zahlen.

Das Problem:
In einem gemischt genutzten Gebäude ist im Rahmen der Betriebskostenumlage ein sog. Vorwegabzug der gewerblich veranlassten Kosten erforderlich, wenn und soweit die Kosten zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen. Da sich die Grundsteuer u. a. nach den im Einheitswertbescheid festgesetzten Jahresrohmieten berechnet und diese für gewerbliche Objekte höher sind, wollte der Mieter insoweit einen Vorwegabzug durchsetzen.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Auffassung des Mieters zurückgewiesen und ihn zur vollständigen Zahlung der nach anteiliger Wohn- bzw. Nutzfläche umgelegten Grundsteuer - ohne Vorwegabzug - verurteilt. Bei der Grundsteuer handelt es sich nach Auffassung des BGH um eine ertragsunabhängige Objektsteuer, das heißt, die in einem Abrechnungsjahr erhobene Steuer hängt grundsätzlich nicht von den in diesem Jahr erzielten Erträgen und ihrer Verteilung auf die Nutzung zu gewerblichen Zwecken einerseits und zu Wohnzwecken andererseits ab. Vielmehr werde die Grundsteuer auf der Basis der vom örtlichen Finanzamt erlassenen Bescheide über den Einheitswert und den Grundsteuermessbetrag sowie des von der Gemeinde durch Satzungsbeschluss festgelegten Hebesatzes ermittelt. Zwar finde bei der Festsetzung des Einheitswertes für ein - wie hier - Grundstück mit einem gemischt genutzten Gebäude das Ertragswertverfahren Anwendung (vgl. §§ 36 ff. BewG). Dabei werde ein in der Vergangenheit festgesetzter Einheitswert (wie hier der Bescheid vom 1. Januar 1996) anlässlich eines Eigentümerwechsels in der Regel nicht aktualisiert, sondern wirke auch gegenüber dem Rechtsnachfolger (vgl. § 182 Abs. 2 AO). Zudem erfolge die Festsetzung des Einheitswertes regelmäßig bezogen auf die Wertverhältnisse zu einem weit zurückliegenden Zeitpunkt - hier auf den 1. Januar 1935. Insofern gebe es keinen direkten Zusammenhang zwischen der im Abrechnungsjahr anfallenden Grundsteuer und der konkreten Nutzungsaufteilung sowie der konkreten Ertragssituation in diesem Zeitraum. Damit fehle es aber an der maßgeblichen Voraussetzung eines Vorwegabzugs, dass die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten verursacht, die es unbillig erscheinen lassen, die Kosten (ohne Vorwegabzug) einheitlich nach dem Flächenmaßstab zu verteilen.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Ein erfreulich deutliches Urteil des BGH. Die Rechtsprechungslinie zu der Betriebskostenabrechnung wird konsequent fortgesetzt, wonach die Abrechnung nicht mit unnötigen Anforderungen zu überfrachten ist.


BGH, Urteil vom 10.5.2017, AZ: VIII ZR 79/16

Amtlicher Leitsatz:
"Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten."

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