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Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

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Bei einer Verwertungskündigung von Wohnraum ist ein "erheblicher Nachteil" zulasten des Vermieters Voraussetzung

BGH mahnt sorgfältigere Prüfung an

Der Fall:
Die Mieter haben im Jahr 2012 von der Rechtsvorgängerin der Vermieterin eine 7-Zimmer-Wohnung gemietet; die monatliche Nettomiete für die rund 190 qm große Wohnung beläuft sich auf 850 €. Die Vermieterin, eine Kommanditgesellschaft (KG), hat das Anwesen, in dem die Wohnung liegt, im Jahr 2015 erworben und ist dadurch in den Mietvertrag mit den Mietern eingetreten. Sie ist überdies Eigentümerin des mit Gewerberäumen bebauten Nachbargrundstücks, wo sie ein Modehaus betreibt. Mit Schreiben vom 29. Juni 2015 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Kündigung wegen Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung) und begründete dies damit, das gesamte Gebäude abreißen zu wollen, um ein Objekt mit Gewerberäumen zur Erweiterung des benachbarten Modehauses zu errichten. Selbst unter Berücksichtigung der Investitionskosten sei ein deutlich höherer Ertrag zu erwirtschaften als bei Fortführung der bisherigen Wohnraummietverhältnisse.

Das Problem:
Die Voraussetzungen der sog. Verwertungskündigung müssen kumulativ vorliegen: Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aufgrund eines bestehenden Mietverhältnisses und ein dadurch bedingter erheblicher Nachteil des Vermieters. Dies kann auch ein wirtschaftlicher Nachteil sein. Die beiden Instanzgerichte hatten dies zugunsten des Vermieters vorliegend bejaht und den Mieter zur Räumung verurteilt.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass die Kündigung unwirksam sei, weil der Vermieterin - jedenfalls aufgrund der in dem Kündigungsschreiben aufgeführten Gründe - bei Fortbestand des Mietverhältnisses keine erheblichen Nachteile im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB drohten. Im Ausgangspunkt stelle der Abriss des Gebäudes zur Erweiterung des benachbarten Modehauses zwar eine von vernünftigen sowie nachvollziehbaren Erwägungen getragene und mithin angemessene wirtschaftliche Verwertung des betreffenden Grundstücks im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar. Allerdings sei eine Verwertungskündigung nur unter der zusätzlichen (hohen) Voraussetzung zulässig, dass dem Vermieter durch den Fortbestand des Mietverhältnisses andernfalls ein "erheblicher Nachteil" entstehen würde. Hierbei sei aber stets zu beachten, dass nicht nur die Rechtsposition des Vermieters, sondern auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt ist. Vor diesem Hintergrund gewähre das Eigentum dem Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeit, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht. Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter bei Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden Nachteile jedoch auch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen. Insbesondere dürfe das Kündigungsrecht des Eigentümers bei einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht auf Fälle andernfalls drohenden Existenzverlusts reduziert werden.
Vorliegend habe das Landgericht tatsächliche Umstände, die eine solche Beurteilung tragen, nicht ansatzweise festgestellt - sondern sich insoweit lediglich auf den allgemeinen, ebenfalls nicht näher konkretisierten Vortrag der Vermieterin gestützt. Diese oberflächliche und pauschale Betrachtungsweise des Berufungsgerichts laufe letztlich darauf hinaus, einen zur Kündigung berechtigenden Nachteil schon dann zu bejahen, wenn der Eigentümer einer vermieteten Wohnung mit dieser - im Interesse einer möglichen bloßen Gewinnoptimierung - nicht nach Belieben verfahren kann. Dies jedoch werde den (hohen) gesetzlichen Anforderungen an eine Verwertungskündigung nicht gerecht.
Der BGH hat daher das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen, damit diese Feststellungen zu den weiteren von der Vermieterin ausgesprochenen Kündigungen treffen kann.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Die Anforderungen an eine Verwertungskündigung sind hoch, so dass dieser Kündigungsgrund in der Praxis eine sehr untergeordnete Rollte spielt. Vermieter, die eine solche Kündigung in Erwägung ziehen, sollten sich unbedingt vorher bei Haus & Grund beraten lassen und auch bei der Formulierung der Kündigungsbegründung Hilfe in Anspruch nehmen.


BGH, Urteil vom 27.9.2017, AZ: VIII ZR 243/16

Amtlicher Leitsatz:
Bislang liegt lediglich eine Pressemitteilung des BGH vor

 

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