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BGH zur Kündigung aus "berechtigtem Interesse" des Vermieters

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung erneut mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB - hier zwecks Durchführung eines sozialen Wohngruppenprojekts durch einen Dritten - wirksam ist.

Der Fall:
Die Beklagten sind seit dem Jahr 1996 Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung in Rostock, die sie vom Rechtsvorgänger des Klägers angemietet haben. Das Hausgrundstück, das im Jahr 2014 vom Kläger - einem eingetragenen Verein - erworben wurde, ist außerdem mit einer Scheune und einem Nebengebäude bebaut. Nach der Darstellung des Klägers sind sämtliche Gebäude sanierungsbedürftig.
Der Vermieter, ein eingetragener Verein (e. V.), ist an einer Gesellschaft (GmbH) beteiligt, die Trägerin vielfältiger Einrichtungen mit umfassender medizinischer, sozialer, pädagogischer und rehabilitativer Betreuung ist. Diese beabsichtigt, die Gebäude unter Nutzung von Fördermitteln (Investitionsbetrag nach §§ 75 ff. SGB XII pro Tag und Wohnplatz) und ohne finanzielle Belastung für den Vermieter im Rahmen eines "Arbeits- und Lebensprojekts" zu sanieren und umzubauen. Dabei sollen im bisherigen sanierungsbedürftigen Mehrfamilienhaus und in der ebenfalls auf dem Grundstück befindlichen Scheune psychosoziale Wohngruppen mit insgesamt 23 Wohnplätzen und in einem weiteren Nebengebäude eine Tischlerei und Grünholzwerkstatt untergebracht werden. Der Vermieter möchte das Grundstück zur Verwirklichung dieses Projekts an die Gesellschaft vermieten.
Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit den Mieterin nach § 573 Abs. 1 BGB (Generalklausel) sowie Abs. 2 Nr. 3 BGB (sog. Verwertungskündigung) und begründete dies damit, dass andernfalls das geplante Arbeits- und Lebensprojekt nicht realisiert werden könne. Denn die Zahlung eines Investitionszuschusses von 2,1 Mio. € sei unabdingbar mit der Schaffung der Wohnplätze auch im Wohngebäude verbunden. Die Mieter widersprachen der Kündigung und machten geltend, ein Kündigungsgrund liege nicht vor.

Das Problem:
Die Gerichte hatten zu entscheiden, ob dem Vermieter tatsächlich ein Kündigungsgrund zur Seite stand.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) kam zum Schluss, dass die streitgegenständliche Kündigung unwirksam ist, weil weder der vom Vermieter geltend gemachte Kündigungstatbestand der Verwertungskündigung (573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) vorliege noch ein "berechtigtes Interesse" im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben sei. Der vom Vermieter herangezogene Kündigungstatbestand der Verwertungskündigung setze voraus, dass der Vermieter durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Werts, was in erster Linie durch Vermietung und Veräußerung geschieht, gehindert ist. Nach eigenen Angaben hege der Vermieter jedoch überhaupt nicht die Erwartung, durch die Vermietung des - nach der Sanierung im Wert gestiegenen Grundstücks - an die Gesellschaft höhere Mieteinnahmen zu erzielen, sondern verfolge vielmehr die Absicht, das Anwesen der gewerblichen Nutzung zur Umsetzung eines sozialpolitisch erwünschten Zwecks zuzuführen. Damit scheide schon mangels wirtschaftlicher Verwertungsabsicht eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB aus.
Bei Anwendung der danach allein noch in Betracht kommenden Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verlange das Gesetz eine einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien (vgl. schon BGH, Urt. v. 29.3.2017 - VIII ZR 45/16 zu sog. "Leitlinien"). Im Rahmen der danach erforderlichen Interessenbewertung und -abwägung sei zunächst zu prüfen, mit welchem Regeltatbestand das geltend gemachte Interesse am ehesten vergleichbar sei. Ausgehend von diesen Grundsätzen reiche es in den Fällen, in denen das vom Vermieter geltend gemachte Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand aufweist, regelmäßig aus, dass die Vorenthaltung der Mieträume für den Vermieter einen beachtenswerten Nachteil begründe. Sei das angeführte Interesse dagegen mehr mit einer Verwertungskündigung vergleichbar, müsse der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, der je nach Fallgestaltung auch die Intensität eines erheblichen Nachteils im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfordern könnte.
Gemessen hieran sei im vorliegenden Fall ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht gegeben. Dabei könne sogar offen bleiben, ob sich der Vermieter als privater Vermieter überhaupt auf die Gemeinnützigkeit des von der Gesellschaft (GmbH) - und damit von einer juristischen Person, mit der er nur gesellschaftsvertraglich verbunden ist - verfolgten Projekts berufen kann. In diesem Fall wäre sein Interesse zwar (auch) darauf gerichtet, psychosoziale Wohngruppenplätze einzurichten, also am Ende die Mietwohnung aus Gründen der Gemeinnützigkeit wiederum Wohnzwecken (einschließlich einer umfassenden Betreuung) zuzuführen. Insofern bleibe der personale Einschlag des Nutzungsinteresses jedoch deutlich hinter dem der Eigenbedarfskündigung zurück.
Insgesamt weise die vom Vermieter geltend gemachte Interessenlage eine größere Nähe zur Verwertungskündigung auf, so dass für die Annahme eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich sei, dass der Vermieter durch die Vorenthaltung der Mieträume einen Nachteil von einigem Gewicht erleidet. Diese Schwelle erreichten die vom Vermieter aufgeführten Gründe jedoch nicht.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Der BGH wendet seine neuen Leitlinien zur Kündigung bei Berufs- oder Geschäftsbedarf vom 29.3.2017 gleich selbst an und stärkt die Mieterrechte damit deutlich, indem er die typisierten Kündigungstatbestände (Eigenbedarf, wirtschaftliche Verwertung) und die darin zum Ausdruck gekommene gesetzgeberische Wertung wieder stärker in den Fokus rückt. Diese Rechtsprechung ist natürlich nicht geeignet, die Attraktivität des Eigentums für den privaten Eigentümer zu stärken - was freilich auch nicht Aufgabe eines Gerichts ist. Hier ist der Gesetzgeber aufgerufen, die Balance zwischen angemessenen Vermieter- und Mieterinteressen wieder herzustellen.


BGH, Urteil vom 10.5.2017, AZ: VIII ZR 292/15

Amtlicher Leitsatz:
Bislang liegt lediglich eine Pressemitteilung des BGH vor

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