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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Eigenbedarfskündigung – BGH mahnt sorgfältige Prüfung von Parteivorträgen in Fällen von (möglicherweise) vorgetäuschtem Vermieterbedarf an

Der Bundesgerichtshof hat über den Prüfungsumfang der Gerichte bei der Frage nach vorgetäuschtem Vermieterbedarf entschieden. Den Vermieter treffe nach ständiger Rechtsprechung des Senats in Fällen eines nicht realisierten Eigenbedarfs eine besondere Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall. Ansonsten liege der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben sei.

Der Fall:
Der Vermieter kündigte dem Mieter mit der Begründung, er benötige die Wohnung für einen neu einzustellenden Hausmeister. Nachdem der Mieter zunächst nicht auszog, schlossen die Parteien im Rahmen einer Räumungsklage einen Vergleich, in dem sich der Mieter verpflichtete, die Wohnung zu räumen. Nach Auszug des Mieters zog dann allerdings nicht wie angekündigt der neue Hausmeister, sondern eine nicht mit Hausmeisterdiensten betraute Familie ein.
Der Mieter klagte nunmehr gegen den Vermieter auf Ersatz der ihm entstandenen Umzugs- sowie Mehrkosten in Höhe von insgesamt 25.833,43 €, die ihm durch den Bezug einer neu angemieteten Wohnung entstanden sind.

Das Problem:
Zunächst musste geklärt werden, unter welchen Voraussetzungen sich der Vermieter auf den "Betriebsbedarf" (im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB) als Kündigungsgrund berufen konnte. Ferner war streitig, ob der ursprünglich geschlossene Räumungsvergleich dazu geführt hat, dass dem Mieter sämtliche Schadenersatzansprüche verwehrt seien. Schließlich war die Frage zu klären, inwieweit der Mieter den möglicherweise nur vorgetäuschten Eigenbedarf des Vermieters zu beweisen hat, wenn sich der behauptete Bedarf nach Auszug des Mieters nicht verwirklich hat, sondern die Wohnung sogleich einem Dritten überlassen wurde.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof stellte zunächst klar, dass eine Kündigung wegen Betriebsbedarf voraussetze, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen. Die Wohnung müsse deshalb für die betrieblichen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung sein. Dies sei bei einem Hausmeister, der ohnehin in der Nähe des Hauses wohne, nicht zwingend der Fall.
Sodann hob der BGH das vorinstanzliche Urteil zu weiten Teilen auf und wies die Sache zur weiteren Sachaufklärung an Landgericht zurück. Der Würdigung des Prozessstoffes käme insbesondere in Fällen des nachträglich nicht realisierten Eigenbedarfs eine besondere Bedeutung zu. Es sei dem Vermieter zuzumuten, substantiiert darzulegen, warum der geltend gemachte Eigenbedarf nach Auszug des Mieters weggefallen sei. Im aktuellen Fall hielten die Bundesrichter die Darlegung des Beklagten weder für ausreichend noch für plausibel. Es sei zu erwarten gewesen, dass der Beklagte sich direkt im Anschluss an den abgeschlossenen Vergleich konkret an den Hausmeister wendet, um sich über den Mietbeginn und die genaue Miethöhe zu verständigen.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Zieht die Person, zu deren Gunsten Eigenbedarf - oder wie hier: Betriebsbedarf - geltend gemacht wird, nicht in die Wohnung ein, muss der Vermieter den nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs besonders gut und plausibel erklären können. Ansonsten droht im Schadenersatz durch den Mieter, dem aufgrund dieser BGH-Rechtsprechung Beweiserleichterungen zugutekommen.


BGH, Urteil vom 29.3.2017, AZ: VIII ZR 44/16

Amtlicher Leitsatz:

"a) Eine Kündigung wegen "Betriebsbedarfs" nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen. Die Wohnung muss deshalb für die betrieblichen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung sein. Dies wird etwa bei einem Angestellten, dem die Aufgaben eines "Concierge" übertragen sind, der Fall sein, nicht aber bei einem Hausmeister, der mehrere Objekte des Vermieters betreuen soll und ohnehin bereits in der Nähe eines der Objekte wohnt (im Anschluss an Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 12 ff.).

b) Zu den Anforderungen an die tatrichterliche Würdigung des Parteivortrags und des Beweisergebnisses, wenn der nach einer Bedarfskündigung ausgezogene Mieter Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Bedarf im Hinblick darauf begehrt, dass der Vermieter den zur Grundlage der Kündigung gemachten behaupteten Bedarf anschließend nicht verwirklicht hat."

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